김대중 대통령 취임이후 1년동안 건설.부동산 정책은 거래를 활성화시켜
전반적인 경기를 살리자는데 초점을 맞췄다.

지난 70년대 이후 투기억제에 무게를 뒀던 정책 패러다임이 완전히 바뀐
셈이다.

정부가 정책 방향을 급선회한 가장 큰 이유는 국제통화기금(IMF)한파로
파탄 일보직전까지 간 국가경제를 살리기 위해선 경기부양 효과가 큰
건설.부동산시장을 활성화시키는 것이 효과적이란 판단에서다.

외국인 투자 자유화, 미등기전매 허용, 분양가자율화 등 과거에는 엄두도
못냈을 획기적인 규제완화책들이 무더기로 쏟아져나온 것도 바로 이 때문
이다.

정부의 이같은 노력은 단기적으로 건설.부동산 시장을 호전시켰다.

폭락하던 주택가격이 지난 연말을 고비로 완연한 회복세를 보이고 있고
외국인 토지취득도 부동산시장 개방이전에 비해 4배나 늘어났다.

땅값도 지난해 4.4분기중 전국 지가하락률이 전분기에 비해 0.20% 떨어져
사상 최대 분기별 하락폭을 기록했던 지난해 2.4분기(9.49%)와 안정세로
돌아섰던 3.4분기(3.12%)에 비해 낙폭이 많이 줄었다.

좀처럼 회복기미를 보이지 않던 건설.부동산 시장이 서서히 살아나고 있는
것이다.

한마디로 정책의 약발이 먹혀들고 있다고 볼 수 있다.

그러나 아쉬운 점도 있다.

잇따라 나온 정책들이 타이밍을 제대로 못맞췄다는 점이다.

효과를 극대화할 수 있는 시점보다 한 템포 늦게 나왔기 때문이다.

양도소득세가 대표적인 사례다.

정부는 당초 25.7평 이하 신축주택을 오는 6월말 이전까지 사는 경우에
대해서만 면제혜택을 줬다.

하지만 거래가 활성화될 기미가 없자 몇달후 대상주택 규모를 50평 미만으로
늘렸다.

또 지난해말부터는 무주택가구주나 1가구1주택자가 올 한햇동안 새 주택이나
기존 주택을 구입하면 잔금을 치른 날로부터 1년이상 보유했다가 팔 경우
양도소득세를 매기지 않는다고 발표했다.

처음부터 면세 대상 범위를 늘렸으면 경기부양 효과가 더 있었을 정책을
과감하게 시행하지 않아 효과가 반감된 것이다.

한마디로 소탐대실한 셈이다.

물론 이들 정책을 추진하는데 있어 세수손실을 고려하지 않을 수 없는
정부측 입장을 모르는 것은 아니다.

하지만 자산디플레에 따른 복합불황이 우려되는 현 상황에서는 시행착오
보다는 시장동향을 면밀히 분석해 내놓는 주도면밀함이 더 필요하다는게
주택전문가들의 대체적인 시각이다.

지난 1년동안 정부가 발표한 건설.부동산 관련 정책들을 분야별로 짚어봤다.


<> 주택분양 =수도권 공영개발택지에 지어지는 전용면적 25.7평이하 주택에
대한 분양가 규제가 없어졌다.

이에따라 국민주택기금을 지원받아 건설되는 국민주택을 제외한 모든
민영주택의 분양가가 전면 자율화됐다.

청약제도도 많이 손질했다.

청약과열 예상지역에서 민영주택 청약자를 청약통장 가입순서에 따라
20배수로 제한하던 청약배수제를 상반기중 없앤다.

또 민영주택 분양때 1순위자 가운데 35세 이상된 5년이상 무주택세대주로
제한됐던 무주택 우선공급제도도 폐지된다.

민영아파트 청약1순위 제한규정이 없어지면서 2주택 이상 소유자도 1순위
자격을 얻을 수 있게 됐고 공공택지에 지어지는 민영아파트의 재당첨
제한기간(2년)도 사라진다.


<> 전매제한 폐지 =신규 분양주택에 대한 전매제한 규정이 전면 철폐된다.

지금까지는 수도권의 경우 중도금을 두번 이상 낸 아파트 입주예정자가
잔금을 내기전까지만 분양권을 사고 팔 수 있었다.

하지만 주택건설촉진법이 개정되는 오는 3월부터는 국민주택과 민영주택
입주예정자들이 계약금만 내면 현행 전매제한 기간에 관계없이 아무때나
주택을 매매할 수 있다.

단 임대주택은 여기에 해당하지 않는다.


<> 주택관련 세금 =오는 6월30일 이전에 신축주택(전용면적 50평 미만의
새 아파트나 건평 80평 미만의 신축 단독주택)을 구입하면 이 주택에
대해서는 양도소득세를 5년간 한시적으로 면제받는다.

주택을 몇채를 사든 관계없이 5년안에 팔면 양도소득세 면제혜택을 받을 수
있고 5년 이후에 팔 경우 5년간의 양도차익에는 과세되지 않는다.

