[ 아파트 구입전략 (중) ''임대주택사업'' ]

우리나라는 아직 월세시장이 활성화돼 있지 않다.

전세가 대부분이다.

하지만 오는 6월부터 주택저당채권제도가 도입되면 상황이 달라질 것으로
보인다.

향후 5년정도에 걸쳐 전세시장이 붕괴되고 월세시장이 활성화될 것으로
예측된다.

때문에 임대주택사업이 유망사업으로 부상하고 있다.

특히 금리가 계속 하락하고 있는 데다 소형주택이 중대형 평형에 비해
평당 가격이 낮기 때문에 소형주택을 대상으로 한 임대사업의 전망이 더욱
밝다.

주택저당채권을 이용해 싼 금리로 주택을 구입한뒤 높은 금리로 월세
(현재는 월 2%)를 놓으면 수익성도 커 주택 소유자들이 점점 월세를 선호하는
추세다.

정부도 임대주택사업 활성화를 위해 많은 세제혜택을 주고 있다.

신규분양이나 미분양된 공동주택중 전용면적 60평방m 이하인 주택을 구입해
임대사업을 하면 취득세 등록세 교육세가 전액 면제된다.

물론 기존주택을 구입해 임대주택사업을 하거나 공동주택이 아닌 단독
다가구주택을 구입해 임대주택사업을 할 경우는 취득세 등록세 감면대상이
아니다.

재산세는 60평방m 이하 주택에 대해 50%가 감면 된다.

임대사업 소득세는 월세에 대해서만 부과되고 전세나 월세보증금은 소득세를
부과하지 않는다.

임대주택사업자 세제혜택의 핵심은 양도소득세.

신규주택은 5년보유후 매도하면 양도소득세가 1백% 면제되고 기존주택은
5년보유후 매도하면 50% 감면, 10년보유후 매도해야 1백% 면제된다.

대상은 전용면적 85평방m 이하 주택이다.

임대주택사업의 핵심포인트는 임대료를 많이 받을수 있고 5~10년후 매도시
가격상승률이 높은 주택을 찾아야 한다는 것이다.

때문에 고려할 사항도 한 둘이 아니다.

첫째 단독이나 연립 다가구주택등은 5~10년후 감가상각률이 높아 높은
가격상승률을 기대하기 어렵다.

따라서 우선 새 아파트를 선택하는게 좋다.

둘째 임대주택사업은 교통이 편리하고 생활편익시설이 발달된 대단지
아파트나 역세권아파트를 선택하는 것이 유리하다.

2000년 개통될 6호선 인근의 신내택지개발지구 공릉택지개발지구 아파트와
강남과 연결될 7호선 전철역의 수락산 은빛시영아파트 및 5호선 방화역
주변의 도시개발공사 아파트 등이 유망하다.

셋째 현재의 교통 편익시설도 중요하지만 향후 5~10년후 발전될 지역을
선택해야 한다.

이러한 지구로는 파주 김포 덕소 광주등이 꼽힌다.

넷째 사업시기 선택이다.

지금은 IMF체제 이후 아파트가격이 큰 폭으로 하락했다가 다시 상승하기
시작하는 시점.

소형평형 건축의무비율이 사라져 향후 소형 아파트가격이 중대형에 비해
상승률이 높을 것으로 보이므로 임대주택사업을 시작하기에 적기인 셈이다.

물론 유의해야할 점도 많다.

첫째 오피스텔은 주거용이라도 업무시설이기 때문에 임대주택사업 대상이
아니라는 점이다.

둘째 다가구주택 소유자는 여러가구를 임대해도 등기상 1주택이므로
임대주택사업등록이 불가능하다는 점이다.

단 5월9일부터는 다가구주택의 분리등기가 가능해져 다가구주택 소유자도
임대주택사업이 가능해진다.

셋째 세금감면의 경우 재산세와 종합토지세는 전용면적 18평이하의 공동주택
을 같은 단지안에 5채 소유해야 종합토지세 분리과세 3%, 재산세 50%의 감면
혜택을 받을수 있다는 점이다.

넷째 오는 6월30일까지 미분양 또는 분양아파트를 분양받아 임대사업을
할 경우 5년이내 매도해도 양도소득세가 면제되므로 그만큼 유리하다는
점이다.

< 김영진 내집마련정보사 사장 >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 5월 3일자 ).