예전에 고금리 주택담보대출을 받아 놓은 사람들은 저금리 기조가 계속되고 있는 요즘 상대적인 박탈감을 느낄 수 밖에 없다.

은행들이 낮아진 금리는 신규대출에만 적용하고 있기 때문이다.

이 경우 대처방법은 금리가 낮은 신규대출로 갈아타는 것이다.

대출을 갈아탈 때는 신규대출의 조건은 기본이고 대출을 갈아타는데 드는 인지세 감정비 설정비 중도상환수수료 등의 비용을 감안해야 한다.

기본적으로 대출기간이 오래 남아있고 금리차가 큰 경우 대출을 갈아타는 게 유리하다고 할 수 있다.


*신규 대출선택=주택담보대출은 대출금리 결정방식에 따라 크게 기준금리연동상품과 시장금리연동상품으로 나뉜다.

시장금리연동상품은 다시 3개월CD(양도성정기예금증서)연동과 6개월CD연동,1년 금융채연동 등으로 구분할 수 있다.

현재 대출금리는 기준금리연동대출방식보다 시장금리연동대출금리가 1.0~1.5%포인트 정도 낮은 수준이다.

시장금리연동대출 중에서도 3개월연동대출이 가장 낮다.

앞으로 시중금리가 현 수준을 유지하거나 낮아진다면 3개월 연동방식이 더욱 유리해지지만 금리가 오를 것으로 예상된다면 6개월 또는 1년 연동 대출을 선택하는 게 바람직하다.


*따져봐야 될 비용=기존 대출을 해지하고 신규대출을 받기 위해서 필요한 비용중 인지세는 대출금액이 5백만원~1천만원일 때 1만원부터 1억원~5억원일 때 15만원까지 대출금에 따라 차이가 있다.

설정비는 채권매입비용과 법무사수수료가 포함되며 감정비란 감정사에 대한 수수료와 실비(교통비)를 말한다.

설정비와 감정비를 합치면 보통 대출금액의 1.0~1.6% 정도 된다고 생각하면 된다.

끝으로 중도상환수수료가 있다.

기존 대출을 만기 전에 갚을 때 은행들이 받는 일종의 벌금 성격이다.

은행마다 또는 대출상품마다 차이가 크기 때문에 거래은행에 문의해 정확한 금액을 확인해야 한다.

단 이 제도가 1999년 상반기에 도입됐기 때문에 그 이전에 받은 대출에는 적용되지 않는다.

이같은 비용들을 산출한 뒤 새로 대출을 갈아탈 때 얻을 수 있는 금리혜택과 비교해 신규대출이 유리할 경우 기존 대출을 갚고 새로 대출을 받으면 된다.

단순히 금리차이만으로 기존대출을 갚아버리는 오류를 범하는 일은 없어야 되는 것이다.

일반적으로 대출만기가 얼마남지 않았으면 대출 갈아타기 효과가 거의 없음을 유의하자.


*A씨의 사례=A씨는 지난 99년 12월 자기집을 담보로 5천만원을 연11.5%로 빌렸다.

만기는 2001년 12월이다.

현재 새로 대출을 받는다면 연8.50%의 금리가 적용된다고 한다.

우선 대출을 바꿀 경우 앞으로 남은 기간 동안 신규대출과 기존대출의 이자 차이를 따져보면 대출을 바꾸는 게 A씨에게는 1백25만원 이익이다.

{5천만원X(11.5%-8.5%)/12}X10=1백25만원.

다음으로 대출을 바꿀 때 드는 비용을 계산해보자.

우선 신규대출 인지세가 4만원 들고 감정비와 설정비를 합치면(대출금액의 1.0%로 가정) 50만원이 추가로 소요된다(5천만원X1.0%).

따라서 A씨는 대출을 바꿀 경우 71만원의 이득을 볼 수 있다(1백25만원-54만원).

끝으로 거래은행에 중도상환수수료를 확인해야 한다.

수수료가 71만원에 못미치면 대출갈아타는 총비용을 따져도 이자를 절감하는 이익이 크므로 A씨는 대출을 바꾸는게 바람직하다.

더욱이 최근 많은 은행들이 주택담보 설정비를 면제하고 있기 때문에 A씨의 대출변경 이익은 더 커질 수 있다.

박민하 기자 hahaha@hankyung.com

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