[[ 본사-노무라종합연구소 공동기획 ]]

요네야마 스스무 <사회지역연구본부 주임 컨설턴트>

********************* 요 약 ******************************************

최근 사업채산성과 토지이용률을 높이고 도시기반시설을 공동으로
이용하기 위해 복합적인 용도로 상업시설 오피스 주택 호텔등을 한꺼번에
개발하는 복합개발(MXD)사업이 주목받고 있다.

복합개발사업은 <>세가지이상의 수익사업이 서로 상승효과를 발휘토록
추진되며 <>각각의 프로젝트를 물리적및 기능적으로 통합, 집약적인
토지이용을 추구하며 <>하나의 통일된 개념을 근거로 이루어지는 특징을
갖는다.

미국에서는 이미 지난 60년대부터 통일된 개념을 기초로하는 복합개발
프로젝트가 추진되고 있으며 일본에서도 80년대 들어 빌딩건설시장이
성숙돼 가는 가운데 복합개발사업이 활발히 진행되고 있다.

한국에서도 서울을 비롯한 대도시권역에서 꾸준한 수요가 예측되는
상업및 주택사업을 주축으로한 복합개발이 유망할 것이다.
**********************************************************************

<> 복합개발이란

미국을 비롯한 많은 나라에서는 최근 사업채산성 향상, 고밀도 토지
이용의 실현, 도시기반시설 공동이용등을 목표로 상업시설 오피스 주택
호텔등을 한꺼번에 개발하는 도시개발사업이 증가해왔다.

이같은 움직임에 따라 이루어지는 개발사례를 보면 과거와 같이 일정한
종류의 주된 목적에 따라 쇼핑센터나 오피스빌딩등으로 건물의 용도를
나눌수 없는 복합적인 용도를 갖고 있으며 이를 복합개발( Mixed-Used
Development )이라는 개념으로 분류하게됐다.

일반적으로 복합개발이라고 하면 다음과 같은 세가지 특징을 갖는 대규모
도시개발사업을 말한다.

첫번째는 오피스 상업시설 호텔 주택 엔터테인먼트 문화 레크리에이션등
세가지 이상의 수익사업이 서로 상승효과를 발휘하도록 계획돼 추진되는
것이다.

두번째로는 개별적인 프로젝트가 물리적으로만이 아니라 기능적으로도
통합되어 있어 보행자의 자유로운 통행이 가능하도록 하는 것이다.

결과적으로 집약적인 토지이용이 실현되는 경우가 많다.

세번째로는 하나의 통일된 개념을 근거로 이루어지는 개발을 말한다.

선진국인 미국에서는 이미 지난 60년대부터 이와같은 프로젝트가 실현되고
있다.

80년이후는 도시중심부에서 뿐만아니라 교외지역에서도 복합개발프로젝트가
급속히 늘고있다.

<> 미국의 복합개발사례

코플리 플레이스( Copley Place )는 동시에 건설된 복합개발로는
최대규모의 개발사례이다.

보스턴 역사상 최대의 민간개발이기도 하다.

이 프로젝트에는 약 8백실의 도시형호텔과 1천실이상의 컨벤션호텔등
2개의 호텔과 상호연결된 4개의 오피스빌딩 고급상점 전시관 영화관
지하주차장이 포함돼 있다.

대지는 약 4ha이고 총연면적은 약 35만평방m로 토지이용의 극대화가
두드러진다.

메사추세츠턴파이크의 공중권을 활용해 개발된 이 복합개발은 보조금을
받는등 공공측면에서의 협력을 지속적으로 받아 추진됐다.

코플리 플레이스는 미국의 복합개발성공사례중 대표적인 것으로
성공요인은 다음의 세가지를 들수 있다.

첫째는 코플리 플레이스에서는 오피스 호텔 점포등 복수의 기능이 통합돼
상승효과가 발휘되었다.

복합개발이 갖는 특징 그 자체가 커다란 성공요인이 되었던 것이다.

이를 위해 여러가지 연구가 행해졌다.

예를 들면 토지의 양측면에 2개의 호텔을 세우고 그가운데 오피스 점포
등을 배치했으며 프로젝트내부에서 각기능의 연관성을 확보했다.

주변빌딩과 스카이브리지로 연결함으로써 외부와의 연관성을 확보한 것도
성공의 요인으로 들수 있다.

둘째로는 고속도로와 직결됨에 따라 상권이 확대된 것이다.

코플리 플레이스는 매사추세츠턴파이크로부터 직접 접근할수 있다.

이전에는 보스턴에 물건을 사러오는 사람들이 고속도로에서 일단 내려오면
주차장을 찾아야하는(1시간정도 걸렸다고 한다) 불편을 겪어야 했지만
이것이 해결돼 상권이 비약적으로 확대됐다.

셋째로는 두개의 호텔이 기능을 분담한 것이다.

