대한도시가스(026870) - 대치동 부지 개발되면, 1,300억원 이상의 추가 가치 예상...하나대투증권 - 투자의견 : BUY (NEUTRAL에서 상향) - 목표주가 : 29,000원 (23,000원에서 상향) * 서울시의 1만㎡ 이상 대규모 부지 개발 촉진 정책으로, 대치동 부지 개발 가능성 높아져 대한도시가스에 대해 목표주가를 기존의 23,000원에서 29,000원으로 상향한다. 투자의견을 기존의 ‘Neutral’에서 'BUY'로 상향한다. 서울시의 1만㎡ 이상의 대규모 부지 개발 촉진을 위한 '신도시계획 운영체계'에 따라, 동사의 강남구 대치동 본사 부지 개발 가능성이 있는 것으로 판단되며, 개발된다면 1,300억원 이상의 이익이 발생할 것으로 예상되기 때문이다. 목표주가는 (1) 2009, 2010년 외화환산이익을 제외한 평균 EPS에 KOSPI 평균 예상 PER 10.0배를 곱하고, (2) 본사 부지 개발 시 주당 이익에 실현 확률를 곱한 후, 더한 수준이다. 목표주가에는 본사 부지 개발이 아직은 미확정이므로, 본사 부지 개발 예상 가치에 실현 확률 50%를 곱한 688억원만이 반영되었다. 언론에 따르면, 대한도시가스의 최대주주인 SK E&S는 서울시의 '신도시계획 운영체계'에 따라 강남구 대치동 27-1 외 3필지에 대해 현재의 가스공급설비시설을 폐지하고 아파트를 지을 수 있도록, 기존의 자연녹지에서 준주거지역으로의 용도 변경 신청서를 낸 것으로 판단된다. 본사 부지는 약 50,000㎡로, 부지 가치 계산 시, 기존 가스공급설비시설의 폐지 대신 부지 면적의 30%에 재배치를 가정하였다. 또한, 기부체납율 48%, 준주거로 용도변경시 용적률 400%, 완공된 건물의 면적당 매매가 758만원/㎡, 건축비 및 기타 비용 303만원/㎡을 가정하였다. 면적당 매매가는 대치동 시세를 고려할 때, 보수적인 값으로 판단된다. 대치동 27—1 등 4 필지의 장부가는 657억원, 공시지가는 1,408억원으로, 부지 개발시 장부가 대비 1,376억원의 추가 가치가 발생할 것으로 예상된다. ‘신도시계획 운영체계’ 는 1만㎡ 이상의 부지를 용도 변경해 주거나 특정용도로 제한된 도시계획시설의 개발이 가능하도록 하는 대신 개발이익을 환수하는 것이다. 이와 관련, 서울시 지치구들은 3월 26일 용도변경 신청을 받았다. 자치구들은 의견서를 첨부해 향후 2주일 안에 서울시에 전달한다. 서울시는 도시계획 변경 타당성을 60일간 검토한 후, 토지 용도 변경을 위한 사전협상 착수 여부를 사업자에게 통보한다. 이후 서울시, 자치구, 사업자 대표, 도시계획위원회 위원 및 전문가로 구성된 협상위원회가 개발 계획과 공공 기여에 대해 협상한 후, 결과에 따라 용도변경을 최종 확정하게 된다.