국민주거안정을 위한 주택정책토론회가 27일 상오 전경련 회관에서
열렸다.
제7차 경제사회개발 5개년계획 수립을 위해 국토개발연구원 주최로
열린 이날 토론회에서 주제발표 요지는 다음과 같다.
주택문제의 본질과 주택정책목표(김정호 국토개발연구원
연구위원)=주택수요는 가구및 소득수준의 향상으로 계속 증가돼 오는 96년
가구수는 1천3백10만가구로 늘어나고 1인당 국민소득은 1만1천달러 수준에
달해 질적으로 다양하고 쾌적한 주택에 대한 수요가 다른 어느때보다 크게
증가할 전망이다. 92년이후 5년간 약2백30만호의 주택이 추가로 소요될
것이며 이중 40% 정도는 임대주택으로 공급될 것으로 예상된다.
따라서 주택생산능력을 확대하여 양적인 주택부족문제를 완화하는
동시에 소득계층간, 지역간 주거수준의 형평성을 기하도록 해야한다.
지역간 형평을 위해 주거 기준을 설정토록 하고 최저 또는 적정기준이하의
주택에 거주하는 계층을 적극 지원하는 동시에 주택과소비를 억제하는
방향으로 주택정책을 개선.정비해야 한다.
이러한 목표의 달성을 위해 주택공급체계를 중산층을 위한 민영주택,
공단근로자와 도시중하위층을 위한 정부지원민간주택, 그리고
도시영세민.세입자를 위한 공동주택으로 분류하여 지원책을 마련해야 할
것이다.
중산층을 위해서는 민영주택시장을 자율화하고 주택금융제도를 개선,
실수요계층을 점차 하향 확대하는 동시에 중위계층을 위한 민간임대주택의
확대공급을 위해 주택임대업을 기업화.산업화 할 수 있는 방안을
모색해야한다. 또 도시저소득층 세입자를 위해서는 철거.재개발보다는
주거환경 개선사업을 통해 저렴한 비용으로 주거수준을 향상토록 하고
공공주택은 사회복지 차원에서 정부가 전액 출자.공급토록 해 최빈층은
물론 일정기간 거처를 필요로 하는 재개발, 재건축, 주거환경개선지구내
세입자를 입주대상으로 삼아야 한다.
주택금융제도는 정책금융과 상업성에 입각한 민간주택금융으로 구분,
민간주택금융은 자율화하여 자본시장에서 자금을 동원할 수 있도록하고
정책금융은 특수계층을 대상으로 운영할 필요가 있다.
양도소득세제는 면세조항을 줄이고 최고세율을 낮추는 반면 1가구
1주택에 대해서도 차등과세하여 동결효과를 최소화해야 한다.
<>실수요자위주의 주택공급방안(김관영 국토개발연구원
연구위원)=현재의 주택공급제도는 좀더 실수요자를 우선하는 방향으로
개편할 필요가 있다. 주택공급제도의 개편방향은 장기적으로 주택시장의
자율적 기능을 강화하는 쪽으로 가야하나 투기적 가수요가 극성을 부리는
현상하에서는 부작용을 감수하고라도 가수요를 억제하는 규제장치가
필요하다.
민간부문 주택건설중 18평이하 소형주택의 비중을 확대하고
청약저축가입자가 이에 참여할 수 있도록 해야 한다. 이처럼 민간부문의
소형주택을 청약저축가입자에 개방함에 따라 25.7평이하 청약예금가입자가
불이익을 받지 않도록 18-25.7평 사이의 주택건설비중을 현재의 35%에서
상향 조정하는 것이 바람직하다. 기존 청약예금가입자중 18평이하 주택을
원하는 사람은 청약저축으로 전환시키는 문제도 검토할 필요가 있다.
현행제도처럼 1순위 자격을 한차례로 한정하는 것보다 일생동안
분양받을 수 있는 면적을 제한하는 제도의 검토가 필요하다. 예를들면
분양맏을 수 있는 면적을 전용면적 60평으로 정하고 1회분양후
분양제한기간을 10년으로 하면 30대에 25평, 40대에 35평을 분양받을 수
있는등 합리적인 주거수요를 유도할 수 있다.
국민주택에 대한 투기억제를 위해 분양후 최저거주기간을 장기간으로
정하고 이 기간중에는 매매및 임대차를 금지시키는 환매조건부 분양제도를
도입해야 한다.
주택공급제도의 효율성을 높이기 위해 주택분양및 정보관리를 전담할
주택분양 공단등의 설치도 검토할 필요가 있다.
<>소형주택건설촉진과 국민주거안정방안(장영희 주택연구원
선임연구원)=우리나라에서 주거상태와 연계된 규모의 기준으로는
국민주택규모가 유일하다. 그러나 국민주택규모는 가구원수를 고려하지
않은 획일적 기준이며 최저기준인지 쾌적기준인지도 불분명하다. 또
25.7평은 상한규모임에도 불구하고 하한규모로 인식되는 경향이 크고
영세민주택이라는 오도된 인식도 지배적이다. 따라서 국민주택규모는 4인의
표준가족이 쾌적하게 살 수 있는 중산층의 실용적 개념으로 명확히
해야한다.
