CJ인베, 부동산 중개 서비스 '우대빵' 에 투자 [김종우의 VC 투자노트]
![CJ인베, 부동산 중개 서비스 '우대빵' 에 투자 [김종우의 VC 투자노트]](https://img.hankyung.com/photo/202211/01.31964024.1.jpg)
‘우대빵’은 아파트 전문 부동산 중개 서비스다. 중개인의 업무에 최적화된 단일 ERP 중개 시스템을 개발해 낙후된 부동산 중개 업무를 디지털화했다는 평가를 받는다. 중개인은 우대빵의 관리자 시스템을 통해 계약부터 정산 관리, 임장, 이사 등 약 200개 이상의 사항들을 확인하고 점검할 수 있다. 현재 수도권 55개의 지점과 가맹점에서 서비스를 사용하고 있다.
4만 개 이상의 아파트 매물을 보유한 우대빵의 누적 거래금액은 8500억원이다. 이창섭 우대빵 대표는 "우대빵을 통한 아파트 거래량은 전년 대비 2배 이상 증가, 2분기 거래량은 1분기 대비 23% 늘어나며 꾸준한 성장세를 보이고 있다"며 "온라인을 넘어 오프라인 서비스 확장에도 박차를 가할 계획"이라고 말했다.
김종우 기자 jongwoo@hankyung.com
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신규 입주 단지가 서울 역전세 현상의 중심으로 부상했다. 대량의 전세 매물이 쏟아지면서 강남에서 마저도 '반값 전세'가 등장하고 있다. 거듭되는 금리 인상으로 전세자금대출이 쉽지 않은데다, 부동산 시장이 가라앉고 있기 때문이다.29일 부동산 업계에 따르면 강남구 개포동 ‘개포자이 프레지던스’에 800건에 가까운 전세 매물이 쏟아지고 있다. 3375가구 규모인 이 단지에서 이날까지 나온 전세 매물은 전체 가구 수의 23%에 달하는 777건에 이른다.내년 3월부터 입주가 예정됐기에 아직 본격적인 입주장이 시작됐다고 보긴 어렵지만, 세입자를 구하기 어려워지면서 초반부터 '치킨게임'이 벌어졌다는 게 인근 개업중개사들의 설명이다. 개포동의 한 개업중개사는 "전세금으로 잔금을 치러야 하는 집주인이 많은데, 정작 전세를 살겠다는 사람이 없다"며 "매물 적체가 심해지다 보니 전용 59㎡ 전셋값은 이달 초에 비해 절반으로 내려왔다"고 말했다. 강남 전용 59㎡ 신축 전셋값도 반토막…심해진 입주장 역전세난이 단지 전용 59㎡ 전세 호가는 이달 초 13억원 내외였지만, 최근 6억8000만원까지 내려왔다. 인근 '래미안블레스티지' 전용 59㎡가 지난 6월 12억원에 전세 계약을 체결된 것과 비교하면 '반값' 수준인 셈이다. 전용 84㎡ 역시 인근 시세에 맞춰 17억원 내외였던 전세 호가가 9억5000만원까지 하락했다.개포자이 프레지던스는 주변 전셋값도 끌어내리고 있다. 길 건너 위치한 '개포디에이치아너힐즈' 전용 59㎡ 전세 호가는 이달 초만 하더라도 12억원 수준이었지만, 최근 8억원까지 낮아졌다. 전용 84㎡ 전세 호가도 17억원에서 13억5000만원으로 수직 낙하했다.인근 중개사들은 개포자이 프레지던스발 역전세난이 장기화할 것으로 내다보고 있다. 한 개업중개사는 "당초 2월 말부터 4월 말까지 입주가 예정됐지만, 역전세난을 감안해 입주시기가 3월 말부터 5월 말까지로 한 달 미뤄졌다"며 "물량도 워낙 많고 시장도 얼어붙었다. 지금 분위기라면 입주시기에는 전셋값이 1억원 정도는 낮아질 것"이라고 내다봤다. 그러면서 "수요자들의 전세 기피도 지속되고 있어 한 번 떨어진 전셋값이 쉽게 회복되긴 어려울 것"이라고 내다봤다.마포구에서도 신규 입주 단지가 역전세난의 진원지가 됐다. 오는 30일부터 입주가 시작되는 아현동 '마포더클래시'는 전체 1419가구 가운데 절반에 가까운 682가구가 전세 매물로 나와 있다. 