재건축사업은 민간사업인만큼 대상지역에 대한 토지수용권이나 강제
철거권이 발동되지 않는다.

이와함께 재개발과 달리 세입자에 대한 대책이나 보상도 없는게 특징
이다.

따라서 재건축대상 주택을 구입할 경우에는 가옥주와 세입자간의 분쟁
이 일어날 가능성이 없는 주택인가를 먼저 확인해야 한다. 세입자가 일정
한 권리를 주장할 수 있는 주택의 경우에는 그 권리에 대한 책임을 조합
이 전혀 져주지 않기 때문이다.

재건축대상지역안에 ''문제성이 있는 주택''이 얼마나 되는가도 주택구입
전에 알아봐야 할 점이다.

일부 가옥주가 개인적 욕심을 채우려고 사업에 동의하지 않거나 철거에
반대하면 별다른 대책이 없는 탓이다.

조합원 1명이 2가구이상의 주택을 소유하고 있어도 관리처분과정에서
주택이 한채만 배정된다는 점도 염두에 두어야 한다. 재산에 여력이 있는
사람이 같은 재건축지역에 자신의 명의로 여러가구의 주택을 사두어도
소용이 없는 셈이다. 물론 여러채의 주택을 갖고 있는 사람은 나중에
잔여권리분에 대해서는 금전으로 청산받는다.

또 2명이상이 1주택을 소유해도 주택이 한채만 배정된다. 이같은 경우
에는 주택공유자가 자율적으로 정하는 1명만 조합원으로 인정된다.

이와함께 토지소유자와 건물소유자가 별도로 있을때는 건물소유자 1인
에게 조합원자격이 주어지며 건물이 없는 나대지를 소유한 사람에게는
조합원자격이 주어지지 않는다. 다만 토지소유자에게는 소유토지를 싯가
로 환산, 현금을 지급하거나 토지를 조합에 매각하도록 유도하는게 보통
이다.

사업계획승인 이후에는 사망 또는 해외이주를 제외하고는 조합원교체
나 신규가입이 불가능하다는 점도 주의해야 할 점이다. 이에따라 재건축
대상아파트를 처분하려는 사람은 사업계획승인 이전에 해야 하며 그렇지
않을 경우에는 새 아파트가 지어질 때까지 기다려야 한다.

재건축은 조합설립이 인가된 이후 2년이내에 사업계획신청이 없으면
자연적으로 조합인가가 취소된다.

또 재건축을 통해 아파트를 새로 지을 때는 신축아파트의 규모도 제한
받는다.

전체 건축가구수의 40%이상은 전용면적 18평이하, 35%이상은 18-25.7평,
25%이하는 25.7-34.7평규모로 지어야 한다.

재건축사업에서 평형배정을 할 경우에는 대개 기존주택의 평형보다는
지분이 기준이 된다.

재산액을 평가할때 건물보다는 토지가 차지하는 비중이 훨씬 크기 때문
이다.

예를 들어 재건축대상주택이 25평형이라해도 등기부등본상에 기재된
지분이 12평일 경우에는 12평을 기준으로 재산액을 평가해 주택이 배정
된다고 생각하면 큰 착오가 없다.

특히 같은 규모의 지분이라도 지역에 따라 배정되는 주택의 크기가 달라
질수도 있다는 점을 염두에 두어야 한다. A지역에선 20평의 지분이면 42평
형의 주택을 배정받을수 있지만 B지역에선 32평형밖에 배정받지 못할 수
도 있다는 뜻이다.

A지역에선 20평이상의 지분소유자가 전체조합원의 25%이내이고 B지역에
선 20평이상의 지분을 소유한 조합원이 25%이상일 경우 이같은 일이 일어
날 수 있다.

이에따라 재건축대상주택을 구입할때는 반드시 등기부등본에 기재된
지분을 확인해야 한다. 또 구입전에 조합측에도 지분의 규모별 분포상황
을 알아보는게 유리하다.

재건축에는 강제규정이 별로 없어 사업에 어려움을 겪는 수가 많다.

조합원 전원의 자발적 참여가 전제돼야만 사업이 원활하게 추진될 수
있는 셈이다.

조합인가및 사업승인시 조합원동의율을 하향조정해야 한다는 의견이
그래서 나오고 있다.

이와함께 사업지구내 나대지소유자 조합원자격인정, 공동주택과 단독
주택의 합동재건축 허용, 재건축후 조합원지분에 대한 양도소득세 부과
대상 제외등의 방안도 재건축활성화를 위해 도입돼야 할 것으로 지적되고
있다.