[ 재개발 지분 투자 ]

서울지역에서 새로 공급되는 아파트는 재개발사업으로 건립되는 경우가
대부분이다.

재개발아파트는 대개 일반분양분보다 조합원분이 많다.

또 일반분양에서 당첨되지 못한 수요자가 분양권을 구하기 쉽지 않다.

조합원이 갖고 있는 물건이 일반 분양권값보다 낮은 가격으로 매물로 나오는
경우가 많기 때문이다.

조합원 소유 아파트 가격이 일반분양권값에 비해 저렴, 조합원은 개개인의
사정에 따라 가격 하한선을 탄력적으로 결정하는게 그 이유다.

사실 완성이 안된 아파트의 권리를 확보한다는 점에서는 일반분양권과
조합원 지분은 다를 바가 없다.

하지만 조합원 지분은 아파트가 지어지는 땅에 대한 권리로 경쟁을 거치지
않고 좋은 동 호수로 우선 분양을 받는게 다르다.

그러면 재개발지역의 조합원 지분에 투자하는 것이 일반 분양권보다 유망한
투자인가 하는 질문에 부딪힐 수 있다.

구역이 결정되고 추진만 빨리 된다면 조합원지분을 매입하는게 투자금액
대비 효과가 좋은 편이다.

하지만 수천명의 이해관계가 얽혀서 추진기간이 길어지는 것이 재개발사업의
특징이다.

때문에 초기 투자시에는 일반분양권보다 적은 금액이 투자되더라도 사업기간
이 길어지면 기회비용이나 금융비용의 손실이 더 커져 오히려 투자효과가
나빠질 수 있다.

다시말해 재개발지분에 투자하는 것은 사업기간의 확실성 여부에 따라 좋을
수도 있고 나쁠 수도 있다.

재개발아파트를 내집마련 수단으로 이용하려는 실수요자 입장에선 재테크
효과는 조금 반감되더라도 안정적이고 확실한 매입시점을 선택하는게 좋다.

그렇다면 어떤 재개발아파트를 골라야 할까.

첫째, 조합의 사업시행 방식을 확인하라.재개발은 조합이 사업시행자이기
때문에 공사를 발주하는 방법에 따라 조합원의 권리가 변동될 수 있다.

일반적으로 적용하는 완공부 대물조건으로 공사를 한다면 자재 및 인건비
인상 등에 대한 부담없이 확정적인 분담금만으로 분양을 받을 수 있다.

그렇지만 경우에 따라 도급조건부 혹은 자재비 인상 등에 대한 변경요인
등을 수용하기로 되어 있다면 분양가 인상이나 사업기간이 지연될 가능성이
있다.

조합사무실을 방문, 사업시행 방식을 확인해야 낭패를 줄일 수 있다.

둘째, 매입지분의 평가액을 파악하라.

일반분양권은 확정된 분양가에 프리미엄만 가산하면 투자 비용을 쉽게 알 수
있는 반면 조합원 지분은 재개발 조합원 지분의 조건에 따라 투자금액이
달라진다.

도로에 인접한 대지가 국공유지나 무허가 점유지에 비해 평가 금액이 높다.

지분평가액에 따라 투자비용이 정해지므로 기회비용의 득실까지 감안하여
수지를 계산해 보아야 한다.

셋째, 매입시점은 관리처분 인가 전후가 안정적이다.

관리처분 인가 단계가 되면 이미 사업시행에 대한 동의와 각 조합원들의
권리가 확정되기 때문이다.

관리처분 인가를 받으면 투자금액을 정확히 산출할 수 있으며 사업지연이나
분양가 인상 등의 위험도 최소화된다.

물론 사업중간이라도 여건변화에 따라 분양가 인상이 제기될 수는 있다.

하지만 재개발 사업장은 이주비를 포함해 막대한 자금이 이미 투입됐기
때문에 조합원들의 반발로 인한 사업지연을 우려, 분양가를 올리는 경우가
거의 없는 편이다.

보통 이주비 지급시점과 관리처분직전에 시세가 상승하지만 보다 안정적이고
확실한 투자에 대한 대가로 생각하는 것이 적절하다.

< 한경머니자문위원 미주하우징 대표 >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 9월 13일자 ).