경기불황과 실질소득 감소로 부동산 경기가 얼어붙더라도 시장을 잘 살펴
보면 은행이자보다 높은 수익을 올릴 수 있는 투자대상을 발견할 수 있다.

이같은 투자대상으로는 5천만~1억원 정도면 시작할 수 있는 소형주택임대
사업을 비롯해 부동산을 헐값에 확보할 수 있는 경매 등을 들 수 있다.

또 수도권 중대형 아파트는 시세차익을, 자투리땅 개발은 매월 안정적인
임대소득을 얻을 수 있는 대상으로 꼽히고 있다.

그러나 복합불황이 올 것으로 우려되는만큼 부동산 가격은 떨어지지 않는
다는 기대로 ''무조건 사놓고 보자는 식''의 무분별한 투자는 어느때보다
실패할 가능성이 높다.

이에따라 관련 전문가들은 최근 부동산 시장이 종목별 상품별로 수익성
차별화가 심화되는데다 환금성이 떨어지는 점 등을 충분히 감안, 투자성을
정밀하게 분석한 후 투자하는 것이 중요하다고 조언하고 있다.

< 편집자 >

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[[ 주택임대사업 ]]

주택임대사업은 취득세 양도소득세 등을 면제받을 수 있는데다 일정기간이
지난 뒤 시세차익을 얻을 수 있다는게 가장 큰 장점이다.

게다가 1억원미만의 소액투자가 가능해 고금리시대 주요투자대상으로
떠오르고 있다.

주택임대사업의 핵심은 전세가 비율이 매매가의 70%를 넘거나 매매가와
전세가 차이가 2천만원이 안되는 소형 아파트를 많이 확보하는데 있다.

또 양도소득세 취득세 등 각종 세금을 최대한 면제받아야 하며, 시세차익을
고려해 입지선정을 해야 한다.

서울.수도권지역을 잘 살펴보면 집값에 대비한 전세가 비율이 70%를 넘거나
집값과 전세값 차이가 2천만원도 채 안되는 아파트를 적지 않게 발견할 수
있다.

어떤 아파트는 매매가와 전세가 차이가 불과 1천만원도 안돼 이들 아파트를
전세끼고 구입하면 5천만원 정도로 당장 주택임대사업을 시작할 수 있다.

수원시 우만동 주공아파트 18평형은 매매가격이 4천9백만~5천만원인데
비해 전세값은 4천만~4천1백만원이다.

집값에서 전세값이 차지하는 비율이 무려 84%에 이르며 매매가와 전세가
차이도 9백만원에 불과하다.

주택임대사업에 필요한 최소 가구인 5가구를 전세끼고 구입하면 가구당
9백만원씩 4천5백만원에 당장 임대사업자로 나설 수 있는 셈이다.

이밖에 주택임대사업을 하기에 적당한 소형 아파트가 많은 지역은 서울의
경우 노원 강북 도봉구 등이며, 수도권에선 수원을 비롯 부천 의정부 안산시
등이다.

주택임대사업의 수익성을 극대화하기 위해선 세제혜택을 효율적으로
누려야 한다.

미분양아파트나 신규 공동주택의 경우 취득단계에서 취득세와 등록세를
면제받고 보유단계에서는 재산세(10가구이상), 종합토지세, 부동산임대소득세
에 대한 감면혜택을 받을 수 있다.

양도소득세는 전용면적 18평이하 미분양주택을 기준으로 5년 임대한후에
팔면 1백% 감면된다.

그러나 기존 주택은 전용면적 25.7평이하로서 5년이상 임대후에 50%,
10년이상 임대후에 1백% 면제된다.

이와함께 입지를 잘 선정해야 높은 시세차익을 얻을 수 있다.

일반적으로 역세권이나 공단배후지 대학교주변 등이 주택임대사업의 적지로
꼽힌다.


[[ 신규분양되는 수도권 중대형 아파트 ]]

경기침체속에서도 분양을 앞둔 수도권 중대형아파트들은 높은 시세차익이
기대되는 유망 투자대상으로 주목받고 있다.

이들 아파트는 서울지역 아파트들과는 달리 일부 지역에서는 채권입찰제가
적용되지 않아 높은 시세차익을 얻을 수 있는데다 녹지공간이 잘 보존돼
주거환경이 쾌적하기 때문이다.

