미국 부동산 시장, 넉 달 만에 반전신호 발생...우리투자증권 ● 미국 12월 잠정주택 및 기존주택판매 지표 넉 달 만에 상승, 추세 유지 여부는 좀 더 지켜봐야 지난주 발표된 전미부동산중개인협회(NAR) 자료에 따르면 지난해 12월 미국 잠정주택판매지수(PHSI)가 금융위기로 인해 주택가격 급락하기 시작했던 2008년 8월 이후 4개월 만에 상승(전월 대비 6.3% 상승한 87.7 기록)한 것으로 조사되었다. 잠정주택판매 지표는 매매계약은 체결됐지만 대금지급 등 거래가 종료되지 않은 계약 건수를 집계한 것으로서 기존주택 판매에 대한 선행지표로 받아들여지고 있다. 특히 같은 시점에 기존주택판매 지표도 동반 상승하면서 적어도 최근 1년 동안에는 가장 뚜렷한 반전신호가 발생한 것으로 판단된다. 물론 1개월치 주택가격지표를 놓고 주택시장이 회복세로 돌아섰다고 판단하기는 어렵다. 여전히 미국 부동산은 2006년 2/4분기 이후 지속되고 있는 주택가격 하락 → 주택 잔존가치 하락 → 모기지 연체율 상승 등의 악순환의 고리가 여전한 상태이다. 특히, 미국 주택 여섯 채 중 한 채가 잔존가치상 마이너스인 상태여서 주택을 포기하고 모기지 상환을 중단하는 사례가 늘어나고 있고 모기지 연체비율과 담보주택 차압비율은 여전히 증가 추세이다. 미국 주택가격의 기준이 되는 S&P Case/Shiller 지수도 2008년 3/4분기까지 2006년 2/4분기 최고점대비 26.6%나 하락한 상태이며, 경기위축으로 인한 기업구조 조정과 고용 악화, 그리고 가계의 소득 불확실성이 높아 잠재적인 부동선 매수 욕구가 발생하고 있다고 보기는 어렵다. 다만, 최근 미국 내에서도 부동산 거래활성화 및 주택구매심리 자극을 위한 모기지 대책을 강구하고 있으며, 저금리 기조에 따른 은행권 대출 기준이 완화될 경우 점진적으로 주택 구매심리가 살아날 가능성도 있다. 12월 발표된 미국 잠정주택판매지수의 상승에 대해서도, 주택 가격이 많이 떨어진 데다 주택담보대출 금리의 하락으로 구입 여건이 개선되었기 때문이라는 분석이 지배적인 점도 긍정적인 대목이다. 근 2년간의 미국 주택가격 급락으로 인해 소득대비 주택가격이 역사상 최저점이라는 점과 주택구입능력지수 1970년대 이후 최고치라는 점은 여건만 마련된다면 주택구매가 활성화될 수 있음을 보여주는 지표이다. 아직까지 차압과 손실에 따른 매각비율이 높다는 점에서 이를 본격적인 주택판매 회복으로 보기는 어렵지만, 저금리 기조에서 부동자금이 급증하고 있다는 점(미국 M1 증가율 1960년대 이후 최고치, 4/4분기 이후 마샬 K 기준 초과 유동성 발생)과 일부 부동산 급매물 소화 이후 정상적인 거래가 나타날 가능성이 높다는 점에서 1/4분기 중 부동산 가격의 저점 테스트 여부를 지켜볼 필요가 있다.