내년부터 개인명의로 돼있는 상가 병원 오피스텔 등 상업용건물과
특수용도건물을 상속 또는 증여받는 경우 세금부담이 크게 늘어난다.

국세청은 상업용 건물 등에 대한 상속.증여세를 현실화하기 위해
내년 1월1일부터 적용할 기준싯가를 25일 확정, 고시했다.

기준싯가가 적용되는 지역은 서울과 6개 광역시및 고양 의정부 남양주
구리 하남 성남 과천 안양 광명 부천 등 서울에 인접한 10개시 등 모두
17개시다.

국세청이 새로 마련한 이 기준싯가는 건물 신축가격 기준액에 건물의
구조, 용도, 건물이 소재한 토지의 개별공시지가, 개별 건물의 특성,
신축연도에 따른 노후화 정도를 고려해 시세의 70% 내외를 반영하도록 했다.

지금까지 상업용건물 등은 상속.증여시 내무부 시가표준액을 기준으로
삼았는데 이는 시세의 30~40%만 반영하는 경우가 많아 70~80%수준으로
평가되는 토지와 아파트 등 공동주택과 비교해 세금을 덜 낸다는 형평성
문제를 야기했다.

새 기준싯가 산정방법에 따르면 철근콘크리트 구조의 신축건물을 기준으로
<>백화점 호텔 위락시설 인텔리전트빌딩 통나무건물 등은 평방m당 60만원
<>일반사무실 소형점포 학원 근린생활시설 음식점건물 등은 40만원 <>공장
창고 등 제조업 관련건물은 20만원 <>농.수.축산용 건물 등은 10만원수준에서
결정된다.

국세청이 상업용건물에 기준싯가를 고시한 것은 아파트등 다른 부동산과
과세형평성을 맞추기 위한 것이다.

그동안 상업용건물등을 상속.증여받을 때 <>토지는 개별공시지가 <>건물은
내무부 시가표준액을 기준으로 세금을 냈다.

그러나 내무부 시가표준액에 의한 건물값은 시세의 30~40%에 불과했다.

시세의 70~80% 수준으로 평가되는 토지와 아파트등 공동주택에 비해
세금을 턱없이 덜낸 것.

정부는 이에따라 상업용건물에 대한 과표현실화를 통한 과세의 공평 및
상속.증여세에 있어서 부의 재분배 기능을 높이기 위해 작년말 관련 세법을
개정했다.

국세청이 25일 첫 고시한 상업용건물 기준싯가는 시세의 60~70%정도를
반영했다.

이 기준싯가는 내년 1월1일이후 최초로 상속이 개시되거나 증여하는
부분부터 적용된다.

<> 고시대상 =상속세와 증여세 과세때 재산의 평가는 원칙적으로 시가에
의하도록 돼 있다.

때문에 시가가 불분명한 경우에만 보충적으로 이 기준싯가를 활용하게
된다.

또 양도소득세 취득세 등록세 재산세등 다른 세목에는 적용되지 않는다.

양도세등에도 적용할 경우 취득시점의 기준싯가를 거꾸로 산정하기가
복잡한데다 조세저항이 클 것으로 예상,상속세로 적용세목을 제한했다.

따라서 실제 상속과 증여가 이뤄지지 않는 경우 국세청이 새로 마련한
상업용건물 기준싯가는 의미가 없다.

상속세를 내는 개인이 아닌 법인의 경우 상업용 건물을 소유했더라도
주식으로 평가되기 때문에 이번 기준싯가와는 무관하다.

<> 산정방식 =국세청이 고시한 상업용건물 기준싯가는 예컨대 동.층별로
일일히 개별 기준싯가를 정한 아파트와 다르다.

즉 건물의 신축가격기준액에 <>구조 <>용도 <>위치 <>경과년도 <>건물특성
등을 종합한 일정한 산정방식을 정해놓은 점이 그렇다.

아파트 기준싯가처럼 개별 물건에 대해 일일이 가격을 조사하는 방식은
행정력과 예산의 부담이 크고 객관성 여부에 대한 논란과 납세자와의
마찰소지가 크다.

때문에 기본산정방식을 만들어 이 방식을 상속사실이 발생했을 때 적용해서
개별 기준싯가를 뽑아내도록 했다.

<> 시가반영률 =국세청의 기준싯가 산식을 적용하면 첨단인텔리전트빌딩인
서울 강남의 P센터는 기준싯가가 평방m당 68만원으로 시가반영률이 70.2%.

부산의 고급 L호텔은 60만4천원으로 시가반영률이 71.5%이다.

서울의 고급빌딩과 백화점은 대략 기준싯가가 평방m당 60만~70만원
<>근린점포는 40만원 <>공장 창고는 20만원선으로 시가반영률이 60%에서
70%에 이른다는 게 된다는 것이 국세청의 설명이다.


<< 구조지수 >>

<>통나무조(130)
<>철골(철골철근) 콘크리트조(120)
<>철근콘크리트조 철골조 석조 P.C조(100)
<>연와조(90)
<>보강콘크리트조 시멘트벽돌조 목조(80)
<>시멘트블록조(60)
<>경량철골조(50)
<>철파이프조 석회 및 흙벽돌조 돌담 및 토담조(30)


<< 용도지수 >>

<>판매시설 =백화점 쇼핑센터(130)
도매센터 대형점 할인점 양판점(120)
집단시장(110)
소형점포 근린생활시설(100)

<>숙발시설 =특급호텔(130)
일반호텔 전통호텔 콘도미니엄(120)
여관(110)

<>의료시설 =종합병원(120)
대규모병원 치과병원 한방병원(110)
소규모의원 시술소 조산소(100)
격리병원 결핵병원 전염병원(90)

<>목욕시설 =특수목욕탕 사우나탕 증기탕(130)
온천탕(120)
일반목욕탕(110)

<>생산시설 =냉동공장 냉장창고 반도체공장(90)
일반공장 일반창고 하역장(60)
농어촌생산시설 농어가 창고(40)

<>업무시설 =금융업소 오피스텔 방송통신시설(110)
일반사무실 학원 교육시설(100)

<>체육시설 =수영장 스케이트장 골프하우스(120)
에어로빅 헬스 당구장(110)
탁구장 체육도장 실외운동시설(100)


<< 기준싯가 계산방식 >>

기준싯가 = 건물면적 x 평방m당 금액
평방m당 금액 = 신축가격기준액 x 구조지수 x 용도지수 x 위치지수
x 특성별조정률 x 경과연수별잔가율
(* 신축가격기준액은 98년엔 일률적으로 평방m당 50만원)

< 정구학 기자 >

(한국경제신문 1997년 12월 26일자).

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