정부가 개발제한구역(그린벨트) 해제권역과 기준을 발표한 이후 한동안
주춤했던 그린벨트 투자에 관심이 쏠리고 있다.

빠르면 올 연말부터 해제구역이 가시화되면 그동안 그린벨트란 멍에로
저평가된 땅값이 오를 가능성이 높기 때문이다.

그러나 그린벨트 해제지역이라고 다 투자가치가 있는 것은 아니다.

토지거래허가구역으로 묶여있어 매입절차가 까다롭고 지방자치단체의
도시계획 입안과정에서 보전녹지나 공원 등으로 지정되면 규제가 뒤따르기
때문이다.

섣불리 투자하다간 낭패를 볼 우려가 크다는 얘기다.

여기에다 해제예상지역의 땅값이 지난해말 그린벨트 조정 시안 발표로
이미 크게 오른 상태여서 투자메리트가 상당히 줄어들었다는 점도 이같은
우려를 뒷받침하고 있다.

따라서 어떤 땅이 투자가치가 있는지에 대해 면밀한 분석과 검토가
필요하다고 전문가들은 조언하고 있다.


<> 어떤 땅이 유망한가 =그린벨트내 대지와 거주인구 1천명 이상인 대규모
집단취락, 그린벨트 경계선이 관통하는 마을 등이 투자 1순위다.

그린벨트내 대지의 경우 해제여부와 관계없이 지난 6월24일부터 도시계획법
시행령과 시행규칙이 개정돼 단독주택과 근린생활시설을 지을 수 있게 됐기
때문이다.

건축규모가 건폐율 20%, 용적률 1백%, 3층이내로 제한되지만 웬만한 건물을
다 지을 수 있다는 점에서 메리트가 있다고 볼 수 있다.

인구 1천명 이상 집단취락도 노려볼만하다.

건설교통부가 환경평가 결과에 관계없이 우선적으로 해제할 예정이어서다.

구체적인 지역은 아직 확정되지 않았지만 서울 은평구 진관내.외동, 부산
강서구 대저1.2동 등 30여곳이 해제 후보지역으로 거론되고 있다.

이들 지역의 대지는 이미 값이 많이 오르긴 했지만 주변지역의 땅값을
감안하면 해제후 추가상승여지가 있다.

그린벨트 경계선이 관통하는 마을 52곳도 유망하다.

구체적인 지명이 거론되고 있지는 않지만 집단취락과 마찬가지로 우선
해제대상이어서 시세차익을 노릴 수 있을 것으로 보인다.

대규모 집단취락 인근에 있는 소규모 자연부락이나 주택도 투자대상이 될 수
있다.

이들 지역은 해제대상에서 빠졌지만 집단취락안으로 이축할 경우
국민주택기금에서 자금지원을 받을 수 있기 때문이다.


<> 매입시기는 언제가 좋을까 =지금 당장 사기는 쉽지 않다.

매물이 많이 회수된데다 그린벨트 전 지역이 토지거래허가구역으로 묶여있기
때문이다.

따라서 지자체별로 구체적인 그린벨트 해제지역이 확정되고 용도변경 절차
등이 마무리된 다음에 투자하는 게 안전하다.

이 시점이 되면 이미 값이 오를대로 올라 투자가치가 적지만 지역의
기반시설이 확충되면 추가로 땅값이 상승할 가능성이 있다는 점을 고려하면
손해는 보지 않을 것이란게 전문가들의 중론이다.


<> 이런 땅은 사지 않아야 한다 =무턱대고 땅을 사는 것은 곤란하다.

지자체가 도시계획을 확정하는 과정에서 일부 지역을 보전녹지나 공원 등
개발규제지역으로 묶을 가능성이 높기 때문이다.

숲이 울창한 지역이나 경지정리가 잘 된 우량농지가 이같은 규제를 받을
주요 대상이다.

매입할 땅이 <>상수원보호구역 <>공원구역 <>군사시설보호구역 등으로
중복 지정됐는지 여부도 반드시 확인해야할 대목이다.

이들 지역은 그린벨트에서 풀리더라도 이용제한이 뒤따르기 때문이다.


<> 실수요자만 노리는 것이 좋다 =그린벨트를 실수요가 아닌 단기차익을
노리고 투자했다간 낭패를 보기 십상이다.

국세청으로부터 강력한 세무조사 및 세금추징을 당할 가능성이 높아서다.

건교부도 6개월안에 세번 이상 그린벨트내 토지를 거래할 경우 투기혐의자로
분류, 국세청에 통보하고 있다는 점을 잊어서는 안된다.

특히 해당지역에 투기조짐이 보일 경우 모든 거래자 명단이 국세청에
넘어간다는 점을 감안하면 단기시세차익을 노리는 투자는 바람직하지 않다.

< 송진흡 기자 jinhup@ >


[ 그린벨트 해제시기 및 절차 ]

* 해제지역 확정발표 (99년 7월 22일)

< 부분해제권 절차 >

1. 환경평가 검증.도시계획 기초조사 실시
(시장.군수)
2. 광역도시계획 수립
(시도지사 공동입안.건교부 승인)
3. 도시기본계획 수립
(시장군수입안.건교부 승인)
4. 도시계획 수립.개발제한구역 해제
(시장군수 입안.건교부 결정)
5. 도시계획 수립.지역변경.시설변경
(시장군수 입안.시도지사 결정) 내년 7월께
6. 지적도 작성.승인.고시
(시장군수입안.시도지사 결정) 내년말께

< 전면해제권 절차 >

1. 환경평가 검증+도시계획기초조사 실시
(시장.군수)
2. 도시기본계획 수립
(시장군수입안.건교부장관 승인)
3. 도시계획 수립.개발제한구역 해제.용도지역 변경
(시장군수 입안.건교부장관 결정) 내년2월 예정
4. 지적도 작성 승인.고시
(시장군수 입안.시도지사 결정) 내년6월


( 한 국 경 제 신 문 1999년 8월 2일자 ).