<> 농지(논 밭 과수원등)의 경우

문) 명의신탁한 농지를 실명전환하는 과정은 다른 부동산과 다른지.

답) 명의신탁 약정서를 작성, 시.군.구에서 검인을 받아야 하는 것은
같으나 농지취득증명을 별도로 받아야 한다.

농지취득 증명은 시.구.읍.면에 비치되어 있는 신청서와 농업경영 계획서에
농지소재 농지관리위원 1명과 인접 리.동의 농지관리위원 1명의 확인을 각각
받아 시.구.읍.면에 제출해야 된다.

농지취득 증명을 받는데는 1주일 가량 걸리므로 당장 서둘러야 한다.

다만 도시계획구역내 주거 공업 상업지역내에 포함되어 있으면 농지취득
자격증명은 받지 않아도 된다.


문) 서울에 살고 있는 직장인인데 89년 안성에 있는 논 5백평을 사서
현지인 이름으로 등기를 이전해 놓았다.

실명전환하는데 아무런 문제가 없는가.

답) 농지취득 증명을 받는데 다소 문제가 있을수 있다.

올해부터 농민이 아닌 사람도 농지를 살수 있게는 됐으나 1천 (3백3평)
이상이어야만 취득이 가능하며 연간 30일 이상 직접 농사를 짓겠다는 증명을
해야만 한다.

이 경우 면적기준에는 문제가 없으나 영농의사를 밝히는데는 다소 어려움이
있을수 있다.


문) 그러면 농지 소재지 이외지역에 사는 사람은 농지취득 증명을 받지
못한다는 말인가.

답) 반드시 그렇지는 않다.

예를들어 농지에서 멀지않은 도시에서 살고 있는 노인이라면 증명을 받을
확률이 높다.

그러나 농지에서 멀리 떨어져 살고 있는 비교적 젊은 샐러리맨이나 해외
교포등 1년에 30일 이상 직접 농사를 지을 가능성이 희박한 사람은 농지
취득 증명을 받기가 어렵다.


문) 농지취득 증명을 받지 못한 경우 어떻게 해야 하나.

답) 당해 농지를 7월1일까지 팔거나 성업공사에 매각의뢰해야 한다.


문) 87년 용인에 밭 2백평을 샀으나 등기할수 없어 친척 이름으로 등기하고
근저당만 설정해 놓았다.

연간 30일 이상 농사를 짓겠다는 것은 쉽게 증명할수 있으나 밭이 3백평이
안되는데 어떻게 해야 하나.

답) 두가지 방법이 있을수 있다.

하나는 7월1일 이전에 팔거나 성업공사에 매각의뢰하는 방법이다.

또 다른 방법은 농지를 추가로 사서 3백평이상으로 만들어 농지취득증명을
받아 실명전환하는 것이다.


문) 93년 토지거래허가지역내 논을 샀으나 현지에 거주하지 않아 등기이전
을 못하고 원소유자 명의로 그대로 두고 가등기만 해 두었다.

이런 경우에도 실명전환을 해야 하나.

답) 이 경우 명의신탁은 아니고 미등기에 해당한다.

따라서 실명전환 절차는 밟을 필요가 없고 오는 98년 6월30일까지 등기를
이전하면 된다.

다만 토지거래허가와 농지취득증명을 모두 받아야 한다.

98년 6월30일까지 등기하지 않으면 등록세액의 5배이하의 과징금과
부동산가액의 30%에 해당하는 과징금, 그리고 5년이하의 징역이나 2억원
이하의 벌금에 처해진다.


문) 이 경우 토지거래 허가나 농지취득을 받지 못하면 농지를 되찾을수
없는가.

답) 그렇지는 않다.

명의신탁은 아니므로 3년이 지나더라도 매매계약은 유효하다.

다만 농지취득이나 토지거래 허가를 받지 못하면 이를 매각하는 수밖에
없다.


<> 주택 택지

문) 92년 부산에 택지를 샀는데 본인이 이미 갖고 있는 택지 면적과 더해
택지소유상한(2백평)을 넘어서 등기를 이전하지 못하고 부산에 사는 친지
명의로 등기를 옮겨 놓았다.

어떤 절차를 거쳐야 하는가.

답) 택지취득 허가를 받아서 실명전환해야 한다.

그러나 현실적으로 서울과 광역시에서는 2백평을 넘어 택지를 소유할수
없으므로 실명전환이 불가능하고 따라서 유예기간내에 팔아야 한다.

서울시및 광역시 이외 지역의 택지의 경우에는 택지취득허가를 받지 않아도
된다.


문) 아파트 입주권을 당첨자로부터 매입했는데 아직 준공허가가 나지 않아
등기를 못하고 있다.

아파트 완공후 최초 등기는 당첨자 명의로만 해야 하는데 어떤 조치를
취해야 하는지.

답) 아파트 입주권을 전매취득한 경우에는 아파트가 완공되면 우선 최초
당첨자 명의로 등기하면 된다.

이는 명의신탁에 해당하지 않는다.

이후 다시 당첨자로부터 본인 앞으로 등기를 옮겨오면 된다.

다만 당첨자로부터 등기를 옮겨올수 있는 날(입주일)로부터 60일이내에
등기이전을 해야 부동산등기특별조치법에 따른 과태료(등록세 5배이하)를
내지 않으며 3년내에 등기를 이전해야 실명법에 의한 과징금과 형사처벌을
받지 않는다.


