서울시가 일반주거지역의 용적률 상한선을 현재의 3백%에서 다음달부터 2백50%로 하향조정하기로 한 것은 과밀개발을 억제하겠다는 강력한 행정의지를 과시한 조치로서 긍정적으로 평가할만 하다.

비록 재건축.재개발을 추진하거나 주상복합건물을 짓고자 하는 이해관계자들은 반발하겠지만 과밀개발을 막아 쾌적한 주거환경을 유지하고 환경친화적인 도시개발을 유도하자면 불가피한 일이라고 본다.

문제는 이같은 내용의 조례개정안을 시행하는 과정에서 나타날 수 있는 수많은 허점과 부작용을 어떻게 줄이느냐는 점이다.

우선 당장 주거지역을 1~3종으로 세분하는 작업이 완료되는 오는 2003년 6월까지는 주거지역의 용적률을 현재대로 3백%로 유지한다는 경과규정을 악용해 개발사업 인허가 신청이 봇물을 이룰 가능성이 높다.

이같은 사태를 방치할 경우 결과적으로 이번 조치가 오히려 난개발을 부추길 수 있다는 점을 명심하고 서울시는 주거지역 세분화 작업을 최대한 서둘러야 할 것이다.

주상복합건물의 용적률 하한선을 처음 입법예고한 3백70%보다 훨씬 더 높은 5백%로 완화한 점에 대해서도 의견이 분분하다.

일부 건설업체들은 주거 대 상업시설 비율을 9대 1로 유지한채 용적률 5백%를 적용할 경우 수익성이 떨어져 사업시행이 사실상 어렵다고 불만을 표시하고 있다.

이에 대해 서울시는 주거 대 상업시설 비율을 도심지역에서는 5 대 5를,일반상업지역에서는 3 대 7을 각각 기준으로 하고 만일 주거비율이 이 기준치 이상으로 증가하면 용적률을 단계적으로 낮추겠다고 설명하고 있다.

그러나 원래 주상복합건물의 도입취지가 도심 공동화현상을 막자는데 있었던 만큼 주상복합건물이 도심지역을 넘어 일반상업지역으로 확산되는 것이야말로 과밀개발을 불러오는 바람직하지 않은 현상이라고 본다.

따라서 도심지역이 아닌 일반상업지역에 지어지는 주상복합건물의 용적률은 처음 입법예고한 수준으로 강화할 필요가 있다.

급격한 정책변화에 따른 혼란을 막고 이해관계자들의 집단적인 반발을 완화하기 위해 일정한 경과기간을 두는 것은 당연한 일이다.

5개 저밀도 지구에 대해 예외를 인정한 것도 마찬가지 이유로 불가피하다고 이해한다.

하지만 서울시가 지나치게 이해관계자들의 눈치를 살피며 시간을 끌면 이같은 경과규정이 자칫 규제를 빠져나가기 위한 틈새로 악용될 우려가 있다.

이경우 도시계획의 틀을 전면적으로 바꾸려는 모처럼만의 정책취지가 퇴색할 우려가 있다는 점에 유의하고 보완조치를 서둘러야 할 것이다.

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