해외부동산시장이 주목받고 있다.

부동산컨설팅업체들은 최근 부동산실명제발표이후 해외부동산에 대해
구체적으로 물어오는 투자자들이 평소보다 배가 늘었다고 말하고 있다.

해외부동산시장이 투자자들의 관심을 끌고 있는 것은 국내부동산시장이
실명제실시 토지거래전산망가동 등으로 가수요가 죽어 이제는 사두기만하면
시세차익을 얻을수 있던 시절이 지났다는 인식이 확산되고 있는데다 외환
자유화차원에서 해외부동산투자에 대한 규제가 완화되는 추세때문으로
풀이된다.

해외부동산에 대한 관심이 높아지면서 몇몇 부동산컨설팅회사들은 외국
부동산체인들과 제휴하여 국내외투자를 알선하려는 움직임도 활발해지고
있다.

해외부동산투자에 대한 규제는 하반기이후 1인당 30만달러로 완화될 예정
이다.

자금출처를 입증할수 있으면 가족명의를 포함 4인가족기준으로 1백20만
달러, 한화로 약10억원정도를 투자할수 있게 된다.

또 미국등 외국에서는 해당물건의 20~30%만 지불하면 그 물건을 담보로
융자도 받을수 있으므로 가족을 동원하지 않고도 그만큼의 투자는
가능해진다는 계산이 나온다.

해외부동산의 지역별특성을 살펴보면 선진국의 경우 정책의 변화가 적어
투자환경이 안정적이고 손실의 우려가 적다는 장점이 있다.

예컨대 미국이나 호주 등은 여전히 안정적인 투자대상으로 선호되고 있는데
정부전복의 가능성이거의 없고 정책도 지속적이어서 예측가능하고 위험이
적은 시장으로 인식돼 있다.

경제도 안정돼 있고 살기 편하게 모든 것이 갖춰져 있다.

투자할 만한 곳으로는 미국에서 하와이나 로스앤젤리스 샌프란시스코
뉴욕 플로리다, 캐나다의 밴쿠버 터론토 등이 꼽히고 호주와 뉴질랜드
등도 인기가 있다.

하와이 같은 곳은 전천후 휴양지로 기후가 좋고 볼것 많은데다 시설이
잘돼있어 각국의 관광객들이 1년내내 몰리는 곳으로 투자가치가 충분하다고
키라컨설팅그룹의 도진영사장은 말한다.

키라컨설팅에는 그쪽 물건만도 3백건정도가 나와 있다고 그는 덧붙였다.

선진국 부동산 시장은 반면에 급격한 지가상승을 노릴 수는 없다.

시세차익을 노린다면 중국 태국 베트남 등 동남아시장에 눈돌리는 것이
낫다는 지적이다.

동남아등 개발도상국들은 정책의 변화가 심한 반면 개발의 속도가 빠르고
지가상승률이 물가상승률을 앞서 투자가치가 높은 편이다.

또 땅값도 싸서 선진국에 투자하는 것보다 부담도 적고 한국과 가깝다는
것도 장점이다.

예컨대 태국의 경우 방콕 근처에 푸켓등 휴양지가 많고 자연환경이 좋다.

중국의 경우 북경 상해,신의주 근처인 단동 등이 주로 거론된다.

단동이나 연길 심양 등은 조선족이 많은데다 북한의 개방과 연계해서도
투자할 만하다는 지적이다.

그러나 이들 개도국시장은 정책변화가 심하고 제도가 미비해 혼선을
빚거나 엉뚱하게 손실을 볼 가능성도 적지 않다는 것이 흠이다.

물건별로 본다면 국토면적이 좁은 한국에 비해 땅에 대한 부담이 적은
선진외국의 경우 상업지역이나 중심상가는 가격이 오르기는 하지만 무조건
사두기만 하면 부동산 가격이 크게 오르기를 기대하기는 어렵다는 것이
관계자들의 공통된 의견이다.

임대수입 등을 보고 투자가 가능한데 기대수익률등을 면밀히 비교해 봐야
한다.

토지의 경우 개발의 속도가 빠른 동남아지역이 투자에 유리한 것으로
평가되고 있다.

관광지로는 수익성과 장래성을 함께 검토해야 한다.

관광객들이 고정된 것이 아니고 새롭게 개발된 곳을 찾아다니는 속성이
있음도 감안해야 한다.

해외에 유학생자녀를 둔 부모등 연고가 있는 투자자들은 비싼 임대료를
무느니 차라리 주택을 사둘 수도 있을 것이다.

전문가들은 당장은 하반기들어 해외부동산투자에 대한 규제가 완화되더라도
한도가 30만달러, 4인가족을 기준으로 하더라도 1백20만달러정도에 불과
하므로 매입대상이 주로 주택에 한정될 것으로 보고 있다.

부동산을 매입할때는 국내에서 부동산을 매입할때와 마찬가지로 현지답사를
하는 것이 바람직하다고 컨설팅업체들은 조언한다.

요즘들어 땅을 사고 팔고 계약하기 전에 현지의 중개업자들이 여행사들과
연계하여 관심있는 사람들을 데리고 관광겸 해외부동산시찰을 하기도 한다.

또 금리나 환율추이를 살펴서 최대한 현지금융을 이용하는 것도 부담을
줄이는 방법이다.

우리나라의 해외부동산투자는 규모나 금액면에서 90년이후부터 급속히
증가하고 있으나 미국과 일본에 주로 편중돼 있어 부동산포트폴리오가
이뤄져 있지 않은 상태다.

해외부동산투자개방이란 제도는 체계적인 시나리오없이 문호만 열려있는
상태로 마구잡이식 투자사냥은 일본식의 실패를 가져올수 있다고 신종웅
태평양컨설팅사장은 지적한다.

일본의 경우 지난89년 미컬럼비아영화사를 50억달러에 매입했으나 지난해
9월말까지 32억달러의 영업손실을 기록했다.

또 뉴욕의 록펠러센터빌딩을 매입하여 미국의 자존심을 긁어놨던 미쓰비시
부동산도 지금은 빌딩매입시 대출받은 은행자금을 상환할수 없는 지경까지
재정이 악화됐다.

지난90년 캘리포니아주의 최고급골프코스로 꼽히는 페블비치를 8억4천만
달러에 사들였던 부동산업체 미노루이수타니그룹은 2년만에 매입가의
절반도 안되는 헐값에 이를 되팔았다.

미MCA를 매입한 마쓰시타는 미국인직원들과의 경영내분으로 MCA를 매각
하든지 미중역진에게 MCA의 자율경영권을 보장해 주든지를 택일해야 할
기로에 처해 있다.

이처럼 해외부동산투자는 해당지역에 대한 정밀한 분석이 수반되지 않고는
성공할수 없으며 투자대상국의 조세체계, 특히 미국의 경우 외국인에 대한
부동산투자세법, 주별 토지이용및 소유에 관한 규제에 대해서도 숙지해야할
것으로 지적된다.

또 세계적으로 보아도 아직은 부동산시장이 불황기에 있기 때문에 경제
여건등도 눈여겨봐야 한다고 전문가들은 조언한다.

< 채자영기자 >

(한국경제신문 1995년 2월 18일자).

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