서울을 비롯한 대도시에서 택지구입난이 가중되면서 재개발지구와 함께
재건축지역이 중요한 택지공급원으로 떠오르고있다.

재개발지구가 지구지정이나 국공유지매입등 행정기관의 개입이
필요한데 반해 재건축은 입주자들이 자체적으로 추진하는 민간사업인만큼
사업절차가 간단하고 사업기간이 짧은게 보통이다.

이에따라 부동산경기가 침체돼있던 최근 1~2년동안에도 지은지
20년가까이된 재건축대상아파트들은 부동산경기와 상관없이 높은
가격상승률을 기록해왔다.

특히 지난봄 청주 우암상가붕괴사고를 계기로 건설부가 재건축허용규정을
완화한이후 노후아파트에대한 관심이 더욱 높아지고 있다.

재건축의 특징과 재건축대상주택을 구입할때 유의해야할 점들을 알아본다.

<>.재건축의 특징

재건축사업은 가옥주 중심의 재건축조합이 시행주체가 되어 기존주택을
철거하고 고밀화된 주택을 새로 짓는 민간 사업이다.

재건축대상은 안전사고우려가 있는 노후불량주택을 비롯 재해위험구역내
주택,부실시공된 주택,토지이용도가 현저하게 떨어지는 주택등이다.
당초에는 준공된지 20년이 지나야만 재건축을 할수있었으나 이제는 20년이
안돼도 재건축이 가능하다. 재건축을 위해서는 먼저 한국건설기술연구원
대한건축사협회등이 실시하는 안전진단을 거쳐야 한다.

이어서 재건축조합인가 사업계획승인 착공 일반분양 입주 청산등의 순서로
사업이 진행된다.

주민총회를 통해 선정된 시공회사가 이주비및 사업추진비를 부담하는게
보통이어서 일단 재건축대상주택을 소유하면 입주때까지 목돈은 들어가지
않는다.

<>.재건축대상주택을 구입할때 유의점

재건축사업은 민간사업인만큼 대상지역에 대한 토지수용권이나 강제철거권
이 발동되지 않는게 특징이다. 또 재개발의 경우와 달리 세입자에 대한
대책이나 보상이 전혀없다.

따라서 재건축 주택을 구입할때는 가옥주와 세입자간에 분쟁이 일어날
가능성이 없는 물건인가를 먼저 확인해야 한다.

재건축대상지역내에 "문제성이 있는 가옥"이 얼마나 되는가도 주택
구입전에 파악해야 할점이다. 사업대상지역내에 있는 주민 전원의 동의를
얻지 못하면 사업이 장기화될수 있는 탓이다.

일부 가옥주가 개인적 욕심을 채우려고 사업에 동의하지 않거나 철거에
반대할 경우 뾰족한 대책이 없다. 조합원 1명이 2가구이상의 주택을
소유하거나 2명이상 1주택을 소유해도 나중에 주택이 한채만 배정된다는
점도 염두에 둬야한다.

사업계획승인이후 사망 또는 해외이주의 경우를 제외하고는
조합원교체내지 신규가입이 불가능하다는 점도 주의해야 할 점이다.

사업지구내 나대지 소유자에게도 조합원자격이 주어지지 않는다.

재건축은 조합설립이 인가된지 2년이내에 사업계획 신청이 없으면
자연적으로 조합인가가 말소된다. 또 재건축을 통해 아파트를 새로
지을때는 신축아파트의 규모도 제한을 받는다.

전체 건축가구수의 40%이상은 전용면적 18평이하, 35%이상은
18~25.7평,25%이하는 25.7~34.7평규모로 지어야한다.

재건축사업에서 평형배정을 할 경우에는 대개 기존주택의 평형보다는
지분이 기준이 된다. 재산액을 평가할때 건물보다는 토지가 차지하는
비중이 훨씬 크기 때문이다.

예를 들어 재건축대상 주택이 32평형이라 해도 등기부등본상의 지분이
12평일 경우 12평을 기준으로 새로 짓는 주택의 평형이 배정된다고
생각하면 큰 착오가 없다.

이에따라 재건축대상아파트를 구입할 경우에는 반드시 등기부등본에
기재돼 있는 지분을 확인해야 한다.

재건축사업의 추진상황및 전망을 알아보기위해서는 재건축조합이나
주변부동산 중개업소보다 해당지역 구청에 문의하는게 안전하다.

<이정환기자>