전세사기 피해 구제를 위한 특별법이 지난 1일부터 시행됐다. 한시법으로 제정돼 시행 후 2년간 적용된다. 법 제정의 취지는 국토교통부 장관이 전세사기피해지원위원회를 통해 피해자를 결정하고, 이들에 대해 경·공매 절차, 조세 징수 등에 관한 특례를 부여함으로써 피해자의 주거안정을 도모하고자 함이다.

전세를 통해 피해를 볼 수 있는 경우로는 여러 가지가 있다. 우선 임대인이 임대주택의 가격을 속이고 전세금을 높게 받는 깡통전세가 있다. 주로 가격이 제대로 형성되지 않은 신축 빌라 등의 경우 많이 발생할 수 있다.

임대인이 담보를 위해 신탁회사에 주택 소유권을 이전한 경우, 보통 신탁회사가 주택 임대에 대한 동의권을 갖게 되므로 원래의 집주인(신탁자)은 신탁한 주택에 대한 임대 권한이 없는 경우가 많다. 그럼에도 불구하고 임대인이 신탁회사의 동의 없이 임대를 하는 경우가 있다. 임차인이 이를 확인하지 않고 임대보증금을 지급하게 되면 회수가 불가능할 수 있다.

임대차 이후 임대인과 임차인이 미처 예상치 못한 주택 가격 하락으로 전세가가 매매가보다 비싸지는 경우도 있다. 이 경우 임차인은 임차보증금을 전액 회수할 수 없게 될 수 있다.
사진=뉴스1
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위 사례 중 특별법은 임대인의 사기 등 범죄 행위로 임차인에게 피해를 준 경우 적용될 수 있다. 첫 번째 또는 두 번째 사례가 해당될 가능성이 높다. 그 외 다양한 경우가 있을 수 있지만, 특별법에서 정하는 전세사기 피해자에 해당되기 위한 요건으로는 임대인 등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망 등 상당한 근거가 필요하다.

전세사기 피해자로 인정받기 위해서는 ①「주택임대차보호법」 제3조에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖출 것 ②임차보증금이 3억원 이하일 것(2억원 이내 상향도 가능) ③임대인의 파산·회생절차 또는 임차주택의 경매·공매가 개시되었거나 임차인이 집행권원을 확보할 것 등 법에서 정한 요건을 모두 갖춰야 한다.

하지만 다음 세가지 경우는 전세사기 피해자에서 제외된다. ①임차인이 임차보증금 반환을 위한 보증 또는 보험에 가입했거나 임대인이 임차보증금 반환을 위한 보증에 가입해 임차인에게 보증금의 전액 반환이 가능한 경우 ②임차인의 보증금 전액이 최우선 변제가 가능한 주택임대차보호법 제8조 제1항에 따른 보증금 중 일정액에 해당하는 경우 ③임차인이 주택임대차보호법에 따라 대항력 또는 우선변제권 행사를 통해 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우이다.

피해를 구제하는 것은 특별법을 통하더라도 제한적일 수밖에 없다. 특별법의 적용을 받지 않는 경우가 더 많을 수 있기 때문에 임차인은 계약 체결 시부터 전세사기인지 여부를 확인할 필요가 있다. 임대차 계약 체결 시에는 반드시 등기부등본과 신탁의 경우 신탁원본 등의 확인을 통해 거래 당사자가 임대차를 체결할 권한이 있는지를 확인해야 한다.

전세사기특별법 시행…임대인의 속임수 등 근거 있어야 피해자 인정 받을 듯
추후 경매에서 유찰을 고려하더라도 보증금을 회수할 수 있는 전세인지 확인하고, 전입신고와 확정일자를 선순위로 갖추는 등 보증금 회수를 위한 최소한의 조치를 하는 것이 필요하다.

KB증권 변호사