입주장이 본격화한 지난 16일에는 전세 매물이 726건에 달했는데, 호가가 급락하며 계약이 이어져 매물이 줄었다.마포더클래시 전세 호가는 전용 59㎡ 5억원, 전용 84㎡ 6억원 수준에 형성됐다. 입주장 초기 전세 호가는 전용 59㎡ 8억원, 전용 84㎡ 11억원이었지만, 역전세난에 집주인 간의 경쟁이 벌어지며 절반 가까이 하락했다. 인근 시세도 동반 하락했다. '마포래미안푸르지오' 전용 59㎡ 전셋값은 8억원 내외에서 5억5000만원까지 떨어졌고 전용 84㎡ 역시 11억원 내외에서 7억4000만원으로 주저앉았다.아현동 개업중개사는 "거래 절벽에 매매를 포기하고 전세로 돌리는 집주인도 적지 않다"며 전세 매물 적체가 심화했다고 설명했다. 이어 "요즘 세입자들은 금리 때문에 월세만 찾는다. 전세 물량은 늘었는데 시장에서 찾질 않으니 가격이 내려갈 수밖에 없다"고 말했다. 입주장 열린 마포·강서 전세 시장도 휘청내달 신규 단지 입주가 시작하는 강서구에서도 같은 현상이 벌어지고 있다. 강서구 화곡동 '우장산숲아이파크' 전용 59㎡ 전세는 4억원, 전용 84㎡ 전세는 5억원부터 호가가 형성됐다. 각각 7억원, 8억원이던 호가가 입주장을 앞두고 역전세난이 심화하며 3억원씩 낮아졌다. 우장산숲아이파크 역시 인근 단지 전셋값을 함께 끌어내리고 있다.업계에서는 입주 단지 중심으로 발생하고 있는 역전세난이 서울 전역으로 확산할 것으로 보고 있다. 단기간 공급 물량이 몰리는 입주장에서는 일시적인 전셋값 하락만 발생하는 것이 일반적이다. 하지만 최근에는 공급뿐 아니라 수요 측면에서도 문제가 생겨서다. 우선 높은 금리로 전세 수요 상당 부분이 월세로 이탈했다. 여기에 더해 2년 전 개정된 임대차법에 따라 계약갱신권을 쓴 세입자의 계약 중도해지도 가능해졌다. 통상 전세 계약은 2년 단위로 이뤄지지만, 세입자가 언제든 계약을 해지할 수 있게 되면서 전세 시장 불안정성이 높아졌다는 지적이다.한 중개사무소 관계자는 "2020년 주택임대차보호법 개정으로 세입자에게 계약갱신요구권이 생겼는데, 갱신권을 썼다면 묵시적 갱신과 마찬가지로 언제든 세입자가 계약을 중도에 해지할 수 있다"며 "입주장 등의 여파로 시세보다 수억원 저렴한 전세가 나오면서 기존 세입자들이 계약을 중도 해지해 전세를 갈아타는 현상이 포착된다"고 말했다.이어 "갑작스레 세입자가 나간 기축 아파트에서 세입자를 구하기 위해 한층 저렴한 가격의 전세가 나오고, 이 계약을 잡기 위해 다른 세입자가 계약 해지를 통보하는 악순환이 벌어질 수 있다"고 우려했다.오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com
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“본업에 집중하세요”총무팀 역할 대신하는 CBRE의 오피스 솔루션
부동산 시장 하락기에도 서울 주요 업무 지구의 오피스 시장은 여전히 활기를 띠고 있다. 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE코리아에 따르면 올해 3분기 서울 A급 오피스의 평균 실질 임대료는 오르고 공실률은 낮아졌다. 공급은 적은데 코로나19 사태로 인한 재택근무가 끝나면서 사무실로 복귀하는 직원들이 늘었기 때문이다.CBRE코리아는 당분간 서울 오피스 시장의 성장세가 지속될 것이라고 보고 다양한 사업을 진행하고 있다. 미국 댈러스에 본사를 둔 CBRE그룹은 세계 최대 부동산 컨설팅 업체다. 상업용 부동산 투자 자문, 임대차 자문, 자산 관리, 오피스 컨설팅 등 다양한 사업을 전개 중이다.CBRE그룹 전체 매출에서 가장 높은 비율을 차지하는 사업은 글로벌 워크플레이스 서비스(GWS)다. 