코플리 플레이스는 앞서 말했듯이 두개의 호텔을 합쳐 객실을 2천실정도
공급할수 있다.

그가운데 한 호텔은 비즈니스맨을 중심으로 한 고급호텔이며 나머지
하나는 회의 세미나등을 위한 컨벤션호텔로 만들어 고객층을 달리했다.

이를 통해 광범위한 이용객을 확보할 수 있었다.

아울러 정식으로 오픈되기 전에 다양한 기능을 가진 복합개발이라는 점을
여러 매체를 통해 광고한 것도 성공의 요인으로 꼽을 수 있다.

<> 일본의 복합개발사례

일본의 대표적인 복합개발사례는 에비스가든플레이스이다.

에비스가든플레이스는 빌딩메이커인 삿포로빌딩에 의해 추진된
프로젝트이다.

80년대 들어 일본의 빌딩건설시장이 성숙돼가는 가운데 이 회사는
"빌딩을 토대로 한 복합경영"기업을 목표로 하게 됐다.

그러는 가운데 스스로가 보유한 토지자산을 활용, 도시개발과 부동산사업을
제2의 본업으로 여기며 몰두했다.

특히 도쿄의 공장용지에 건설된 에비스가든플레이스는 총사업비가
약3천억엔에 이르는 이 회사 최대의 개발사업이다.

에비스공장은 지난 1887년 조업을 개시한후 조업을 중단한 1988년까지
약 1백년간 이 회사의 수도권 주력공장으로서 기능을 발휘해왔다.

앞서말한 경영방침도입과 함께 공장주변의 도시환경이 변화하고 생산
시설이 노후화하자 그 역할을 교외의 새 공장으로 이전하고 재개발사업에
착수했다.

지난 94년10월에 문을 연 에비스가든플레이스는 약8 의 부지에 사무실빌딩
백화점을 중심으로한 상업시설 도시형호텔 주택 다목적호텔 고급스포츠시설
영화관등이 줄지어 들어서면서 많은 사람들을 끌어모으는 도쿄의
새 인기지역으로 변모했다.

에비스가든플레이스의 사업성에 대해서는 버블경제가 붕괴되기 시작하면서
일본의 부동산시장이 침체된 가운데 얼마전까지만 해도 비관적인 견해가
우세했었다.

그렇지만 좋은 입지조건을 갖고있고 또 우수한 도시환경창조의 실현과
함께 주택분양사업이 호조를 보인데다 임대료할인에 따라 사무실 이용률이
높아지는등 현재로서는 순조로운 출발을 보이고 있다고 할수 있다.

그러나 이 프로젝트가 이회사의 총자산 약 6천억엔(92년현재, 에비스관련은
제외)가운데 약 50%를 투자하는 거대한 사업이어서 앞으로 사업전개에
따라서는 자사의 경영에 마이너스영향을 미칠 가능성도 남아있다고 할수
있다.

<> 서울에서의 복합개발 필요성과 추진방법

서울을 비롯한 한국의 대도시권역에서는 도시개발사업이 많은 사람들의
관심을 끌고 있는 상황이다.

앞으로는 지금까지처럼 도심부에서의 개발만이 아니고 도심주변부와
교외에서의 개발사업을 늘려나가는 것도 고려할수 있다.

기존의 집적된 도시기능이 도심에 비해 적은 이들 지역에서의 사업을
진행해나갈때에는 어느정도로 개발의 매력을 높여 수요를 창출해갈 것인가,
사업의 위험부담을 어떻게 줄여갈 것인가가 큰 과제가 된다.

이것을 해결하는 유효한 방법의 하나가 지금까지 서술한 복합개발이다.

서울에서는 앞으로 도시개발시장의 동향을 근거로해 꾸준한 수요가
예측되는 상업및 주택사업을 주축으로 한 복합개발이 유망하다고 생각된다.

민간기업이 복합개발사업을 계획하는 경우에는 "부동산 포트폴리오계획"
이라는 방법이 참고가 될 것이다.

부동산포트폴리오계획이란 공장부지와 유휴지등의 토지를 기업이 갖고있는
자산포트폴리오의 하나로 규정, 기업전체의 장기적인 경영계획, 재무전략
가운데 개발 매각 잠정적인 이용등을 포함한 토지의 최적활용을 명확히
하는것이다.

근래에 기업의 잠재능력을 넘어선 과대한 부동산투자와 거기에 수반된
기업경영의 악화, 개발사업의 파탄및 지역이 황폐화되는 사태가 일본을
비롯한 여러나라에서 많이 보인다.

이와같은 상황에 빠지지 않기 위해서는 지역특성에 따른 개발을 지향하는
것은 물론 부동산포트폴리오계획을 고려해 사업을 추진하고 기업의 경영,
재무상황에 따른 적절한 사업의 입안과 착실한 사업의 추진이 이익을 내기
위해 또 우수한 도시공간창조를 위해 필요하다.

(한국경제신문 1995년 9월 12일자).