노후.불량주택재건축에 대한 일반의 관심이 고조되면서 20년도 채안된
공동주택에 대한 조합설립인가나 사업승인이 급증,투기조장과 자원낭비의
우려를 낳고있다.
3일 서울시및 관련업계에 따르면 올들어 지난7월말까지 서울시내에서
재건축조합설립인가나 사업승인이 난 공동주택은 모두 8곳으로 이중 절반이
넘는5군데가 지은지 20년이 채 안된 것들이다.
조합설립인가를 받은 4군데중 강동구 성내동 H아파트,송파구 풍납동
K연립,강서구 화곡동 H연립등은 모두 78년과 79년에 각각 지어져 12
13년밖에 되지 않았다.
또 사업승인을 받은 4군데 공동주택중 송파구풍납동 Y연립은 지은지
11년,강동구 둔촌동 H연립은 13년이 각각 경과됐다.
이밖에 노원구 공릉동 H연립,구로구 개봉동 W아파트도 77년과 76년에 각각
지어져 14 15년밖에 안됐으나 재건축조합설립인가를 신청중이며 기타
상당지역의 공동주택소유자들도 재건축을 추진중이다.
이처럼 20년도 안된 공동주택에 재건축바람이 불게된 것은 서울시가
지난2월 송파구풍납동,강동구성내동등 서울시내 5개구 23개지역의
상습침수지역에 대해 지은지 20년이 안됐더라도 재건축이 가능토록
했기때문. 이로인해 서울시가 지정한 상습침수지역은 물론 그외의
지역에서도 20년이 안된 공동주택,특히 연립주택에 대한 재건축움직임이
활기를 띠기 시작했다.
그전에는 20년이 안된 공동주택에 대해 재건축이 허용된 적이 거의
없었으나 이를 계기로 너도나도 재건축을 들고 나오게된 것이다.
이같은 재건축붐은 현행재건축관련법규가 미비한데다 재건축을 통해
엄청난 이익을 챙기려는 가옥주들이 늘고 있기 때문이다.
주택건설촉진법시행령 제4조2항은 노후 불량주택재건축 요건을 원칙적으로
지은지 20년이 경과하고 건물가격에 비해 과다한 수선 유지비가 들거나
인근토지이용상황에 비추어 재건축을 할때 현저한 효용증가가 예상되는
경우로 규정하고 있다. 또 20년이 안된 경우는 건물이 훼손되거나 일부가
멸실돼 붕괴 기타 안전사고의 위험이 있는때로 제한하고 있다.
이와같은 규정은 재건축여부의 기준으로 매우 모호할 뿐아니라 특히
20년이안된 경우는 극히 주관적인 판단에 따라 좌우될수 있는 여지를
남겨놓았다.
재건축조합설립인가에 결정적인 조건인 안전진단에도 문제는 있다.
현행주촉법시행규칙에는 안전진단기관으로 건설부산하의
한국건설기술연구원과 대한건축사협회를 지정해놓고 있으나 진단의뢰건의
80%이상이 건축사협회에 접수되고 있다. 이는 건설기술연구원의 경우
예비심사를 통해 접수건의 절반정도를 "부적절"한것으로 기각하는데다
나머지에 대해서도 "재건축가능"의 진단을 아주 엄격한 기준에 의거해
내주기때문이다.
반면 대한건축사협회의 경우 안전진단에 "정책적인 고려"는 반영이 안돼
기술적으로 안전에 문제가 있다고 판단이 되면 곧바로 "재건축가능"통보를
해주고 있다.
실제로 올해들어 지난7월말까지 재건축가능으로 통보된 25건중
건설기술연구원은 5건을 내준데불과,나머지20건은 모두 건축사협회를 통해
진단이 내려졌다. 이에대해 한국건설기술연구원의 도건효실장은 "전문가의
입장에서보면 연립주택의 경우 20년이 안된것도 안전에 문제가 있는것이
상당히 많아 원칙적으로 재건축하는 것이 바람직하나 건설경기과열이나
자원낭비라는 면에서는 다소 정책적인 고려를 하는것이 필요하다"고
말했다.
가옥주들의 투기적인 수요역시 재건축을 부채질하고있다. 최근들어
서울시내 각지역의 아파트나 연립주택은 15년만 지나면 값이 폭등,투기를
부채질하고 있는데다 일부주민들은 구청에 수차례 민원을 내 재건축을
허용해줄것을 요구하고 있다. 강남구청의 한관계자는 "구역내 D연립의
경우 지은지 13년밖에 안됐지만 주민들이 인근 지역건물신축으로
연립주택의 붕괴우려가 있다며 계속 재건축문의를 해오고 있으나 20년이
경과되지 않아 원칙적으로 검토하지 않고 있다"고 밝혔다.
한편 S건설의 한 관계자는 "원칙적으로 20년이라는 조건을 달아놓은
현행법규도 문제이나 집단민원을 통해 억지로 재건축을 추진하는 사람들도
문제"라며 "관련법규를 좀더 구체적으로 보완하고 안전진단에도 자원낭비를
고려,신중을 기할 필요가 있다"고 말했다.

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