한글로 풀면 기업 부동산 통합 시설 관리다. 사무 공간이나 공장·연구소 등 기업 자산을 관리하고 비품 구매, 복리 후생 등 기업 총무팀의 역할을 대신하는 서비스다. 글로벌 부동산 컨설팅 업체 중 시가 총액 1위를 달리고 있는 CBRE 전체 매출의 60%를 견인하는 사업이다.CBRE그룹의 핵심 사업이지만 총무팀의 존재가 견고한 한국에서는 여전히 블루오션이다. 입지와 수익성이 최우선인 상업용 부동산 시장에서 사람을 자본으로 하고 서비스가 중심이 되는 사업이기도 하다.코로나19 사태로 인한 재택근무가 끝나고 사무실 복귀가 가속화되면서 이 시장도 분주하다. CBRE코리아는 올해 GWS 사업을 본격적으로 확대하기 위해 지난 5월 위워크의 한국 시장 운영 총괄 및 디렉터를 역임한 심영림 전무를 영입했다. 심 전무는 위워크 재임 시절 위워크코리아 실적을 아시아·태평양 시장 1위로 올리며 리더십을 인정받았다. 이전에는 프라다·버버리·나이키 등 다양한 글로벌 패션 브랜드를 두루 거친 리테일 전문가다.심 전무는 “리테일은 상품과 마케팅이 비즈니스 성패를 좌우하는 시장이었다면 기업 부동산 통합 관리 서비스는 사람과 서비스가 가장 중요한 자산”이라며 “글로벌 기업을 관리하며 쌓인 CBRE의 운영 노하우와 자원을 바탕으로 한국에서 GWS 사업 비율을 높여 나갈 것”이라고 말했다. 다음은 CBRE코리아 GWS팀과의 일문일답. -CBRE코리아 GWS 팀을 간단히 소개해 달라.“기업 부동산 통합 관리 서비스팀은 기업의 총무팀 역할을 대신하고 있다. 정보기술(IT) 기업은 IT 서비스에, 제약 회사는 의약품 연구·개발에, 금융 회사는 금융 서비스에만 집중할 수 있게 본업 이외의 업무들을 관리하고 처리해 주는 역할을 하고 있다. 우리끼리는 기업의 살림을 도맡는 살림꾼이라고 칭한다. 현재 한국에서는 150여 명의 전문 인력이 40여 개 이상의 고객사와 300개 이상의 현장을 관리하고 있다.” -구체적으로 어떤 서비스를 하나. “빌딩 및 오피스, 리테일, 제조 및 생산 공장, 연구실, 캠퍼스와 같은 시설에 전문 서비스를 제공하고 있다. 시설 관리는 크게 소프트 서비스와 하드 서비스로 나누고 있다. 소프트 서비스는 시설을 좀 더 편하게 이용할 수 있는 용역 서비스를 의미하고 사무실 청소·미화, 리셉션 서비스, 식물 관리, 정수기·공기청정기 렌털·관리 등이 포함된다. 하드 서비스는 건물에 물리적으로 설치된 시설 장비를 관리하는 일을 의미한다. 데이터센터 유지·보수, 냉난방기 유지·보수, 보안 시스템 유지·보수 등 전문성이 필요한 업무들이 포함된다. 기술적인 부분의 서비스가 필요하면 엔지니어 경력을 가진 직원이 상주해 기술적인 서비스를 상시 제공한다. CBRE는 전 세계에 이런 서비스를 제공하고 있다. 보통 글로벌 계약에 따라 CBRE 소속 인력이 고객사에 상주하며 관련된 전문 서비스를 제공한다.” -고객사가 얻는 이득은 무엇인가. “비용 절감과 효율성이다. CBRE는 각 계약모델에 따라 고객사의 비용 절감을 달성하도록 지원하고 있다. CBRE 글로벌 공급망을 통해 구매 비용 절감, 서비스와 생산성의 최적화를 통한 비용 절감, 그리고 에너지 비용 절감 등을 예로 들 수 있다. 또 고객사가 CBRE 한 곳과만 계약하면 보안·미화·리셉션 등 따로 관리되던 많은 협력사를 하나로 통합 관리할 수 있다. 고객사는 주력 비즈니스에만 집중할 수 있고 CBRE의 협력사 풀을 통해 경쟁력 있는 가격에 전문 업체의 서비스를 받아 볼 수 있어 인적 자원 관리 면에서 효율적이다. 기업이 생산성을 높이고 운영에 드는 비용을 절감할 수 있도록 하는 것이 목표다.” -시설 관리 이외에는 어떤 일을 하나. “회사를 유지하는 데 필요한 모든 활동을 지원한다. 