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최근 건설교통부는 올해 3회이상 부동산거래실적이 있는 6,000여명을
국세청에 통보, 투기혐의를 가려내겠다고 발표했다.

지난 93년 금융실명제실시, 지난해 토지거래전산망구축 등으로 특별한
투기자 조사방침을 내놓을 필요가 없었던 정부가 적신호를 감지했다는
얘기다.

당국이 느끼는 ''적신호''는 곧 부동산시장이 되살아난다는 것을 뜻한다.

실제로 지방자치제실시, 토지거래허가구역 단계적 축소방침, 새로운
수도권거점도시 개발계획, 내년 농지거래허용등 잇딸른 부동산규제완화조치로
토지시장을 중심으로 부동산시장 곳곳에서 이상조짐이 나타나고 있다.

한마디로 3년 이상 계속되어온 침체국면의 부동산시장이 전환기를 맞고있는
셈이다.

특히 앞으로 예상되는 각 지자체의 개발경쟁, 위탁영농에 의한 도시인의
농지소유허용등으로 부동산시장의 회복은 시간문제라는게 전문가들의
진단이다.

그러나 부동산시장이 반등을 시도하더라도 80년대말~90년대초에 나타났던
가수요층에 의한 활황세는 없을 것이라는게 한결같은 시각이다.

결국 관망세의 대기수요자들이 실수요자층에 가세하면서 향후 부동산
시장은 ''행동하는'' 실수요자층에 의해 활기를 되찾을 것으로 전망되고 있다.

''소용돌이치는 바닥권''으로 표현되는 부동산시장이 현시점에서 움직일
것인지, 또 어떤 부동산에 투자하는게 유리할 것인지를 분야별로 점검해본다.

<편집자>
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부동산시장에 이상기류가 나타나고있다.

올초 부동산실명제 실시발표, 토지종합전산망 가동, 부동산실명제실시(7월)
등 잇단 부동산투기억제 조치로 잠잠하던 부동산시장에서 변칙적인 움직임이
포착되고있다.

가장 두드러진 현상은 토지가격의 반등이다.

지난 92년부터 3년 가까이 하락세를 보이던 토지가격이 지난해말부터
오름세로 돌아서 소폭이나마 상승세가 이어지고있다.

토지가격은 올들어 지난 6월말(2.4분기) 현재 전국적으로 0.2% 오른
것으로 집계됐다.

건설교통부가 올해들어 토지거래를 3회이상한 부동산투기혐의자 6,067명의
명단을 국세청에 이달중 통보, 투기여부를 조사키로한 것은 이같은
불안요인이 표면으로 불거져나오고있다는 사실을 반증하고있다.

피부로 느끼는 토지시장 움직임은 "0.2%"라는 수치상의 변동률보다
크다는게 건설업계및 부동산업계 실무자들의 반응이다.

우선 지난해 준농림지에 대한 규제완화로 이용가능한 대부분의 준농림지
가격이 지난해에 비해 2배이상 올랐으며 상승세가 계속되고있다.

공장이전이 가속화되고있는 수도권 준공업지역도 오름세가 이어지고있다.

이에반해 주택시장은 안정기조가 현재까지는 계속되고있다.

건교부는 91년이후 지속되어온 주택가격이 올초부터 강보합세를 보이며
반등기미를 보이고있다고 분석하고있으나 주택경기의 바로미터인 아파트
시장이 여전이 침체양상을 보이고 있다.

미분양아파트수는 8월현재 14만9,000여가구로 지난해말(10만5,000여가구)에
비해 41.3%나 늘어났다.

하지만 주택시장에서도 이상기류의 조짐이 보이고있다.

전세가격이 성수기와 비수기를 오가며 매매가격의 70%선까지 올라가는
현상이 상당기간 계속되고있으나 아직 매매가격에 뚜렷한 영향을 미치지
못하고있다.

보통 전세가격이 매매가격의 60%이상 올라가면 전세수요자가 주택매입자로
변신, 매매가격이 상승한다는게 부동산업계의 정설이다.

오히려 땅이 없어서 집을 못짓는다는 서울에서도 미분양이 등장하고있다.

지난 19일 서울동시분양 수도권70배수내 1순위(민영주택)에서는 청약자가
한명도 없이 다음순위로 넘어가는 기현상이 나타나기도했다.

부동산중개업계 일각에서는 이같은 현상이 80년대 중반 부동산시장이
급등세를 보이기 직전에 나타났던 것과 비슷하다고 분석하기도 한다.

그렇다면 부동산시장의 두 바퀴인 토지시장과 주택시장은 앞으로 어떻게
상호작용하며 굴러갈 것인가.

특히 수도권거점도시개발을 비롯 토지거래신고구역 전면해제등 최근
일련의 부동산 규제완화로 전환기를 맞고있는 시점에서 3년이상 움츠러있던
부동산시장이 과연 되살아날 것인가에 관심이 모아지고있다.

우선 토지시장 회복세가 주택시장에 영향을 미치면서 부동산시장이 완만한
상승국면에 접어들 것이라는 시각이 지배적이다.

이중 이미 오름세를 보이고있는 토지시장은 지방자치제 실시와 함께
추진되고있는 지역개발붐에 편승,상승국면이 대세로 자리잡고있고 주택
시장도 관망자세를 보이던 실수요자층이 점차 매수에 가담할 것으로
전망되고있다.

