올해에는 서울시내 5개 저밀도지구 아파트 재건축사업이 본격화될 것으로
보인다.

서울시가 최근 "저밀도 아파트지구 기본계획 확정을 위한 조정.자문회의"를
열어 소형평형 의무 건설비율을 당초 30%이상에서 20%이상으로 대폭 완화했기
때문이다.

수익성이 좋아지는 만큼 사업추진에 가속이 붙을 전망이다.

그러나 암사.명일과 화곡지구를 제외한 나머지 지구(잠실, 반포, 청담.도곡)
는 사업성이 크게 좋아지지 않았다는 분석이 나오고 있다.

기존 아파트의 중대형평형 비율이 높아 소형평형 의무비율이 낮아지더라도
기존 주민들에게 대형평형이 돌아갈 가능성이 낮은 탓이다.

이에따라 이들 지구 주민들은 이번 조정안이 그대로 확정되면 행정소송도
불사하겠다고 하는등 강력하게 반발하고 있어 귀추가 주목된다.


<> 조정안 내용 =소형평형 20%이상, 국민주택규모 30% 이상을 각각 확보하면
재건축 사업인가를 받을 수 있도록 한 것이 골자다.

이번 조정안을 따를 경우 소형 20%, 중형 30%, 대형 50%로 소.중.대형
평형이 골고루 확보된 아파트 단지가 들어서게 된다.

인센티브 용적률 15%는 공공용지 확보비율에 따라 차등 적용키로 했다.

당초안은 소형평형확보시 5%를 적용하고 공공용지 확보시 10%를 추가로
주도록 돼 있었다.

공원면적은 주구(아파트 단지 몇개를 묶은 개념)면적의 4%를 공원면적으로
확보토록 하는 대신 단지내 녹지면적을 추가로 10%이상 확보토록 했다.

단 기존 공원이 4%를 초과할 경우 기존 공원면적 만큼 확보하면 된다.

이에따라 이들 5개지구의 총 공원면적이 당초 계획안의 21만8천8백87평방m
에서 16만7백31평방m로, 전체 면적중 공원면적 비율은 5.8%에서 4.2%로
각각 줄게됐다.


<> 사업추진 전망 =암사.명일지구가 가장 빨리 추진될 것으로 보인다.

기존 아파트에 작은 평형이 많고 외지인이 적기 때문이다.

특히 공원용지 면적도 당초보다 3천평이 줄어들어 사업여건이 한층
좋아졌다.

이에따라 내년부터 사업에 착수할 수 있을 것으로 보인다.

화곡지구도 내발산 주공아파트 등 지구내 아파트 단지가 대부분 소형평형
이어서 이번 조정안의 혜택을 톡톡히 볼 것으로 전망된다.

반면 청담.도곡, 반포지구 등 기존 아파트에 대형 평형이 많은 단지는
사업추진에 어려움을 겪을 가능성이 많다.

이들 지구는 소형평형 30%를 짓는 것보다 나아졌지만 여전히 사업추진에는
턱없이 부족한 수준이라는 게 현지 주민들의 반응이다.

실제로 청담.도곡지구내 해청아파트는 당초 조합측 계획안과 이번 조정안간
분양수입 차이가 3백30억원에 달하는 것으로 추산(조합측 분석)되고 있다.

분양가가 높은 대형평형을 상대적으로 적게 지어야 하기 때문이다.


<> 향후 일정 =서울시는 청담, 암사, 화곡지구에 대해서는 주민들과의
협의가 완료되는 대로 올해초부터 재건축계획을 우선 승인해 줄 방침이다.

잠실, 반포지구의 경우 건설교통부의 인구영향평가가 나온 이후
개발기본계획을 확정, 고시할 예정이어서 재건축 추진이 다소 늦어질
전망이다.

그러나 이번 조정안에 불만을 가진 주민들이 행정소송을 준비하고 있다는
점을 감안할때 재건축 사업 추진이 서울시 의도대로 될 지는 미지수다.

< 송진흡 기자 jinhup@ked.co.kr >

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[ 용어설명 ]

<> 저밀도지구 =서울시가 도시계획을 하면서 만든 조어이지만 고유명사화
됐다.

5층이하의 저층에다 용적률(건물수직밀도)이 낮은 아파트가 밀집한 지구란
의미다.

서울에선 잠실 반포 청담.도곡 화곡 암사.명일 등 5곳이 저밀도지구로
지정돼 있다.

저밀도지구 아파트는 대부분 지은지 20년이 넘었다.

도시계획에 따라 저층으로 지어진 아파트인만큼 주변환경 도시미관 등을
고려, 서울시가 세운 개발기본계획에 의해 사업이 추진된다.


<> 지분 =재건축이나 재개발대상아파트 조합원의 재산권이다.

토지와 건물가격을 합친 금액이다.

비조합원은 조합원의 지분을 사면 조합원자격을 얻는다.

재건축 재개발아파트 조합원은 로열층을 우선 배정받을 수 있기 때문에
일반 아파트거래와는 달리 지분이란 표현을 쓴다.

재건축이후 배정받는 아파트평수는 대지지분을 기준으로 한다.

재건축사업에선 조합과 시공사간 계약에 따라 배정받을 아파트가 사전에
결정되는 게 보통이다.

( 한 국 경 제 신 문 2000년 1월 3일자 ).