고객사가 원하면 기업 특성이나 계약에 따라 근무 환경 관리와 복리 후생 지원 등 기업문화팀이 하는 일도 맡고 있다. 워크숍·파티 등 행사를 주관하거나 지원하기도 한다. 이 때문에 현장에서 근무하는 직원 중에는 승무원 등 독특한 이력을 가진 인재들도 있다.” -주로 어떤 기업들이 GWS 서비스를 찾나.“업종별로 8개 섹터로 나눠 운영하고 있다. 금융·IT&테크·생명과학·헬스케어·물류·리테일·에너지&오일가스·공공 기관이다. CBRE코리아에서는 현재 공공 기관을 제외한 모든 업종을 고객사로 두고 있다.” -업종별로 서비스를 특화한 이유가 있나. “산업군에 따라 우리가 집중해야 하는 서비스 항목이 다르다. 회사가 추구하는 가치와 직군·연령대 등 다양한 요인을 고려해 운영하는 것이 가장 중요하다. 예를 들어 게임 회사나 IT 기업은 무엇보다 직원 복지에 신경을 많이 쓴다. 개발자들은 회사에서 오랜 시간 근무하는 환경이 조성돼 있어 1인당 사무실 면적이 넓고 회사 내 복지를 위한 공간도 많이 조성해야 한다. 매월 직원들을 위한 이벤트와 연말 파티, 여름 워크숍 등 기업 문화를 조성하기 위한 일들도 트렌드에 맞게 기획하고 진행하고 있다. 제약회사나 금융회사는 안전이나 보안에 각별한 주의를 기울여야 한다. 특히 코로나19 기간에 제약회사는 방역에 대한 기준이 다른 업종보다 훨씬 높았다. CBRE는 서비스 수준 협약(Service Level Agreement)이라고 해서 통상 글로벌 고객사가 요구하는 수준으로 협약으로 체결하고 분기마다 고객사의 만족도를 핵심 성과 지표를 통해 조사하며 요구를 반영하고 있다.” -한국에선 여전히 총무팀을 뽑아 보수적으로 운영하는 분위기다. 이유와 개선 방법이 있나.“한국은 아직 도급 계약에 익숙하지 않다. 많은 한국 기업들이 미화·보안·시설로 표현되는 한국의 시설 관리 모델에 익숙하다. 또 지금까지 GWS에 대한 서비스나 마케팅을 본격적으로 진행하지 않아 서비스를 알릴 기회가 많지 않았다. GWS는 전 세계 CBRE 매출에서 60%를 차지할 만큼 중요한 사업이다. 그만큼 글로벌 시장에서 쌓인 운영 노하우와 데이터·자원이 집약돼 있다. 고객사의 요구를 들어주는 것에 그치지 않고 우리가 글로벌 표준에 맞춘 운영 노하우를 제안할 수 있을 정도로 체계적이고 전문적인 시스템이 곧 우리의 강점이다. 에너지 절감과 비용 절감 등을 통해 기업의 이익뿐만 아니라 환경·사회·지배구조(ESG) 경영에도 기여할 수 있다. 한국에서 기업 부동산 통합 관리 서비스는 여전히 블루오션이다. 아직 잠재 고객들에게 우리 존재를 알릴 기회가 많이 남아 있다.”-팀을 이끌게 된 심 전무는 리테일 분야에서 오랜 기간 경력을 쌓아 왔다. 이 같은 경험을 기업 부동산 관리 사업에는 어떤 식으로 녹일지 궁금하다.“GWS 사업은 리테일과 마찬가지로 모든 비즈니스 활동이 현장에서 이뤄지는 현장 중심 구조다. 리테일은 헤드 조직이 본사에 있고 사실상 모든 경제 활동은 매장에 파견된 직원들이 제품을 가지고 고객을 상대하면서 이뤄진다. GWS 사업도 마찬가지다. 본사에 있는 플랫폼 조직은 현장에 나가 일하는 직원들이 우리 가치와 서비스를 잘 실현할 수 있도록 지원하고 현장 직원들의 독립심과 문제 해결 능력을 키워 주는 것이 무엇보다 중요하다. 현장 직원들은 다른 회사에 가서 일하기 때문에 때때로 ‘내가 이 조직에 속한 사람이 맞나’ 하는 혼란을 느낄 수 있다. 사람의 가치가 무엇보다 중요한 조직인 만큼 소속감을 느끼게 해주는 것 또한 내 역할이라고 생각한다.” 김영은 기자 kye0218@hankyung.com
