지난해까지는 자녀가 부모로부터 부동산을 증여받은 뒤 5년 이내에 팔면 부모가 직접 양도한 것으로 봐 양도소득세를 계산하도록 돼 있었다. 그러나 올해부터는 5년 이내에 팔면 자녀가 양도하는 것으로 간주하되 취득가액은 자녀가 증여받을 당시의 가액이 아니라 증여한 부모가 직접 취득한 가액으로 계산하도록 했다.

만약 3개의 주택을 갖고 있는 부모가 1억원에 취득한 주택을 3년 뒤 증여하고 아들은 4년 후 증여받은 주택을 5억원에 판다면 세법 개정 전과 개정 후의 세금은 어떻게 달라질까?

개정 전 규정에 따르면 부모가 직접 주택을 양도한 것으로 간주해 45%의 단일세율을 적용받고 장기보유공제 혜택도 배제돼 1억7887만원〔(매도가 5억원-매입가 1억원-기본공제 250만원)×45%〕을 양도세로 납부해야 한다. 이 경우 자녀가 미리 납부한 증여세 7500만원은 돌려받아 부모와 자녀의 최종 세부담은 1억7887만원이 된다.

개정 후 규정에 따르면 자녀는 1주택이 되므로 일반세율(6~35%)을 적용받고 장기보유공제 혜택도 받는다. 부모가 보유한 3년과 아들이 보유한 4년을 모두 인정받아 56%(7년×8%)를 공제받는다. 매도가 5억원에서 매입가 1억원，증여세 납부액 7500만원을 뺀 양도차익 3억2500만원에 장기보유공제분(56%)을 제외한 후 기본공제 250만원을 공제하면 1억4050만원이 과세표준액이 되고 일반세율을 적용하면 3503만원을 세금으로 내야 한다는 계산이 나온다. 이미 납부한 증여세 7500만원은 양도소득 계산 단계에서 이미 공제받았기 때문에 환급받지 못한다. 전체 세금 부담액은 이미 낸 증여세를 포함해 1억1003만원이 된다. 법 개정 전에 비해 개정 후 실제 세금 부담액은 6884만원(1억7887만원-1억1003만원) 줄어든다.

상가는 어떨까. 법 개정 전에는 자녀가 5년 이내에 상가를 양도하면 부모가 1억800만원의 양도소득세를 납부하고 자녀가 납부한 증여세 7500만원을 환급받기 때문에 실제 부담하는 세액은 1억800만원이지만，법 개정 후에는 7400만원의 양도소득세를 납부하고 증여세 7500만원은 환급받지 못해 실제 세금 부담액은 1억4900만원이 된다. 결국 세금 부담이 4100만원(1억4900만원-1억800만원)이나 늘어난다.

개정 법에 따르면 다주택을 보유해 양도소득세가 중과되는 주택을 증여한 경우 세금 부담이 크게 줄어드는 반면 양도소득세가 중과되지 않는 일반 상가 등의 경우에는 오히려 세금이 크게 늘어난다. 개정 세법은 올해 1월1일 이후에 최초로 증여받고 양도한 부동산부터 적용돼 지난해 12월31일 이전에 증여받은 부동산은 적용되지 않는다는 점을 기억해두기 바란다.