정광영 <한국부동산컨설팅 대표>

이제 본격적인 부동산 실명제 시행을 앞두고 부동산경기는 어떻게
변할지 또한 부동산 투자는 어느방향으로 해야할지 혼돈에 혼돈이
더할 것이다.

전체적으로는 약보합세를 유지할것이나 부분별로는 양극현상을 보일
것으로 전망된다.

토지가격은 수도권 지하철역세권 신개발지역등에서는 강세를 보이는
반면 개발지역에서 소외된 농지.임야등은 가격이 더 떨어질 것이다.

주택에서는 일반주택은 약보합세를,아파트등 대단위 공동주택은
보합세를 유지할 것이다.

그러나 부동산 실명제의 사각지대인 건물이나 상가는 지속적인 상승세가
예측된다.

하지만 지자제의 본격적인 개막으로 지역적인 개발의 붐이 일고,
중앙정부의 사회기반 시설투자확대계획과 건설교통부의 제3차
국토개발계획수정,고도의 경제성장,그리고 선거자금등 시중에 풀린
3조~4조원 이상의 유동자금 등이 부동산 시장에서 무시못할 변수로
잠재되어 있기도 하다.

[[ 주택]]

당분간은 약보합세를 유지할 것으로 보이기에 지금이야말로 무주택자
들에게 내집마련의 적기로 보인다.

전세가가 부동산실명제실시 발표이후 지속적인 상승이 계속되어
주택가격의 60%를 넘어 이제 70%선으로 육박하고 있어 감당할수있는
은행등의 융자만 안으면 세입자를 벗어나 내집을 소유할수 있을 것이다.

현재가 부동산의 비수기인데다가 전국적으로 미분양이 대거 남아있고
매매조건도 매수자에게 상당히 유리하게 할수있어 이 기회를 활용한다면
최저의 가격으로 살수가 있다.

매수시기는 이사철인 가을이 되기 전에 매입을 하는것이 현명한 판단일
것이고 역으로 매도를 한다면 금년가을 이후가 적기라 할 것이다.

[[ 토지]]

원래 부동산시장에서 규모도 크고 차명거래가 많았던 시장이었기에
부분적으로 명암이 어우러지는 가격양상을 띨것으로 보이는데,부동산
실명제를 오히려 정상적인 거래과정으로 해석한다면 전체적으로 그리
큰 변화는 없을 것으로 보인다.

토지중에서 나대지는 수도권및 대도시지역,신설지하철역 세권등에서
꾸준한 거래와 개발이 이루어져 실명제의 영향을 그리 크게 받지 않을
것이기에 지속적인 가격상승이 예측된다.

임야와 농지는 전체적으로 큰 타격을 받을 것이나 대도시 주변 준농림지역
및 대규모 개발 주변지역에서 거래가 활기를 띨것이다.

또한 96년부터 농지법의 개정으로 통작거리제한 20km도 없어지고
영농의사만 있다면 도시인도 농지구입이 가능하여 국지적으로 거래가
예상된다.

따라서 수도권 지역주변의 전원주택지에 실수요자 위주로 투자가
활발할 것으로 보이고 아파트용지는 수도권지역의 고질적인 택지
부족으로 꾸준히 상승할 것이다.

기존건축물의 재건축 재개발으로도 수요가 몰릴 것이다.

[[ 상가 ]]

부동산 실명제 이전에도 법적규제 회피를 위한 차명등의 경우는 거의
없었고 소유권이전이나 세금등에서 주택 아파트 임야 나대지 전답등과
같이 규제등 제한을 거의 받지 않았기에 실명제하의 투자유망지로
떠오를 것으로 보인다.

실명제하에서 부동산 투자자금이 상가로 유입될 가능성이 크고 일부
여유자금이나 정년퇴직자등 소규모 투자자들의 꾸준한 관심을 끌것이다.

하지만 상가의 분양가가 터무니없이 비싼것도 많고 상가주변에
가격파괴형 대형유통업체등이 입점하여 기존의 상권을 잠식,상가로서의
기능을 상실한 곳인가등을 세심히 알아보고 상가에 투자하여야한다.

[[ 건물 ]]

상가와 같이 중소규모의 투자자들에게 관심을 끌것으로 보인다.

특히 주택상가와 같이 주거의 기능과 상가의 기능이 복합되어 있는
건물은 일정규모의 수익도 발생되고 주거기능의 면적이 50%이상 되면
주택으로 보는 혜택이 주어져 세법상 1가구1주택이면 양도시
양도소득세의 비과세 혜택을 볼수 있다.

따라서 실수요자에게 계속적인 관심을 끌것으로 보인다.

기타의 건물도 지속적인 거래와 가격상승이 예측돼 실명제하에서도
상당한 투자가치를 가져 각광을 받을 것이니 실수요투자자들은 깊이
있게 주시해야 할것이다.

(한국경제신문 1995년 6월 24일자).