지난 2001년 하반기부터 시작된 주택가격 급등현상은 올해 '5·23조치'를 고비로 잠시 숨고르기 국면에 접어들고 있다. 이 시점에서 많은 사람들이 가지는 의문은 "과연 부동산 시장에 거품이 존재하는가?" "부동산 시장에 거품이 존재한다면 앞으로 일본과 같은 거품 붕괴 위험은 없는가?"하는 것이며,이러한 질문에 대해서 많은 학자와 전문가들이 나름의 견해를 제시하고 있다. 부동산 시장에 거품이 존재한다는 전문가들은 다음과 같이 주장한다. 우선 거시경제 지표로 본 경제 전반의 사정은 나아지지 않고 있는데도 불구하고 유독 부동산 시장만 과열된 것은 분명한 거품이라고 볼 수 있다는 것이다. 특히 주택의 사용가치를 대변하는 전세금이 하향 안정세를 보이고 있음에도 주택가격이 계속 상승하는 것은 거품이라고 할 수 있으며,일부 지역에서는 연소득 대비 주택가격 비율이 10배가 넘어 선진국과 같은 안정된 사회의 3배를 훨씬 초과하므로 이는 거품으로 단정할 만하다는 것이다. 이에 대해 거품이 아니라는 측의 견해는 이렇다. 최근의 부동산 가격 급등은 IMF 금융위기를 포함해 90년대에 주택가격이 장기적·상대적으로 하락한 데 대한 반등으로 가격 상승의 장기적인 추세를 이제야 회복한 것이고,설사 거품이 있더라도 이는 강남의 재건축단지에 국한된 현상이며 주택보급률이 1백%에 이른 상황에서 주택에 대한 고급의 질적 수요가 충족되지 못한 일시적 수급 불일치 현상이라는 주장이다. 또 저금리 기조의 유지로 인한 자연스러운 실물투자 선호성향이 표출된 것이지 결코 거품은 아니라는 입장이다. 특히,거품부정론자들은 이웃 일본의 부동산 거품 붕괴과정과 비교해 우리는 사정이 전혀 다르다는 입장을 피력한다. 즉 일본의 경우는 금융권의 부동산에 대한 과잉대출이 거품 붕괴의 직접적인 원인이었음에 비해 우리는 그동안 부동산 담보대출을 정부가 강력히 억제해 왔고 담보대출 비율도 계속 통제해 왔으며,전세금이 가격의 지지선을 유지하고 있으므로 담보 부족으로 인한 금융권에의 치명적인 영향이 일본보다는 작다는 점을 강조한다. 아울러 자본 시장과 부동산 시장의 연계가 긴밀하지 않음으로써 설사 거품이 붕괴되더라도 일본과 같은 자산디플레이션이 급격히 진전될 가능성은 작다고 주장한다. 이상의 논의를 종합하면 결국 설사 국지적 또는 일시적으로 부동산 시장의 거품이 존재하더라도 그것은 일시적인 것이며 자산디플레이션과 같은 급격한 거품 붕괴로 이어지지는 않을 것이라고 할 수 있다. 위와 같은 논의를 바탕으로 향후 부동산 시장을 전망해보면 일단 장기적인 조정 국면으로 진입할 것임을 예견할 수 있다. 분양권 전매를 금지하고 재건축단지 후분양제 도입을 골자로 한 '5·23조치'의 영향으로 주택시장은 일단 안정세로 접어들었으며 주택가격 상승에 대한 기대심리도 상당히 위축됐다. 특히 7월부터는 새 도시주거환경정비법이 발효됨으로써 재건축 추진과정에서 빚어진 투기적 요인들이 대부분 사라질 전망이다. 또 신규분양가도 안정되고 이에 따른 기존 주택가격의 안정이 기대됨으로써 주택가격의 선순환 고리가 만들어지고 있다. 다행스러운 것은 이러한 기대심리의 위축이 가격 폭락으로 이어질 가능성은 작다는 것인데,그 이유는 과거 부동산 시장의 가격 조정과정이 즉각적인 하락보다는 하향 안정세의 유지를 통한 시간적 조정과정을 거치면서 실질가격 하락이라는 형식으로 이루어져 왔고,IMF 투자성공 신화 등에 의한 부동산 시장의 잠재적 구매 수요가 존재하기 때문이다. 그러나 최근의 지속적인 전세금 하락현상과 강남 등 일부지역의 주택가격 반등현상은 우려할 만한 불안요인으로 보여진다. 즉 사용가치를 대변하는 전세금은 하락하는데 주택가격이 상승한다면 이는 분명 거품이 커지고 있음을 의미하는 것이기 때문이다. 그러므로 전반적으로는 부동산 시장에 거품이 있다고 하더라도 이는 장기적인 조정과정을 거쳐 연착륙할 것이지만,국지적으로는 아직도 불안요인이 상존하고 있다고 하겠다.