특히 입주시점인 2000년이후에는 수도권 경전철, 서울외곽순환도로 등이
단계적으로 개통될 예정이어서 서울.수도권에 거주하는 청약가입자들은 이들
아파트를 눈여겨볼만 하다.


<> 고양 탄현2지구

일산신도시와 인접한 이 지구는 입지여건 분양가 등에서 가장 관심을 끄는
지역이다.

일산신도시내 기반시설을 이용할 수 있어 주민생활이 편리한데다 경의선
및 자유로 수색로를 이용하면 서울역까지 한시간이면 닿을 수 있다.

평당 분양가가 3백60만~4백만원선으로 인근 탄현1지구보다 1백만원이상
저렴해 청약경쟁이 치열할 것으로 보인다.

6일부터 풍림산업 삼환기업 서광건설산업 등 6개업체가 동시분양에 들어
간다.


<> 파주일대

고양시와 경계를 이루고 있는 이 지역은 지난해 3월 시로 승격된이후 택지
개발 및 온천 레저타운 등 각종 개발계획이 수립되면서 투자자들의 관심을
끌고 있다.

대한부동산신탁이 화신공영과 개발신탁계약을 맺고 경의선 금촌역 인근
공장부지(금촌 경공업단지) 4만여평을 매입, 19~64평형 아파트 2천9백44가구
를 이달 중순부터 분양할 계획이다.

평당 분양가가 3백20만~3백60만원선으로 탄현2지구보다 평당 40만원이상
싸다.


<> 남양주일대

서울외곽순환도로 덕송인터체인지와 퇴계원인터체인지에서 10분거리에
위치한 청학지구에서는 주공이 3천1백70가구를 연말까지 공급한다.

특히 전용면적 25.7평형이 넘는 아파트가 1천7백28가구나 돼 중대형 평형
수요자들의 관심이 집중될 것으로 보인다.

분양가는 평당 3백50만~4백만원선.


<> 용인수지2지구

분당신도시와 가까운 이 곳에서는 현대산업개발이 이달초부터 31~51평형
아파트 4백62가구를 분양한다.

철골조로 지어지는 이 아파트는 분양가 제한을 받지 않아 평당 분양가가
5백50만~6백만원선으로 예정돼 있다.


[[ 경매 ]]

경매시장은 최근 경기불황으로 매물이 급증하는데 반해 상대적으로 낙찰가
율은 떨어지고 있어 불황기에 내집 마련수단으로 권장되고 있다.

부동산시장에 한파가 몰려올 것이라는 전망이 잇따르는 가운데 구태여
제값을 다주고 부동산에 투자할 필요가 없기 때문이다.

최근 동향을 보면 경매부동산의 경우 지난 7월을 고비로 매월 1백여건이상
매물이 늘고 있으나 매기가 없어 낙찰성사건수가 별로 없는 편이다.

상가와 토지의 경우 낙찰가율이 최저수준인 60%대로 낮아졌으며, 그나마
90%선을 유지하던 아파트에 대한 낙찰가율도 최근 80%대로 떨어졌다.

경매투자의 단점은 해당 물건을 낙찰받아 완전한 자기소유로 하는데 약
4개월정도 소요된다는 점이다.

따라서 최소한 5천만원이상 목돈을 갖고, 이동안 투자할 수 있어야 한다.

또 법원경매에는 법적인 절차를 밟아야 하고, 세입자가 선순위일 경우
명도이전에 따른 권리관계를 해결해야 한다는 점에 유의해야 한다.


[[ 이면도로 자투리땅 개발 ]]

이면도로변에 대지가 딸린 단독주택 소유자로서 5천만원정도를 언제든지
융통할 수 있는 사람은 자투리땅 개발에 눈을 돌리는 것도 좋은 방법이다.

대지면적(주택바닥면적 포함)이 50~70평만 돼도 상가건물이나 임대주택
리빙텔 상가점포 등을 개발, 은행이자를 상회하는 수익을 올릴 수 있기
때문이다.

이면도로의 대지개발사업에서 가장 중요한 점은 주변 여건과 수요 등
시장에 대한 조사를 사전에 면밀하게 실시해야 한다는 것이다.

그래야 업종을 선택하기도 수월하고 임대자를 확보하는데도 유리하다.

< 방형국.송진흡 기자 >

(한국경제신문 1997년 12월 5일자).

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