2001년 이후 주택가격은 전국적으로 34% 정도 올랐으며 특히 서울 강남의 일부지역은 2배 이상 상승했다. IMF 이후 주택공급의 감소, 풍부한 유동자금 그리고 초저금리 때문이다. 정부의 5·8, 5·23 부동산투기 억제 대책으로 주택가격은 올 하반기 들어 전반적으로 안정세를 보이고 있으나 서울 강남의 경우 재건축 아파트를 중심으로 가격이 상승세다. 급기야 정부는 지난 1일 부동산투기를 억제하기 위한 종합부동산세 신설 등 부동산보유세 개편방안을 발표하기에 이르렀다. 일반적으로 소득보다 주택가격이 많이 상승하면 거품이 있다고 한다. 최근 주택산업연구원의 연구결과에 의하면 우리나라 주택가격은 거품이 없으나 강남 등 서울의 일부지역은 거품이 있는 것으로 보인다. 강남지역의 경우 거품이 있는데도 불구하고 주택가격이 상승하는 이유는 무엇일까? 강남의 희소가치, 재건축에 대한 기대감, 풍부한 유동자금 및 초저금리 때문이다. 먼저 9·1 대책의 주요내용은 종합부동산세를 신설해 부동산 과다 보유자에 세금을 중과하고 시가를 반영해 재산세와 종합토지세를 올리는 것이다. 부동산보유세 개편방안은 장기적으로 부동산투기억제 효과는 있을 것이나 단기적인 효과는 미미할 것으로 판단된다. 특히 종합토지세는 2006년부터 시행할 계획이어서 단기적인 효과는 기대할 수 없다. 또한 강남의 경우 재산세가 지금보다 70%정도 오른다고 할지라도 인상액은 수십만원에 불과해 뛰는 강남의 집 값을 잡을 수 있을지 의문이다. 부동산보유세의 특성상 재산세의 인상은 투기억제효과보다는 부(富)의 재분배효과가 크기 때문이다. 90년 이후 강남지역의 주택공급은 나대지의 개발과 재건축아파트가 주축을 이루었다. 그러나 최근엔 나대지가 고갈되고 올 7월부터 '도시 및 주거환경정비법'이 시행됨에 따라 재건축의 추진은 당분간 어려운 실정이다. 수요는 꾸준히 증가하고 있으나 공급은 감소하니 가격이 오를 수밖에 없다. 정부의 무분별한 재건축 억제와 서울시의 용적률 강화는 바람직한 정책방향이나 강남지역의 주택공급을 감소시키는 부작용을 유발한다. 따라서 강남지역의 희소성을 해소하기 위해서는 강남을 대체할 수 있는 신도시의 개발이 필요하다. 서울 등 수도권의 주택공급을 확대하기 위해서 정부가 추진중인 파주·김포 신도시는 중산층을 위한 주택공급이어서 강남 수요를 대체할 수 없다. 또한 2005년 분양을 추진중인 판교 신도시도 최근 주택공급량을 1만가구 늘렸으나 60% 정도가 소형주택으로 강남의 수요를 흡수할 수 없다. 급한 불을 끄기 위해 강남 근접 지역에 편익시설과 교육시설 등을 갖춘 소규모의 신도시건설이 필요한 시점이다. 또한 재건축을 추진하고 있는 아파트단지의 경우에는 재건축 가능 여부와 용적률 등을 빠른 시일내에 공지해 계획적이고 단계적으로 주택을 공급할 수 있는 방안을 마련해야 할 것이다. 주택공급의 확대와 함께 부동산 가격을 안정시키기 위해서는 부동산 간접투자가 활성화돼야 한다. 최근 주택가격이 상승하는 이유 중 하나는 마땅한 투자대상을 찾지 못한 유동자금 때문이다. 따라서 유동자금을 제조업으로 유도하거나 부동산 간접투자로 유인해야 한다. 우리국민은 부동산에 대한 소유욕이 매우 강하다. 그러나 부동산 가격이 비싸고 정보가 부족하기 때문에 일반인이 부동산에 투자하기란 쉽지 않다. 이러한 문제를 해결하는 제도가 리츠(REITs:부동산 간접투자상품)이다. 우리나라는 2001년 리츠제도가 도입된 이후 기업구조조정 리츠는 활성화됐으나 일반 리츠는 수익성의 부족으로 전무한 실정이다. 수익성을 높여 부동산간접투자를 활성화하기 위해 일반 리츠에 대한 각종 세금감면을 기업구조조정 리츠 수준으로 확대해야 할 것이다. 참여정부의 부동산정책은 서민주택공급 확대,부동산 투기억제,빈부격차의 완화 등 세마리의 토끼를 쫓고 있다. 주택문제의 실상을 정확히 파악하고 우선순위를 정한 후 장·단기계획을 수립해 정책을 추진해야 할 것이다.