문) 그러면 이 경우 아무런 제재를 받지 않는가.

답) 주택건설촉진법상 아파트 전매금지 규정을 어긴 것으로 드러나면
이에따른 제재를 받는 것은 별도의 문제이다.


문) 아버지로부터 서울에 있는 집 한채를 상속 받았으나 상속등기를 하지
않은 상태다.

이 경우에도 실명전환을 해야 하나.

답) 부동산 실명법은 매매 증여등 계약에 의해 부동산을 취득하는 경우에만
적용된다.

상속은 계약에 의한 부동산 취득이 아니므로 실명전환과는 무관하다.

따라서 상속일로부터 3년이상 지나도록 상속등기를 하징 않았더라도
과징금이나 형사처벌 대상은 아니다.


문) 지난 90년 체비지 입찰에서 친구 1명과 공동으로 땅을 매입, 친구이름
으로 등기해 놓았다.

본인은 가등기만 해놓고 원하는 시점에 등기를 옮기기로 했다.

그런데 친구가 등기이전을 미루고 있어 실명전환이 어렵다.

어떻게 해야 하는지.

답) 친구가 명의신탁 해지 약정서 작성을 거부한다면 6월30일 이전에
소유권이전 청구소송을 제기해야 한다.

6월30일 이전에 소송을 제기하면 실명전환 유예기간이 확정판결후 1년까지
로 연장되므로 우선 소송부터 하는 것이 좋다.

친구가 명의신탁 해지에 합의해 주면 지분 만큼 표시한 지분등기를 하거나
소유지분이 2분의 1 이내라면 공동등기를 하면 된다.


문) 85년 아파트를 사서 A라는 사람의 이름으로 등기해 두었는데 A가 지난
90년 사망했으며 그에게는 2남1녀의 자녀가 있다.

실명전환은 어떻게 하는가.

답) 사망시 자녀들에게 상속이 이루어졌을 것이므로 원칙적으로 상속인인
3명의 자녀 모두와 명의신탁해지 약정을 해야 한다.

만약 이들이 자신의 부친이 명의를 빌려준 것을 몰랐다고 우기는 경우에는
법원에 소송을 제기해야 한다.

소송은 A와의 명의신탁 계약서를 갖고 있는 경우 이미 사망한 A를 상대로
제기할수도 있고 상속인을 상대로 제기할수도 있다.


문) 90년 사둔 택지를 친구 명의로 등기해 놓았는데 친구의 행적을 알수
없다.

이럴때는 실명전환을 할수 없는지.

답) 6월30일까지 찾지 못하면 일단 소송을 제기해 놓아야 한다.

그러면 확정판결후 1년까지 일단 실명전환이 유예되기 때문이다.


<> 임야

문) 91년 횡성에 임야 1천평을 사놓고 현지 친지 이름으로 등기해 놓았다.

이를 본인 명의로 전환하려 하는데 토지거래 허가를 받아야 하는가.

답) 그렇지 않다.

명의신탁은 거래가 이루어지는 것이 아니므로 토지거래허가는 별도로
받을 필요가 없다.


문) 94년 임야를 구입했으나 토지거래허가를 받지 못해 등기이전을 못하고
대신 권리확보를 위해 친척 명의로 가등기만 해놓았다.

어떤 절차를 거쳐야 하나.

답) 95년 6월30일 이전에 취득하고 이전등기를 하지 않은 것이므로 미등기
에 해당, 오는 98년 6월30일까지 이전등기를 해야 한다.

또 토지거래허가지역이면 등기전에 시.군.구에서 토지거래허가를 받아야
한다.

임야의 경우 해당 시.군에 전세대원이 6개월이상 거주해야 토지거래허가를
받을수 있으며 이 허가를 받으면 임야매매증명은 따로 받지 않아도 된다.

한편 친척 명의로 해둔 가등기는 명의신탁에 해당하므로 오는 6월30일까지
자신의 명의로 가등기를 이전해야 한다.


문) 명의신탁해 놓은 임야를 오는 6월30일까지 실명전환하지 않고 그대로
있으면 어떻게 되나.

답) 명의수탁자와 관계가 계속 잘 유지되어 둘 사이에 아무런 분쟁이
발생하지 않으면 적발될 가능성은 많지 않다.

그러나 이것이 적발되면 부동산실명법에 의한 과징금과 형사처벌을 받게
된다.

특히 명의신탁을 그대로 두다가 수탁자가 당해 임야를 제3자에 팔아버리면
영영 본인의 부동산을 찾을 길이 없어진다.


문) 6월30일까지 실명전환하지 않으면 이후 명의신탁한 임야를 찾을 길이
없는가.

답) 원 소유자가 임야를 팔때 실제 매수자와 등기자의 이름이 다른다는
것을 알고 있었으면 찾을수는 있다.

그러나 이 경우 우선은 원소유자에게로 소유권이 귀속되므로 명의신탁자는
실명법에 의한 과징금과 처벌을 감수하고 명의수탁자 명의의 등기를 말소
하고 원소유자를 상대로 소유권이전소송을 제기해야 한다.

이 경우에도 명의신탁의 위법성이 큰 경우 법원은 소유권이전을 불허할수도
있다.

원소유자가 명의신탁 사실을 모르고 있었을때는 당해 임야는 명의수탁자
소유가 되며 명의수탁자가 자신의 것이라 주장하면 임야를 찾을 길이 없다.

<김선태기자>

(한국경제신문 1996년 6월 20일자).

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