앨런 그린스펀 < 미국 FRB 의장 >

미국경제가 9년째 성장을 지속하고 있다.

일반 소비자들의 왕성한 소비활동이 이같은 장기 성장의 원동력이다.

미국의 소비붐이 증시활황덕임은 부인할 수 없는 사실이다.

그러나 주가상승보다 주택판매에 따른 소득증가가 소비붐을 일으키는데
더 기여하고 있다.

연방준비제도이사회(FRB) 경제학자들의 연구 결과 주택소유자들이 집을
팔아서 올린 소득이 주가 급등에 따른 자본이득보다 소비행위에 더 크게
영향을 주고 있다는 사실이 밝혀졌다.

지난 몇년간 주식투자 소득은 미국의 소비지출 수준을 연간 3~4% 끌어
올렸다.

반면 주택매각을 통해 이뤄진 가계수입은 연간 소비지출을 약 5%씩 늘리고
있다.

주택매각 소득이 소비지출확대에 미치는 효과를 경제전체의 관점에서
계산하면 주택매각에 의한 부의 효과는 전체 효과중 6분의1(약 17%)로
상당히 크다.

이처럼 주택매매 소득이 주식투자로 벌어들인 수입보다 더 많이 소비확대에
기여하고 있는 것은 주택소유자들이 "주택을 통해 형성되는 부가 주식시장을
통해 이뤄지는 부보다 더 영속성이 있다"는 확신을 갖고 소비하기 때문이다.

경제가 아무리 호황이라도 주식투자는 항상 위험성을 안고 있다.

언제라도 투자손실을 입을 수 있다.

그러나 경제가 성장을 지속하고 취업자가 늘어나는 한 주택등 부동산 가격은
꾸준히 올라갈 가능성이 높다.

미국민들은 설사 집값이 떨어진다 해도 주식가격만큼 크게 떨어지지는 않을
것으로 믿고 있다.

주택가격이 대폭락하는 일은 역사적으로 봐도 매우 드물었다.

이에반해 주가폭락사태는 심심찮게 발생해 왔다.

주택가격 상승에 대한 믿음과 확신을 갖고 있는 주택소유자들은 집을 당장
팔지 않더라도 집값이 계속 올라갈 것으로 기대하고 소비지출을 늘리고 있는
것이다.

또 주식투자자들은 대부분 경제적으로 여유가 있는 계층이다.

이 때문에 주식투자로 돈을 벌었다고 해서 이 돈을 바로 소비하지 않고
점진적으로 조금씩 쓴다.

그동안 주식가격 상승률은 주택가격상승률보다 월등히 높았다.

그 결과 주식투자로 큰 돈을 번 사람들이 많다.

하지만 주식투자자들 중 대부분은 갖출 것을 이미 다 갖추고 있는 사람들
이다.

따라서 주식투자소득이 생겼다고 구태여 물건을 더 살 필요가 없다.

이와 달리 주택매매를 통해 소득을 올리는 계층은 대부분 서민층이다.

소득이 늘어나면 이 소득중 대부분을 곧장 소비하는 부류다.

이런 이유들로 주택가격 상승과 그에 따른 주택매매 소득이 주식투자 소득
보다 미국 소비활동에 더 큰 영향을 미치고 있다.

지난 3.4분기말 현재 미국에서 자기 집을 소유한 가구는 전체가구의 67%에
이른다.

이 비율은 90년대 초에 비해 3%포인트 높아진 것으로 그동안 주택건설및
주택매매가 매우 활발했다는 것을 의미한다.

지난 5년간 이뤄진 중고주택 매매에서 건당 2만5천달러의 소득증가 효과를
냈다.

이 금액은 평균 매매가의 약 5분의1이다.

집을 팔아 2만5천달러의 이득을 챙긴 사람이 새로 살 집을 사기 위해 맨처음
지불해야 할 구입보증금(down payment)은 이 2만5천달러보다 훨씬 적다.

구입보증금을 주고 남은 돈은 고스란히 주택매각 소득이 된다.

미국민들은 이 소득을 값비싼 내구재를 사는 등 주로 소비활동에 사용하고
있다.

90년대 들어 미국경제의 건강상태는 매우 양호하다.

새로운 일자리들이 꾸준히 늘어나고 노동생산성도 신장되고 있다.

이 덕분에 미국의 주택저당시장의 기반도 탄탄해지고 있다.

현재 주택저당시장 규모는 연간 1조달러를 넘고 있다.

90대중 기존 주택의 매매량은 연평균 4백만채에 달했다.

지난 70년대에는 이 숫자가 2백80채에 불과했다.

이는 미국가정의 구매력이 그만큼 커졌다는 것을 의미한다.

또 활발한 주택매매로 인해 발생한 소득은 전체 소비및 경제활동을 활성화
시키는 추진력이 됐다.

지난 50년간 미국가정의 주택소유율은 꾸준히 높아져 왔다.

80년대와 90년대초 잠깐 주택소유율이 64%에서 더이상 올라가지 못하고
멈칫거리기도 했다.

현재 미국가정의 주택소유율이 67%로 올라간 것은 경제가 성장하고 일자리가
늘어났기 때문이다.

또 혁신적인 은행가들이 다양한 주택저당채권(모기지)상품들을 개발한 것도
주택보유율을 끌어올리는 데 크게 기여했다.

앞으로 주택보유율이 더 높아지기 위해서는 주택소유비용이 줄어들어야
한다.

특히 젊은층의 주택보유율이 올라가려면 이 비용의 감축은 필수적이다.

이 비용이 줄어들려면 저축대부조합등 지역사회의 금융기관들이 더 나은
주택구입 금융상품을 개발해야 한다.

< 정리=박영태 기자 pyt@ked.co.kr >

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<>이 글은 앨런 그린스펀 미국 FRB 의장이 2일 올랜도(플로리다주)에서
개최된 미국은행가회의에서 행한 기조 연설을 정리한 것이다.


( 한 국 경 제 신 문 1999년 11월 4일자 ).