같은 세대원중 집을 두채이상 보유해 1세대 2주택인 경우 1세대 1주택으로
양도소득세 비과세혜택을 받기 위해서는 집을 소유한 세대원을 세대분리하는
방법도 있다.

1세대 1주택으로 인한 양도소득세 비과세여부는 양도하는 날 현재 1세대
1주택에 해당되느냐로 판단한다.

여기에 1세대란 주민등록표에 의하므로 집을 소유한 세대원을 세대분리해
각각 1세대 1주택을 만들어 놓은 상태(3년이상 보유)에서 양도하고자 하는
주택을 양도하면 된다.

그러나 세대분리를 했다고 해서 모두를 별개세대로 인정하지는 않는다.

세대분리를 이용해 실질적인 2주택자가 1세대 1주택의 적용을 받는 폐단을
막기 위해서다.

따라서 부부간에는 세대분리를 해 각각 단독세대를 구성하고 있다 하더라도
동일세대로 보게 되며 원칙적으로 1세대란 배우자가 있어야 1세대로
인정된다.

다만 <>연령이 30세이상인 경우 <>종합소득 퇴직소득 양도소득 산림소득이
있는 경우 <>배우자가 사망하거나 이혼한 경우 <>거주자가 해당주택을
상속받은 경우등에는 배우자가 없어도 1세대로 인정한다.

이 경우 종합소득이란 이자 배당 부동산임대 사업 근로 일시재산 기타소득
등 소득세법에서 정한 7가지 소득을 말하며 양도소득이란 해당 주택을
양도하기 전에 발생한 소득을 말한다.

그런데 종합소득에 이자 배당소득이 들어간다고 해서 단 몇천원 몇만원의
이자, 배당소득이 발생하는 사람도 이에 해당된다고 할수 있을까.

법문상으로는 소득의 다과와 관계없이 또한 과세미달이거나 비과세 또는
면제된 경우를 불문하는 것이라고 볼 수도 있으나 세대분리 사실여부는 결국
실질과세원칙에 입각해 판단할 문제라고 볼수 있다.

세대분리 관련내용은 2만하고 부동산 보유기간별로 양도소득세 관련세법이
어떻게 적용되는지 알아보자.

첫째 부동산을 취득한지 1년이내 양도하는 경우.

이 때에는 기준싯가가 아닌 실제거래가격으로 양도소득세를 계산한다.

따라서 실제거래가격보다 낮게 고시되는 기준싯가를 계산하는 것보다 세금이
무거워지는 것이 보통이기 때문에 부동산을 취득한 다음에는 특별한 사정이
없는 한 적어도 1년이상 보유하는게 좋다.

둘째 2년이내 양도하는 경우.

부동산을 취득해 2년이내 양도할 때에는 양도소득세율이 무조건 50%로
적용된다.

2년이상 보유할 때에는 과세표준 3천만원이하 30%, 6천만원이하 40%,
6천만원 초과 50%로 일반세율이 적용되지만 2년이내 단기양도할 때에는
세율이 무겁게 적용된다.

셋째 3년이상 보유하는 경우.

부동산을 취득해 3년이상 보유하게 되면 그 때부터는 장기보유특별공제라는
소득공제혜택이 주어진다.

부동산의 장기보유를 유도해 부동산가격을 안정시키기 위한 조치이다.

그러나 우리나라와 같이 부동산가격이 지속적으로 상승하는 상황에서는
오래 보유할수록 양도차익도 커지기 때문에 장기보유 공제혜택을 준다해도
내야할 세금 역시 커지게 마련이다.

공제방법은 보유기간에 따라 양도차익의 일정부분을 양도차익에서 차감해
준다.

보유기간별 공제율은 <>3년이상 5년미만은 양도차익의 10% <>5년이상
10년미만은 15% <>10년이상은 30% 등으로 돼있다.

이처럼 본인이 부동산을 보유한 기간에 따라 양도소득세 관련세법이 어떻게
적용되는지를 숙지한다면 양도시기를 잘못 선택해 억울하게 세금을 많이
내는 것을 피할수 있다.

< 이성태 기자 >

< 도움=이규원 신한은행 전문세무상담역(공인회계사) 773-4101 >


(한국경제신문 1997년 11월 8일자).

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