법원경매부동산에는 임차인이 있는 경우가 많다. 주택은 물론이고 상가나
공장에도 임차인이 있는 사례가 종종있다.

임차인은 등기를 해야만 자신의 임차보증금을 법으로부터 보호받을 수
있다. 예외적으로 주택의 경우에만 주택을 인도받고 주민등록을
이전했으면 등기하지 않더라도 제3자에게 대항할 수 있도록 하고있다.

따라서 경매법정에서는 주택(주거용건물)이외의 건물에 들어있는 임차인은
등기하지 않을경우 경락인에게 대항할수 없다.

임차한 상가나 공장이 경매로 넘어가더라도 경락자에게 보증금의 반환을
요구할수 없는 것이다.

7일 서울민사지방법원에 나온 물건중에는 임차인이 있는 상가 공장 주택이
많다.

이들은 3~4회 유찰돼 최저경매가격이 감정평가액의 절반수준이다.

따라서 가격면에선 상가나 공장은 구입할만한 수준이라고 할수있다.
주택임대차보호법의 적용을 받은 주거용인지여부를 경매담당직원에게
한번더 확인하는 절차도 필요하다.

공장이나 상가도 임차인이 살림을 차리고 거주하는 경우가 가끔
있기 때문이다.

강남구 신사동 점포여관(3층)의 경우 83년6월에 2천만원의 보증금을 내고
들어온 임차인이 있다.

공장이라 임차인에게 신경쓸 필요는 없지만 만일 이 임차인이 건물내에서
살림을 차리고 있으면 주택임차보호법의 적용을 받으므로 경락대금외에
별도로 보증금을 지급해야 한다.

성북구 종암동의 공장에도 10여명의 임차인이 있는것으로 기록돼 있다.

이 경우 역시 임차인들이 단순히 공장일부를 빌려쓴다면 문제가 없겠으나
공장내에서 살림을 차리고 거주한다면 경락대금외에 별도로 임차보증금을
부담할 각오를 해야한다.

종로구 신문로1가의 공장내 주택의 경우는 주택이 달린 공장이어서
임차인의 보증금을 별도 부담할 가능성이 매우 높다.

이 부동산의 경우 임차인 10여명이 72년부터 92년8월까지 거주한 것으로
돼있다.

따라서 최초저당권설정일인 85년11월이전의 임차인에게는 보증금을 별도로
지급해야할 것으로 보인다.

<박주병기자>