또 무주택가구주나 1가구1주택자가 지난 1월1일부터 오는 12월31일 사이에
새 주택이든 기존 주택이든 관계없이 주택을 구입하면 잔금을 치른 날로부터
1년이상 보유했다 팔 경우 양도소득세를 내지 않는다.

현재의 1가구1주택자가 주택을 한 채 더 사는 경우는 새 주택을 구입한 날
(잔금청산일)로부터 2년안에 기존 주택을 팔아야 1가구1주택 요건을 갖출 수
있다.

또 내년 6월30일 이전에 전용면적 25.7평이하 신규 또는 미분양 아파트를
구입하는 경우 국민주택 채권매입액이 50% 경감되며 취득.등록세의 25%를
각각 감면받게 된다.


<> 토지.건축 =토지거래 신고제가 완전히 폐지되고 허가제만 남는다.

허가제는 현재 그린벨트 전 지역등 일부 지역에 한해 실시되고 있다.

토지소유자가 토지를 이용하지 않고 장기간 방치하면 공공기관이 협의매수
하게 돼 있던 유휴지 제도도 없어진다.

건축부문에서는 자투리땅에 대한 건축이 허용된다.

종전에는 일정 규모 이상(주거지역 60평방m, 상업지역 1백50평방m,
공업지역 2백평방m)인 땅에 대해서만 건축허가가 났지만 지난 8일부터는
이같은 제한이 사라졌다.

< 송진흡 기자 jinhup@ >


[ 주택.건축분야 주요규제완화 내용 ]

<> 전매제한

<>현행 - 국민주택 : 입주일이후 6개월금지
- 민영주택 : 입주일이후 60일금지
<>개정 - 폐지
<>시행시기 - 99년3월

<> 재당첨제한

<>현행 - 국민주택 : 5년
- 공공택지내 민영주택 : 2년
<>개정 - 국민주택 : 5년
- 공공택지내 민영주택 : 재당첨제한 폐지
<>시행시기 - 99년 상반기

<> 민영아파트 청약제한

<>현행 - 25.7평초과 공동주택, 31.8평초과 단독주택 소유시 1순위제외
<>개정 - 폐지
<>시행시기 - 99년 상반기

<> 무주택 우선분양제

<>현행 - 1순위자중 35세이상 5년이상 무주택 세대주에게 민영주택 우선
청약권 부여
<>개정 - 폐지
<>시행시기 - 99년 상반기

<> 청약배수제

<>현행 - 청약경쟁과열지구에선 1순위자중 장기예치자 순서에 따라 20배수
범위내 우선청약권 부여
<>개정 - 폐지
<>시행시기 - 99년 상반기

<> 입주시기

<>현행 - 10층이하 15개월, 11층이상이면 층당 2개월씩 연장
<>개정 - 폐지, 분양계약서에 명기
<>시행시기 - 99년 상반기

<> 아파트단지내 생활편익시설

<>현행 - 설치가능업종 명시
<>개정 - 단란주점 장의사 총포판매점 등 제외한 근린생활시설
<>시행시기 - 99년 상반기

<> 아파트단지내 공중화장실, 유치원, 약국설치

<>현행 - 의무화
<>개정 - 폐지
<>시행시기 - 99년 상반기

<> 대지내 공지확보의무

<>현행 - 건축물 용도에 따라 도로에서 2~6m 띄워 건축 의무
<>개정 - 폐지
<>시행시기 - 99년 2월

<> 택지환매

<>현행 - 정해진 용도로 3년내 이용안할 경우 정부가 환수
<>개정 - 폐지
<>시행시기 - 99년 상반기

<> 일조권 확보

<>현행 - 상업지역내 건축물, 공동주택앞 높이 1/4이상 이격
주거리지역내 주택-(건물높이x0.8)거리 이격
<>개정 - 상업지역내 건축물-일조권 의무폐지
주거지역내 주택-(건물높이x0.4~0.8)거리 이격
<>시행시기 - 99년 2월

<> 건축물용도변경

<>현행 - 허가제
<>개정 - 신고제
<>시행시기 - 99년 5월

<> 지하층설치

<>현행 - 지하층 바닥면적 300평방m이상(수도권 200평방m)설치 의무화
<>개정 - 폐지
<>시행시기 - 99년 2월

<> 지하층 인정기준(바닥에서 지표까지 높이)

<>현행 - 단독 다세대 1/2, 일반건축물 2/3
<>개정 - 모든 건축물 1/2
<>시행시기 - 99년 5월

<> 증개축 및 신축시 신고대상

<>현행 - 바닥면적 50평방m이하
<>개정 - 바닥면적 150평방m
<>시행시기 - 99년 2월

<> 건축가능한 대지

<>현행 - 폭 2m 도로와 붙은 대지
<>개정 - 출입에 지장없는 대지
<>시행시기 - 99년 5월

<> 주택건설관련제도

<>현행 - 시장군수사전결정제도, 지정업자제도, 주택자재 생산업등록제도
<>개정 - 폐지
<>시행시기 - 99년 3월


( 한 국 경 제 신 문 1999년 2월 25일자 ).