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[한경 매물마당] 오산 서동탄역 인근 대로변 상가 빌딩 등 8건
◆서울 강남 신사동 가로수길 투자용 빌딩=가로수길 중심가 대지 435㎡, 연면적 1217㎡의 내외관이 수려한 5층 건물. 보증금 12억원, 월 8600만원에 공실 없이 임대 중. 중소형 사옥에도 적합. 시세 이하 급매물. 360억원. 02-533-8335 강남 스카이 허봉환 (9251-6672)◆서울 양재동 환승역세권 재건축 부지=3호선·신분당선 환승역 도보 3분 이내 거리 대지 98.98㎡, 연면적 254.38㎡. 상업지로 용도 변경 예정지. 향후 지가 상승 기대. 전 층 명도 완료, 대수선 허가 완료. 대수선 시 보증금 5억원, 월세 3000만원 예상. 110억원. 전속 중개. 02-511-3390 강남 리얼티코리아 유진석 (9250-11288)◆서울 성북동 갤러리 건물(사진)=대지 709㎡, 연면적 1379.9㎡의 총 4개 층 건물. 조망권 확보. 최근 리모델링 완료. 고급 인테리어 및 내부 동선 배치. 주차 총 15대 이상 가능. 실사용 면적이 넓어 갤러리, 연예기획사, 방송촬영지, 문화전시공간, 포토스튜디오 등으로 적합. 140억원(협의 가능). 전속 중개. 010-8931-8936 강남 알피엠 김상각 (11650-2018-00236)◆인천 남동구 논현동 역세권 상업지 빌딩(사진)=수인분당선 남동인더스파크역 앞 대지 1476.1㎡, 연면적 3385.9㎡. 양면 14m 도로에 접한 코너. 오피스 수요 풍부. 명도 완료. 건폐율 70%, 용적률 600% 적용해 라이브오피스나 주거용 개발 가능. 92억원(협의 가능). 전속 중개. 02-539-6333 강남 알피엠 김상각 (11650-2018-00236)◆충남 아산시 온양온천역 상가 빌딩(사진)=역 도보 8분 거리 상업지역 대지 330㎡, 연면적 628㎡의 지상 4층 건물. 엘리베이터. 삼성디스플레이, 현대차 아산공장 인근. 온양시내 번화한 상권. 임대 완료. 보증금 1억원, 융자 9억원, 실투자 11억5000만원, 월세 870만원(관리비 별도). 급매 21억5000만원. 041-564-8989 천안 역전공인 이광웅 (44133-2017-04468)◆경기 오산시 외삼미동 서동탄역 인근 대로변 상가 빌딩=유동인구 풍부한 아파트 밀집지역 사거리 코너 대지 1441㎡, 연면적 1147㎡의 4층 건물. 보증금 3억원, 월 1240만원(부가가치세 별도)에 전 층 상가와 공장으로 5년 장기임대 중. 융자 21억원, 실투자 12억원, 연 수익률 5.2% 가능. 대지 3.3㎡당 820만원으로 저렴. 36억원. 010-5305-9797 수지 동문114 이창수 (가3648-02-2333)◆서울 강남구 환승역세권 대로변 수익형 상가(사진)=학동역과 강남구청역 역세권 대로변 지하 7층~지상 18층 주상복합의 1층 점포 42㎡. 보증금 8380만원, 월 466만원에 다이닝 카페로 장기임대. 대출 60% 이상 가능. 상가 활성화를 위해 각종 특화설계 적용. 14억8000만원. 1566-9440◆경기 광교신도시 프랜차이즈 치킨전문점 상가=역세권 상업지역 1층 점포 190㎡. 테라스 서비스 면적 30㎡ 사용. 보증금 5000만원, 월 430만원에 유명 치킨점으로 장기임대 성업 중. 융자 5억원, 실투자 6억원. 3.3㎡당 2000만원. 급매가 11억5000만원. 010-5704-7300 수지 광교미래공인 안진석 (가3648-02-2808)매물마당 게재문의 : 02-3277-9966 landplus@hankyung.com
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