토지거래허가제는 투기가 성행하거나 지가급등이 우려되는 지역을
건설부장관이 규제구역으로 지정,계약체결전에 허가를 받도록하여 투기적
거래를 막고 지가를 안정시키기위한 제도이다.

허가대상은 도시계획구역내의 경우 용도지역에따라 81~300평초과,도시
계획구역밖에서는 이용현황에따라 150~600평을 초과하는 토지이다.

허가절차는 거래당사자가 공동으로 허가신청서를 토지소재지 관할 시장
군수 구청장에게 제출하면 25일이내에 이들로부터 의견을 들은 도지사가
허가여부를 결정,통보하도록 돼있다.

이때 도지사는 거래가격이 적정수준인지,이용목적이 타당한지등을
심사하도록 규정하고있다.

허가를 받지않고 체결한 거래계약은 무효이며 이의 당사자에게는
2년이하의 징역이나 500만원 이하의 벌금에 처하도록 하고있다.

이러한 토지거래허가제도는 시행초기엔 투기를 잠재우는데 상당한 효과가
있었다.

토지거래규제지역에서의 토지거래는 심사가 워낙 엄격해 거래자체가
감소,시세가 안정될수밖에 없었던 것이다.

그러나 토지의 효율적이용이라는 측면에서 이제도는 많은 문제점을
갖고있다.

우선 허가지역이 너무 많이 지정돼있다. 현재 토지거래허가를 받아야
하는 거래규제지역은 전국토의 46%이다. 특히 허가지역중 97%가
지정기간만료후 재지정된 것이어서 임시조치가 상시화되고있다.

둘째 중복규제되는 부분이 있다.

거래규제구역내에서 농지 임야의 거래는 허가외에 농지매매증명
임야매매증명을 별도로 받어야한다. 이것이 민원의 요인이다.

셋째 가격심사제가 제대오 운영되지 않고있다.

적정가격을 공시지가의 120%에다 취득관리비를 합한 수준으로 정하고
그이하에 대해서만 허가해주고있으나 허위기재를 적발하지 못하고 있다.

거래가격을 노출시켜야하는 법인만 토지거래에서 불편을 겪고있다.

넷째 토지거래허가를 받은후 허가내용대로 이용되지않고 방치하거나
전매하는 행위를 방지하기위한 제도적 장치가 마련되어있지 않다.

미이용토지를 유휴지로 지정,협의 매수토록하고 있으나 협의불성립시
제재수단이 없다.

따라서 이같은 문제점을 해결하기 위해서는 일부제도가 개선돼야한다.

우선 애매한 지정기준을 구체화하여 꼭 필요한 지역만 규제한다.

예컨대 지가상승률 거래량증가율등을 대통령령에 정한다.

규제대상도 소유권에만 한정하고 지상권 전세권 임차권등은 제외해야
한다.

또 토지거래허가를 받으면 농지 임야의 매매증명은 발급받지 않도록
하는게 바람직하다.

둘째 실효성없는 가격심사는 폐지해야한다.

실수요자 심사기준을 보완,현 상황유지 목적(자연환경보전)또는
공공시설이용목적의 토지거래는 허용해야한다.

또 공장설립용토지는 관계법령에 의거,공장설립의 인허가를 받으면
국토이용계획 변경전이라도 토지취득을 가능케해야한다.

셋째 사후관리를 대폭 강화해야 한다.

이용실태를 정기 또는 수시로 조사,비이용토지는 과태료를 부과하고
종합토지세를 중과해야한다.

현재 공공사업용으로만 선매할수있도록 한것을 토개공의 비축토지용으로도
매입할수 있도록하고 특히 이용하지 않고 전매한 토지에 대해서는
양도소득세를 75%로 중과,선매할수있도록한다.

이와함께 허가내용대로 이용하지 않을경우 신속하게 제재하기위해 유휴지
지정권자로 시.도지사에서 시장 군수로 한 단계 낮춘다.

협의 매수시의 기준가격을 공시지가로 명확히 하고 협의 불성립시
중앙토지이용위원회의 재결절차를 거쳐 강제 매수할수있도록 해야할것이다.

이밖에 위반행위에 대한 벌칙을 현행 2년이하징역 또는 500만원이하
벌금에서 2년이하 징역또는 토지가액의 30%이하 벌금으로 강화해야 한다고
본다.

신고의무를 태만히 했을때도 6개월이하의 징역 또는 50만원이하 벌금으로
된 현행 벌칙규정을 6월이하의 징역 또는 토지가액의 10%이하에 해당하는
벌금으로 바꿔야할 것이다