은행 보험사들이 너도나도 주택담보대출 확대에 나서고 있다.

"연11.x% 최저금리" 등을 앞세우며 대출 세일즈 경쟁을 벌이고 있는
것이다.

대출 한도도 앞다퉈 늘리고 있다.

그러나 이같은 금융기관의 광고만 믿고 대출을 받기위해 실제 창구를 찾았던
사람들은 낭패를 당하는 경우가 적지 않다.

대출조건이 이것저것 복잡하기 때문이다.

때로는 상품 광고 내용과 판이한 조건과 맞닥뜨려 당황해하기도 한다.

이유는 간단하다.

금융기관들은 가장 우량한 고객이 대출받는 경우를 가정해 대출상품을
포장하는 경향이 있기 때문이다.

따라서 주택을 담보로 돈을 빌리려는 고객들은 대출신청에 앞서 금융기관별
조건을 찬찬히 따져야 한다.

경우에 따라선 대출을 중도에 갚았다는 이유로 벌칙금을 물 수도 있다.


<> 아파트 시세가 1억원이라고 해서 1억원만큼 대출받을 수 있는게 아니다

=주택담보대출을 받을 때 금융기관에선 유효담보가라는 개념을 사용한다.

유효담보가의 70%만큼만 대출해주는 곳이 많다.

유효담보가 산정도 금융기관마다 각각 다르다.

먼저 은행들은 아파트 시세표 하한가의 1백%까지를 감정가격으로 본다.

여기서 선순위 저당권 설정금액과 임대차보증금 소액보증금등 선순위
채권금액을 빼면 유효담보가가 나온다.

소액보증금은 서울이나 광역시의 경우 방 1개당 1천2백만원으로 간주한다.

만약 시세표 하한가가 1억원이고 다른 은행에서 이를 담보로 2천만원을
대출받았으며 방이 3개 있다고 가정하자.

2천만원을 대출받을 땐 저당권이 2천6백만원 설정되므로 이를 1억원에서
빼야한다.

방이 3개라면 3천6백만원(1천2백만원x3)도 제외시켜야한다.

소액보증금은 향후 있을지도 모르는 임차관계를 고려한 것이다.

그 결과 유효담보가는 3천8백만원으로 나온다.

그러나 대출은 유효담보가의 70%,다시말해 2천6백만원어치만 이뤄진다.

보험사는 은행과 다르다.

시세의 80%를 감정가격으로 인정해준다.

60%로 깎아내리는 보험사도 있다.

소액보증금을 계산할 때 방이 3개 있을 경우 보험사들은 1개만 따지기도
한다.


<> 대출금을 미리 갚으면 수수료를 매기는 금융기관도 있다 =이른바
조기상환 수수료제도다.

씨티은행 고객은 대출일로부터 5년이내에 미리 갚으면 상환금액의 2%를
수수료로 내야한다.

하나은행은 만기 6개월전까지 조기상환수수료제를 적용한다.

상환금액의 1%만큼 물어야한다.

그러나 나머지 은행들은 대부분 이같은 수수료를 부과하지 않는다.

보험사들은 대부분 1~3%정도의 조기상환수수료를 물도록 하고 있다.

보험사들은 "금리가 내렸을 때 고객이 대출금을 미리 갚으면 자금운용에
차질이 생긴다"며 이같은 벌칙성 수수료를 내도록 하고 있다.

보험사중엔 대출취급수수료를 부과하는 곳도 있다.

대출금액의 0.25%수준이다.

따라서 금리만 싸다고 무작정 대출받을 게 아니다.

취급수수료 등에 따라 실제 부담하는 금리가 달라지기 때문이다.


<> "최저" 금리에 현혹되지 마라 =신한은행은 연11.3%의 금리로 대출해준다
고 한다.

그러나 실제로 따져보면 이 금리로 대출받기가 쉽지 않다.

먼저 3년짜리 대출을 받아야 한다.

20년짜리로 대출을 신청하면 연12.25%를 내야 한다.

또 대출금액은 5천만원이상이어야 한다.

그래야만 연11.5%의 기본금리를 받는다.

대출금액이 2천만원에서 5천만원까지면 연11.6%이다.

2천만원이하이면 연11.7%다.

여기에 신한비자카드를 갖고 있으면 0.1%포인트 감면되며 급여와 아파트
관리비를 이체할 때 또 0.1%포인트 할인받는다.

하나은행도 연12.3%로 대출해준다고 하지만 이는 3천만원이상인 경우에
국한된다.

3천만원미만이면 연12.8%다.

이것도 1년짜리로 받아야 가능한 조건이다.

5년이상이면 연13.3%의 금리가 적용된다.

조흥은행의 "베스트아파트대출"도 두가지 조건이 있다.

고정금리 대출은 연11.5%이다.

프라임레이트(우대금리)연동으로 받을 땐 연12%이다.

씨티은행은 6개월마다 당시 시장금리에 따라 대출금리를 바꾼다는 점도
유념해야겠다.

< 이성태 기자 steel@ >

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[ 아파트를 담보로 5천만원 대출받을 때 부대비용 ]

<< 대출금액의 130%에 해당하는 6천5백만원에 대해 저당권 설정 >>

<> 등록세 : 13만원(6천5백만원의 0.2%)
<> 교육세 : 2만6천원(등록세의 20%)
<> 국민주택채권 : 65만원(6천5백만원의 1%)
=> 할인시 12만원만 부담(할인률 연 7% 가정)
<> 법무사수수료 : 12만3천5백원(수임료 6만5천원, 누진료 5만8천5백원)
<> 인지대 : 4만원

- 총비용 : 96만9천5백원(설정액의 약 1.5% 수준)

< 국민주택채권 할인 후 실부담 : 약 44만원 >


( 한 국 경 제 신 문 1999년 2월 22일자 ).