** 신도시 주택상환사채 문답풀이...경쟁심하면 추첨 **
건설부가 분당, 일산등 5개 신도시의 민영주택 건설에 대해 허용키로 한
주택상환사채 발행제도의 구체적인 내용을 문답풀이로 알아본다.
* 주택상환사채란 무엇인가
<>주택건설업자(주택공사 및 건설회사)가 발행하는 사채의 일종으로
만기도래때 현물(주택 또는 아파트)로 상환받을 수 있는 권리가 부여된
채권이다.
건설부는 이 사채의 만기를 발행일로부터 주택분양일 기준으로 3년이내에서
업체가 자율적으로 결정토록 했다.
또 만약에 사채매입자가 주택가격의 하락등을 이유로 현금상환을 요구할
경우 일정 이자와 함께 현금상환을 해주도록 했다.
* 어떤 건설회사가 주택상환사채를 발행할 수 있는가
<>분당, 일산 양촌(안양), 산본(군포), 중동(부천)등 수도권의 5개
신도시에 민영주택을 건설하는 지정업체다.
* 그러면 이들이 건설하는 5개 신도시내의 모든 주택이 사채발생대상이
되는가
<>아니다. 전용면적 18평이상만 해당이 되며 그중에서도 18평이상
국민주택규모(25.7평)이하 크기의 주택은 예상건설호수의 30%이내, 국민주택
규모 이상의 아파트는 예상건설호수의 50%이내에서만 발행이 허용된다.
나머지는 모두 일반분양케 된다.
예를 들어 A회사가 분당에 40평짜리 아파트 100세대를 분양할 경우
50세대 이내에서만 주택상환사채 발행을 통해 분양할 수 있다.
* 누구나 이 사채를 살 수 있는가
<>아니다. 사채 발행시점에서 주택공급규칙에 의해 규정된 주택청약예금
가입순위를 적용하며 경쟁이 있을 경우에는 추첨에 의한다.
예를 들어 사채 발행대상 주택수는 100호인데 매입신청자중 1순위자가
150명일때 추첨을 통해 이들중 100명만 사채를 살 수 있도록 한다는 것이다.
이 경우 2,3순위자는 추첨 대상도 안된다는 것은 두말한 나위가 없다.
또 주택공급규칙에 의해 재당첨금지기간(국민주택 5년, 민영주택 10년)이
경과하지 않은 사람은 이 사채를 매입할 수 없다.
* 사채 발행가격은 어떻게 결정되나
<>사채발행당시 주택가격의 60%이내에서 건설업체가 자율적으로 결정한다.
그러나 건설업계에서 아파트 분양가가 자율화되거나 분양가 상한선이
인상돼야 요구를 계속하고 있는 만큼 20일에 이 사채를 발행한다면
주택가격은 이날 현재의 분양가 상한선인 평당 134만원을 기준으로 산정하면
된다.
예를 들어 이날 발행되는 45평형의 사채매입액은 45 곱하기 134만원
곱하기 0.6인 3,600만원 정도가 될 것이다.
* 위에서 예를 든 사채매입액 3,600만원을 일시에 내야 하는가
<>그것은 업체가 자율적으로 정하게 되는데 사채판매일로부터 분양일까지
분납할 수 도 있다.
* 나머지 40%는 언제 내는가
<>일반분양때 처럼 분양일로부터 입주일까지의 기간동안에 분납등의
방법으로 내야 한다.
결국 사채매입자와 일반분양자의 다른 점은 사채매입자가 주택가격의
60%를 분양일보다 일정기간 일반분양자보다 먼저 낸다는 것이다.
* 사채매입자가 이로 인해 얻는 이득은 무엇인가
<>기본적으로는 주택의 분양을 보장받는다는 것이다.
또 채권입찰제가 병행 실시될 경우에는 주택상환사채 매입자는 일반청약자의
최저 입찰액만 추가로 더 내면된다.
또 미분양사태등이 일어날 경우에는 현금으로 상환받을 수도 있다.
* 만약 일반청약자의 채권입찰 최저액이 1,000만원이었으나 당첨자중
포기하는 사람이 있어 500만원에 입찰한 예비당첨자가 계약했을때
주택상환사채 매입자는 제2종채권을 얼마나 사야하나
<>500만원어치만 사면 된다.
* 분당 시범단지에 꼭 입주하고 싶은데 주택상환사채를 사서 분양을
보장받을 수 있는가
<> 분당 시범단지의 분양시기가 오는 11월 하순으로 잡혀있어 업체들이
사채발행에 매력을 느끼고 있지 않아 현실적으로 불가능할 것으로 보인다.
사채발행을 위한 건설부장관의 승인, 은행의 지급보증등 복잡한 절차와
지급보증수수료의 지불등 금전적 부담이 있는데 건설업체가 2개월도 채
못되는 기간동안 자금을 먼저 쓰기 위해 사채를 발행할 것으로 보이지
않는다.
첫 사채 발행을 내년 봄 쯤에 분양되는 분당지역의 다른 아파트가 대상이
될 것 같다.
* 각각 다른 회사가 발행하는 2배 이상의 사채를 매입할 수 있는가
<>1개 회사의 사채만 구입할 수 있다.
사채를 매입한 사람에 대해서는 그 명단을 주택은행이 전산관리토록 해
사채매입일로부터 사채만기일까지는 다른 주택을 분양받을 수 없도록 했다.
* 사채를 구입하였는데 직장관계로 부산으로 이사가게 됐다.
이 경우 중도해약이 가능한가
<>가능하다
* 매입한 사채를 타인에게 양도할 수 있는가
<>타인에의 양도등 일체의 유통이 금지된다. 그러나 사채권자가 사망한
경우는 배우자 또는 직계존비속에 한해 상속을 허용하고 이민등
부득이한 경우는 중도에 해당 사채를 발행회사에 반납할 수 있다.
반납된 사채에 해당하는 주택은 사채를 다시 파는 것이 아니라 일반분양
대상이 된다.
* 건설회사가 사채만기일내에 주택을 공급하지 못하면 어떻게 하나
<>천재지변등 기타 불가항력적인 사유로 만기일내에 주택을 분양하지
못하면 액면금리로, 기타 사채발행회사의 귀책사유가 있는 경우에는
만기일로부터 시중은행의 일반대출 연체이자율을 적용하여 연체이자를
지급한다.
* 사채의 현금상환시 금리는 어떻게 되나
<>이자율은 발행업체에서 자율적으로 결정하나 대체로 업체의 지명도와
기타 여건에 따라 달라질 것이다.
건설부는 대략 연 6%내외에서 결정될 것으로 보고 있다.