경기도 하남시에 사는 윤씨는 3년전 친구의 땅을 담보로 잡고 친구에게
사업자금으로 3천만원을 빌려주었습니다.

친구는 빌려간 돈을 가지고 사업을 하다가 실패를 했다고 하면서 아직 돈을
돌려주지 않고 있습니다.

하지만 윤씨가 보기에는 친구에게 아직 상당한 재산이 있는 것 같았고, 또
윤씨가 담보로 잡은 땅도 그대로 있는데, 돈을 갚지 않는 것이 별로 이해가
되지 않습니다.

그래서 윤씨는 담보로 잡고 있는 땅을 경매해서라도 돈을 돌려받고 싶은데,
윤씨가 담보로 잡은 땅을 한번 보려고 가보았더니 처음 담보 잡을 때와는
달리 그 땅에는 건물이 하나 올라가 있는 것이었습니다.

건물 주인은 윤씨 친구로 돼 있는데, 윤씨는 이런 경우에 땅을 경매처분하면
그 위에 있는 건물은 어떻게 되는지 물어오셨습니다.

일반적으로 토지와 그 위에 지어져 있는 건물은 실제로는 붙어 있지만 법적
으로는 별도로 취급돼 토지는 토지대로 건물은 건물대로 각각 따로 등기될
수 있고 따로 사고 팔 수도 있습니다.

투지와 땅이 별개로 취급되기 때문에 어떤 경우에는 토지 소유자와 건물
소유자가 달라지는 경우도 생길수 있고 때에 따라서는 땅 주인과 건물 주인이
달라서 건물을 철거해야만 하는 경우도 일어날 수 있습니다.

그러나 단지 주인이 달라지게 된다는 것 때문에 건물을 철거한다는 것은
사회 전체적인 측면에서 불필요한 손해와 낭비를 초래하는 결과를 만들수
있습니다.

때문에 법에서는 가능하면 건물을 철거하지 않고 토지와 건물의 소유권을
조화시키는 방향으로 제도를 마련하고 있습니다.

윤씨의 경우도 땅만 담보로 잡았기 때문에 원칙적으로 땅에 대해서는 경매
신청을 할 수 있지만 건물에 대해서는 경매신청을 할 수 없습니다.

그러나 나중에 경매를 통해서 땅을 산 사람이 윤씨 친구에게 이제 자기
땅이 되었으니까 건물을 철거하라고 요구할 수 있다면, 건물 주인인 윤씨의
친구는 건물을 철거하게 돼서 여러 가지로 손해가 생기게 됩니다.

우리 법에서는 이런 손해를 막기 위해서 특별한 규정을 두고 있습니다.

민법 제365조에 의하면, 이미 담보로 잡혀있는 땅에 땅 주인이 건물을
지었을 때는 땅을 담보로 잡은 사람이 땅을 경매신청하면서 그 땅에 설치
되어 있는 건물도 함께 경매해달라고 신청할 수 있습니다.

법에서 이렇게 한꺼번에 경매신청을 할 수 있도록 한 것은 그렇게 해야
건물과 땅이 동시에 경매가 되서 주인이 달라지지 않게 되고, 그 결과
나중에 건물이 철거되는 것을 막을 수 있기 때문입니다.

윤씨는 앞에서 설명드린 민법 규정에 따라서 자기가 담보로 잡은 땅을 경매
신청하면서 비록 담보로 잡지는 않았지만 그 땅위에 있는 건물도 함께 경매
신청을 할 수 있습니다.

다만 윤씨는 경매대금중 땅을 경매한 대금에 대해서만 돈을 받을 수 있고,
건물경매대금에 대해서는 권리를 행사할 수 없습니다.

< 변호사.한얼종합법률사무소 hanollaw@unitel.co.kr >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 3월 16일자 ).

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