<앵커> 이르면 다음주에 미분양리츠가 선보입니다. 민간 자본을 끌어들여 미분양을 해소하고 건설사들의 유동성을 지원하기 위한 조치인데요, 효과가 있을진 의문입니다. 안태훈 기자가 취재했습니다.

<기자> 대한주택공사가 미분양리츠회사를 출범하기로 했습니다.

주공 관계자는 "미분양리츠 설립에 관한 기초 서류들과 공문을 최근(4일) 국토해양부에 제출했다"고 밝혔습니다.

국토부는 이에 따라 관련 내용을 검토하고 부처간 협의를 거쳐 최종 인가를 내는데, 이 같은 절차가 보통 열흘에서 보름 정도 걸리는 것을 감안하면 빠르면 오는 13일쯤 미분양리츠가 나옵니다.

또 리츠 출범 이후엔 주공과 금융권에서 사전에 조율된 미분양 물건을 최종 확정하고 자금 모집에 본격 나섭니다.

<인터뷰- 금융권 관계자>

"대상물건 등 확정돼 현재 진행 끝이 난 것은 아니고요. 대상물건에 대해 선정을 하고 있고 진행단계에 있는 상황입니다."

이번 리츠는 준공 미분양 아파트에 투자하는 CR리츠, 즉 기업구조조정부동산투자회사 형태입니다.

기업구조조정부동산투자회사는 총자산의 70% 이상을 기업구조조정용 부동산에 투자하며 자산의 투자와 운용을 자산관리회사에 위탁합니다.

운용기간은 3년으로 미분양 주택 매입 후 임대로 운영하다 운용기간 내에 매각해 수익을 내는 구조입니다.

주공이 위탁하게 될 자산관리회사의 한 관계자는 "첫 CR리츠를 3천억원 규모로 책정해 추진하고 있다"고 말했습니다.

이후 5호까지 순차적으로 리츠를 선보일 예정인데, 총규모는 1조원 정도입니다.

이 돈은 금융권에서 리츠를 통해 투자하고 건설사들은 30% 정도 후순위로 투자해 추가 운영수익을 얻을 수 있습니다.

미분양 리츠 지원을 위한 지방세법 개정과 규제 개선도 이뤄집니다.

주요 내용은 미분양 아파트에 투자하는 펀드나 리츠가 2011년까지 매입하는 미분양 아파트의 취득세와 등록세를 면제하며 재산세는 0.1%의 최저세율만 부여하는 것입니다.

또 투자 활성화를 위해 리츠의 주식공모 예외기관과 차입기관을 확대하는 등 관련 규제 4가지가 개선됩니다.

<브릿지>

"운용 방식은 다르지만 자금 모집에 어려움을 겪고 있는 기존 미분양펀드와 곧 출시될 미분양리츠의 가장 큰 차이는 매입확약에 있습니다."

<인터뷰- 대한주택공사 관계자>

"(리츠에) 참여한다. 그래서 매입확약을 해주고 자신관리업무를 해 공적인 역할을 할 수 있도록 한다는 게 핵심입니다."

리츠를 통해 준공 미분양 아파트를 사들인 뒤 임대 수익을 내고 운용기간 안에 매각하게 되는데, 시장 상황이 안좋아 팔지 못하면 주공이 되사주겠다는 얘기입니다.

문제는 민간주도로 진행된 기존 미분양펀드에는 매입확약이 없었다는 것입니다.

때문에 미분양펀드는 투자자 모집이 쉽지 않아 출시되지 못한채 머물러 있습니다.

일각에선 "정부가 미분양펀드에 좀더 적극적인 자세를 취했다면 미분양 확산을 조금이라도 덜 수 있었을 것"이라고 지적합니다.

또 "정부 주도로 진행하기 위해 뒤늦게 미분양리츠를 만들어 지원하고 있다"고 말합니다.

업계 관계자에 따르면 이같은 지적이 제기되자 정부는 이제서야 펀드에도 매입확약을 해주겠다고 설레발입니다.

결국 정부가 주도권을 잡기 위해 이름만 바꿔 미분양해소에 나섰다는 의혹이 제기될 수 밖에 없는 대목입니다.

문제는 여기에 그치지 않습니다.

<브릿지>

"매입대상을 시행사가 갖고 있는 준공 미분양으로 제한하고 있어 실제 효과로 이어질진 미지수입니다."

현재 준공 미분양아파트는 약 4만 세대고 시행사가 소유하고 있는 물량은 절반 정도로 추산됩니다.

전체 미분양이 업계 추정 25만 가구인 점을 고려하면 효과는 제한적일 수 밖에 없습니다.

또 상대적으로 매각 요구가 높지만 출자여력이 없는 건설사는 매입대상에서 제외되는 구조적 한계를 갖고 있습니다.

건설사들이 30% 후순위로 출자해야 하고 투자기간 동안 비용 등 충당금 명목으로 15% 가량을 추가로 내야하기 때문입니다.

결국 건설사 유동성 지원 효과의 감소가 예상되며 건설사가 최다 출자자가 돼 리츠가 자회사로 편입되면 연결재무제표 대상이 되기도 합니다.

이 경우 재무구조 개선도 기대할 수 없어 미분양리츠 출범에 앞서 시급한 개선이 필요한 상황입니다.

영상취재: 변성식 영상편집: 신정기

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안태훈기자 than@wowtv.co.kr

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