금융실명제 부동산실명제 토지거래전산망등 각종 충격조치에도 주택가격이
성수기 비수기에 관계없이 보합세 내지는 강보합세를 유지하고있는 점이
바닥권에서 반등 에너지를 비축하고있는 것으로 분석되고있다.

이에따라 비수기때도 보합세를 유지한 주택가격이 올말이나 내년 봄부터
전반적으로 강보합세로 돌아서고 일부지역에서는 서울 강남지역등 선호도가
높은 곳을 비롯 기반시설을 갖춰가는 수도권신도시등에서 일부 강세를
나타낼 것으로 예상되고있다.

부동산경기 회복론자들은 지방자치제의 실시와 최근 잇달아 발표되고있는
부동산규제완화조치가 부동산경기를 부추길 결정적 요인으로 들고있다.

토지시장의 자물쇠역할을 해온 토지거래허가구역 단계적 축소를 비롯해
도시인의 농지매입허용, 준농림지개발 완화, 전국 광역권개발계획수립
등이 그것들이다.

또 금융소득종합과세로 양도성예금증서(CD) 기업어음(CP)등에 잠겨있던
돈이 부동산규제완화의 틈을 비집고 부동산시장으로 유입될 가능성이
큰 것으로 판단되고있다.

최근 주택 양도소득세 면제조건을 "5년보유 또는 3년거주"에서 3년보유로
완화한점, 양도소득세 부과를 위한 거래시점을 77년에서 85년으로 늦춘것도
주택거래를 활성화시킬수있는 요인으로 꼽히고있다.

부동산경기 안정론자들도 어느정도의 경기회복은 인정하지만 새로
시행되거나 발표되고있는 완화조치들이 액면그대로 시장에 반영될수는 없을
것으로 보고있다.

일부에서는 이같은 완화조치는 정부가 대세를 잡은채 필요한 부분만
활성화시킬수 있다는 자신감에서 비롯되고있다고 지적하기도 한다.

우선 올초부터 가동에 들어간 토지거래전산망으로 부동산투기가 사실상
어렵게됐다는 주장이다.

건설교통부 내무부 국세청등 부동산소유여부및 세제관련 부서의 전산망이
서로 연결돼 거래당사자 뿐만아니라 가족 회사별로 부동산거래 내용및
소유현황이 파악되고있다.

거래내용이 낱낱이 공개되는 상황에서 투기성 거래를 가능케했던
명의신탁도 부동산실명제로 불가능해졌다는게 안정론자들의 논리이다.

그러나 안정론자들의 논리에 웬만큼 설득력이 있다해도 어떤 형태로든
부동산시장이 회복세를 나타낼 것이라는 사실만은 분명해 보인다.

각 지자체는 개발계획을 잇달아 내놓고있고 중앙정부가 추진하고있는 전체
국토개발계획과 일부 상충되는 부분이 있더라도 지역개발을 감행하겠다는
자세다.

또 대부분의 지자체가 대단위 기간시설사업을 민자사업으로 추진하고
대규모 공장유치를 계획하고있는데 이는 기업들에 택지개발권 역세권개발권
등을 주겠다는 뜻으로 볼수있다.

따라서 지역개발 파급효과는 상당할 것이라는게 전문가들의 분석이다.

하지만 회복속도는 상당히 더디게 나타나 상승곡선은 완만한 커브를
그릴 것으로 전망되고있다.

부동산시장이 본격적으로 활황세를 보이기위해서는 가수요가 붙어야하는데
토지거래전산망등 기본규제장치가 상당한 위력을 발휘하는 상황에서 금융권
등을 이탈한 돈이 부동산시장으로 대거 몰리기는 어려울 것이라는 지적이다.

결국 전체적으로는 관망세를 보이던 대기수요자들이 실수요층에
가담하면서 부동산시장 전체가 다소 두터워진 실수요층 중심으로 회복세를
보일 것으로 예상되고있다.

개별시장에선 다소 차이를 보일 전망인데 토지시장중에서 준농림지
준공업지역 농지등이 상승세를 주도할 것으로 관측되고있다.

특히 이중 농지는 내년 토지시장 변동의 핵심으로 부각될 가능성이 크다.

그동안 "통작거리 20km "규정에 묶여 현지인의 명의신탁방식 이외에는
농지매입이 불가능했으며 내년부터 농지법의 개정으로 도시인의 매입이
가능해졌고 일부 위탁농경까지 할수있어 사실상 거래가 자유로워졌다.

지난해 규제완화로 아파트개발붐으로 시작된 준농림지는 올들어 전원주택
개발붐으로 이어져 거래및 가격 상승세가 계속되고 수도권 준공업지도
아파트건립사업으로 활기를 띨 것으로 보인다.

주택시장에서는 전원주택 재건축아파트등이 비교적 활발한 거래속에
시장 전체를 주도할 것으로 예상되고있다.

특히 최근 전원주택은 준농림지개발과 맞물려 시장팽창속도가 빨라질
전망이다.

또 서울에서는 재개발사업이 주춤해진 틈을 타 재건축사업이 가장
활기를 띨 것으로 보이며 지방 대도시에서 시작단계인 재개발.재건축시장이
동시에 움직일 것으로 예상된다.

< 김철수기자 >

(한국경제신문 1995년 9월 25일자).

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