부동산시장이 장기적으로 침체되면서 놀리고 있는 임야나 전답, 기타
나대지에 대한 개발문의가 쇄도하고 있다.

가수요자 중심의 부동산시장이 실수요자 중심으로 전환되면서 더이상
시세차익만을 누릴수 없게 된 탓이다.

이제는 토지공개념제도에 의한 부동산 관련세금이 늘어나면서 어떤
식으로든 갖고 있는 땅을 개발하여야만 하는 실정이다.

이에따라 컨설팅회사가 우후죽순처럼 생겨나 춘추전국시대를 방불케하고
있고 가격 또한 천차만별이라 컨설팅시장이 전문화를 맞이하는 과도기에
와있다.

토초세 위헌판정이후 제도의 보완실시로 나대지를 갖고 있는 지주입장
에서는 한숨을 돌릴수 있는 여유가 일단 생겼다고는 하나 그래도 수익을
발생시키며 부가가치를 계속 지니기 위해서는 불가불 개발을 할수 밖에 없는
상황이다.

이에 영향을 받아 부동산 바닥시장에는 지주 공동개발 방식이라든가 지주
합동개발방식등 신조어가 생겨나 그런대로 자리를 잡아가고 있다.

특히 최근에는 국내 부동산 상품들도 이미 (1)소형 대형의 양극화및 고급화
(2)복합화(주+상+스포츠) (3)개성화(동호인및 대상특화) (4)테마부여(Life
Service)등으로 다각화돼 가는 추세를 보이고 있다.

현재 우리 부동산시장에서 땅을 개발하는 방법에는 크게 5가지의 기법이
이용되고 있는데 (1)지주독자개발(자력건설방식) (2)공동개발(등가교환방식)
(3)전문가의뢰개발(사업수탁방식) (4)토지신탁개발(토지신탁방식) (5)지가
임대개발(고획지대방식)등이 그것이다.

첫째 지주독자개발은 자금력을 보유한 지주가 건설회사를 지정하고 은행의
융자및 임대료로 건축비를 지불하는 가장 일반적인 개발방법이라 할수 있다.

둘째 공동개발은 자금력없는 토지소유자들이 현재 가장 많이 사용하고 있는
개발방법으로 현재 테헤란로주변및 기타 강남부근 신축건물들의 약60%정도가
이 방법으로 건축중이다.

땅임자가 시행자(디벨로퍼)에게 모든 권한을 위임하거나 아니면 개발조건
으로 매매계약을 체결한후 땅값과 함께 별도의 사업소득을 확보할수 있다.

셋째 전문가의뢰개발은 땅소유자가 시행자(디벨로퍼)에게 계획하고 있는
개발의 전체지분을 팔아버리고 시행자는 필요한 지분을 사용자에게 다시
넘겨버리는 도소매형태의 개발방식으로 흔히 바닥시장에서는 "몰아통 찍어서
판다"는 속어로 통하는 방식이다.

지금 강남및 강북의 일부 주상복합 건물에서 활발하게 추진되고 있는
것으로 미루어 앞으로 곧 활성화될수 있는 개발방법이라 할수 있다.

넷째 토지신탁개발방법은 토지신탁개발 전문회사가 운영하고 있는 개발
방식이다.

다섯째 지가임대방법은 아직은 우리에게 다소 생소하다 할수 있으나
토지소유자에게는 매우 유리한 방식으로 토지소유자가 금융권및 기타
사용주체에서 땅을 일정기간 빌려주어 개발시킨후 다시 회수할수 있으며
향후 각광받을수 있는 개발방법이라 할수 있다.

중요한 것은 땅소유자는 개발자금의 부담을 덜수 있고 건설회사는 땅을
매입하지 않고도 사업용지를 확보할수 있다는 이점이 있어 앞으로 이러한
토지개발방법들은 계속 늘어날 가능성이 높다.

모든 분야의 전문화를 요구하는 현시점으로 봐서 부동산개발 부문에서도
지주(땅)+디벨로퍼(시행)+건설회사(시공)의 컨소시엄 구성은 필수적이라
할수 있으며 이미 국내에서도 빠른 속도로 정착되어 가고 있고 그 개발의
성공가능성 또한 매우 높게 나타나고 있다.

(한국경제신문 1994년 11월 2일자).

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