이와함께 공공부문에서는 국민주택규모와 별개로 "최저주거기준"제도를
도입해야한다. 최저주거기준은 가구원수에 따른 침실수와 규모기준으로
정하되 가구별로 부엌과 화장실을 독자적으로 확보토록 해야한다.
현재 지어지고 있는 민간주택의 규모는 우리의 경제수준에 비추어
지나치게 크다는 비판이 많다. 따라서 민간의 소형주택건설을 유도하기
위해 현행 국민주택규모건설 의무화비율을 총건설호수의 70%, 18평이하
35%이상에서 연면적대비 할당방식으로 전환, 호수가 아닌 면적기준으로
해야한다. 공공주택자금은 될 수 있는 한 소형주택 위주로 지원하되 그
범위내에서도 소형일수록 지원의 폭이 커지도록 할 필요가 있다.
<>임대주택공급확대및 관리방안(고철 국토개발연구원 수석연구원)=주택
2백만호 건설계획에 따라 92년에는 25만호의 영구임대주택중 18만호가
서울등 6대 도시에 공급된다. 제7차 경제사회발전 5개년계획기간중
영구임대주택은 28만호가 건설될 예정이다.
이처럼 영구임대주택의 건설이 계속되면 주택공사의 관리 대상 주택은
90년말 9만6천호에서 94년에는 30만호를 초과할 것이며 여기에 소요되는
관리인원도 6천명에 이를 것이다. 따라서 기구의 확대로 인한 비능률을
방지하고 서민주택건설에 전념하기 위해서는 단기적으로 임대관리전문
회사의 설립이 요망되고 장기적으로는 주공및 지자체의 영구임대주택을
관리하고 기타 분양주택의 관리업무등을 지도하는 주택관리공단의 설립도
필요할 것으로 본다.
이와함께 민간 임대주택건설의 활성화를 위해 저렴한 택지의 공급과
금융지원으로 사업주체의 건설비용부담을 완화시키고 표준임대료를
조정해야한다. 또 기존 차가시장의 임대및 임차수요를 감안하여
순수민간자금으로 건설 공급되는 영구임대주택의 경우 주택규모만을
제한하고 그 이외의 사항은 시장기능에 맡기도록 한다. 즉 임대료는
시장임대료의 80-90% 정도 유지되도록 하고 "1가구 2주택소유" 적용
대상에서 제외시킴으로써 소액자본 소유자의 참여를 유도한다.
<>주택금융의 개선방안(김경환 서강대 부교수)=신규건설촉진을 통한
주택공급의 지속적 확대, 소형분양주택과 임대주택건설확충을 통한
주거수준의 격차해소, 주택시장기능활성화를 통한 주택가격안정등 7차
계획의 기본목표 달성을 효과적으로 지원하고 금융자율화와
자본시장개방등 환경변화에 능동적으로 대처하기 위해서는 현행
주택금융체계의 개선이 요망된다.
먼저 저소득층 주거안정을 지원하는 공공주택금융과 시장원리에 입각한
민간주택금융의 역할분담원칙을 확립, 민간부문에 대해서는 금리자율화,
취급기관의 저변 확대, 자금조달능력및 자금배분의 효율성제고를 통해
상업금융기반을 강화하고 공공부문에 대해서는 안정적인 저리자금조달원을
개발하여 지원대상의 합리적 관리를 통해 공공성을 제고하는 한편
장기적으로는 비제도권 주택금융을 제도권으로 전환.흡수해야 한다.
민간부문은 주택은행과 기타 금융기관이 동등한 자격으로 참여할 수
있게 하되 주택은행은 전용면적 기준 18-25.7평, 기타 기관은 25.7평
이상의 주택에 특화하도록 유도하며 대출금리 자율화, 주택금융취급
기관의 이자수입에 대한 세액공제, 상환 방식의 다양화, 시중은행의 주
택건설금융 취급허용, 주택은행 자본금 증액, 저당채권 유통화등 자금조달
방식을 활성화해야 한다. 공공부문은 국민주택기금에 대한 재정출연을
확대하고 국민연금기금의 활용을 추진하며 재원대상을 저소득층 소형분야
주택과 임대주택으로 한정토록 한다.
<>주택관련세제 개선방안(정희수 캐나다 퀘백주립대 교수)=우리나라
주택세제의 특징은 신규주택에 대해 중과하는 것으로 주택공급을 9.6%
축소시키고 신규주택수요를 13.8% 감소시키고 있다. 또 주택거래및
양도관련 세금의 비중이 주택보유관련세금보다 높아 지방자치단체의
재정확보에 큰 도움을 주지 못한다는 것이다.
선진국가의 주택및 택지보유세가 시가의 1% 정도인데 반해 우리나라의
토지분 보유세는 과표의 0.24%, 건물은 과표의 0.35%에 불과하다. 그런데
과표현실화율이 낮으므로 실효세율은 0.1% 이하가 된다.
이같은 상황에서의 부동산 투기의 발생은 당연한 것이라 아니할 수
없다. 따라서 우리나라의 주택관련 세제는 주택부족난의 완화에 대한
역할이 미약했고 투기억제에도 큰 기능을 발휘하지 못했을뿐 아니라
지자체의 재정확보에도 효과가 없다는 점을 반성해 보유세를 대폭 상향
조정하는 방향으로 개편돼야 한다.

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