IMF 관리체제로 이제 우리경제는 침체의 긴 터널에 들어섰다.

금리와 물가가 다락같이 오르고 집값 땅값은 하향곡선을 그리고 있다.

지금 집을 팔아야 할 때인가, 땅은 갖고 있어야 하는가, 상가는 살때인가
아닌가, 앞으로 부동산시장은 어떻게 움직일 것인가.

올해 부동산 시장은 거래위축과 가격하락이 대세를 이룰게 분명하다.

대량실업과 임금삭감에 따른 소득감소는 필연적으로 수요를 위축시키고
이에따라 거래가 줄면서 부동산값은 전반적으로 약세를 보이게 될 것이다.

IMF 충격에서 벗어나지 못한 대부분 수요자들은 앞으로 상당 기간동안
판단을 내리지 못하고 관망세를 취할 가능성이 많다.

그러나 전문가들은 지금이야말로 부동산을 주목하기 시작할때라고 말한다.

확실한 상승요인을 갖고 있는 특정종목에는 언제나 수요가 몰리게 돼 있고
가격은 가치에 따라 차별화되게 마련이다.

잘만 살피면 지금같은 불황기에 투자수익을 극대화할수 있는 부동산상품은
어느곳에든 있는 것이다.


[[[ 주택시장 ]]]

기존 주택시장은 금리가 높아짐에 따라 수요가 크게 위축되면서 가격이
하향 안정세를 보일 것으로 예상된다.

신규 주택시장은 지역에 따라 분양률에 커다란 차이를 보일 전망이다.

서울 수도권은 주택보급률이 70%대에 머물러 있고 주택공급량도 급감할
것으로 예상돼 일부 인기지역에 대한 청약은 활기를 띠는 반면 서울 수도권
이라도 비인기지역이나 지방에서는 분양률이 낮아지면서 미분양 현상이
심화될 가능성이 짙다.

수요자들 사이에 경기침체와 대량 실업, 구매력 감소로 집값이 더 떨어질
수밖에 없다는 심리가 급격히 확산되고 있어 당분간 주택가격이 반등하기는
어려울 것으로 예상된다.

다만 다음달부터 시행될 것으로 보이는 서울 수도권 아파트 분양가 자율화
조치가 변수이다.

주택거래가 워낙 부진해 분양가 자율화방침 발표 이후 아직까지는 별다른
움직임이 없다.

언제든지 제한적이나마 주택시장에 영향을 줄 수 있는 잠재력을 갖고 있기
때문이다.

일례로 경기도 용인시등에 주택공급 계획을 갖고 있는 일부 건설업체들이
분양가가 자율화되면 분양가를 종전보다 10%가량 올린다는 방침이어서 서울
수도권 지역 기존 아파트값이 동반상승할 가능성을 배제할 수 없다.


[[[ 토지시장 ]]]

토지시장은 경제성장및 통화의 흐름과 밀접한 관계를 갖고 있어 이를
나타내는 경제지표가 바닥인 상황에서는 거래가 위축되고 땅값도 내려갈
수밖에 없다는게 전문가들의 대체적인 진단이다.

부실기업의 비업무용 부동산과 은행권의 부실담보 부동산이 쏟아져 나와
토지시장이 이미 크게 위축돼 있기 때문이다.

토지거래 신고제 폐지와 허가지역의 대폭 축소및 개발제한구역(그린벨트)에
대한 전면 재조정 방침 등이 일부 지역에서 거래를 부추길 가능성이 있으나
토지시장 전반에 활기를 불어넣기는 역부족이라는 분석이다.

도심나대지와 상업용지도 거품이 상당부분 제거될 전망이다.

부도기업들이 내놓은 도심의 노른자위 땅들은 싯가보다 30%이상 싼 값에도
매수자를 찾기 어려운 실정이며,상가점포의 대량 미분양이 우려돼
개발업자들도 신규 사업의 추진을 회피하고 있다.

다만 틈새시장을 노린 소규모 개발사업이 활기를 띨 것으로 예상되며 서울
수도권의 아파트 분양가 자율화 영향으로 도시계획이 추진되고 있는
외곽지역의 자투리땅값은 상승할 가능성이 높다.


[[[ 상가시장 ]]]

상가는 IMF한파를 가장 많이 타며 올해에는 위축현상이 더욱 심화될 것으로
보인다.

극심한 경기침체에다 소비자들이 소비활동을 절제하고 있어 상권이 급속히
위축되고 있기 때문이다.

심지어 신촌 성신여대는 물론 압구정상권등 주요 상권마저 급속히 위축
되면서 권리금이 폭락한 매물이 쏟아져 나오는 실정이다.

또 대형 할인판매점의 잇단 개점으로 아파트단지내 미분양 상가도 지난해
11월말 현재 전국에 5천개를 넘어서는 것으로 추산되고 있다.

이에따라 특별한 호재가 없는한 당분간 상가경기가 회복되기 어려울 전망
이다.


[[[ 오피스텔 ]]]

지난해 새로운 투자상품으로 떠오른 오피스텔은 입지여건이나 시설 등에
따라 가격 차별화가 두드러질 것으로 보인다.

오피스텔은 지난해 부동산 불황기임에도 불구, 히트상품으로 자리매김했으나
올해는 다른 부동산 상품과 마찬가지로 투자심리의 위축으로 가격 하락이
예상된다.

특히 지난해 분당과 일산 등지에 "오디세이" "나산스위트" 등의 브랜드로
주거형 오피스텔 바람을 일으킨 청구와 나산 등이 법원에 화의를 신청함에
따라 오피스텔 경기에 악영향을 미칠 것으로 전망된다.

그러나 서울지역 요지의 역세권에 건립되는 주거형 오피스텔은 어느 정도
인기를 지속할 가능성이 다분하다.

이들 지역은 대규모 아파트 공급이 사실상 완료돼 주택수요를 대체할
상품이 없기 때문이다.

전문직업인 맞벌이부부등의 생활편의성 추구라는 추세를 감안할 때 이같은
인기지역 주거형 오피스텔은 꾸준한 인기를 끌 것이라는 분석이다.


[[[ 사무실 ]]]

기업의 감량경영과 기구축소 통폐합 바람으로 사무실 공실률이 크게 늘어나
업무용 빌딩이나 사무실 매매가와 임대료는 하락세가 불가피하다.

최근들어 서울시내 주요 업무용 빌딩의 공실률이 20% 안팎까지 치솟는 등
빈 사무실이 급증하면서 임대료 파괴바람까지 불고 있다.

서울 강북의 광화문 종로 을지로 마포 여의도와 강남의 테헤란로 교대역
일대 빌딩들의 경우 지난해말 임대료가 1년전에 비해 평균 30% 이상
떨어졌다.

이면도로에 위치한 빌딩들은 임대료를 주변지역에 비해 50%이상 싼 파격적
인 조건까지 제시하고 있다.

사무실 공실률은 지난해초부터 계속 높아져온 것으로 경기가 뚜렷한
회복세를 보이지 않는 한 공실 증가및 임대료 하향 추세는 당분간 지속될
전망이다.

< 방형국 기자 >


(한국경제신문 1998년 1월 23일자).