"부진 늪 벗어나는 증시…화두는 디지털자산"[2023 자본시장 전망]

신현아 기자

입력2023.01.26 16:20 수정2023.01.26 16:51

자본연 '2023년 자본시장 전망과 주요 이슈' 세미나

하반기 회복 전망…IPO시장도 기대
부동산PF 리스크 여전…"건전성 강화해야"

이효섭 자본시장연구원 금융산업실장이 26일 서울 여의도 금융투자협회에서 열린 자본연 세미나에서 2023 증권업 전망에 대해 발표하고 있다. 사진=신현아 기자

작년 최악의 부진을 겪었던 증권시장이 올해는 하반기부터 회복세를 나타낼 수 있다는 전망이 나왔다. 하반기 금리인상 사이클이 종료될 가능성이 높아져서다. 부동산 프로젝트금융(PF) 부실 우려에 따른 건전성 위험은 지속될 것으로 예상되는 만큼 증권사들의 선제적인 리스크 관리가 필요하다는 분석도 나왔다.

이효섭 자본시장연구원 연구위원(사진)은 26일 서울 여의도 금융투자협회에서 열린 자본연 세미나에서 2023년 증권산업 전망에 대해 이같은 의견을 내놨다. 이 연구위원은 "올해 긴축 지속과 경기 침체 우려로 증권시장의 수익성 둔화가 예상되지만 하반기부터는 경기부양과 금리하락에 대한 기대로 위탁매매, 자기매매, 투자은행(IB), 자산관리 등 사업부문별 실적 개선이 전망된다"고 밝혔다.

이 연구위원은 올해 증시가 되살아나면서 기업공개(IPO)와 유상증자도 활발해질 것으로 봤다. 지난해 고금리에 자금시장 경색이 겹치면서 IPO 시장은 얼어붙었다. 현대오일뱅크, SK쉴더스 등 연초부터 상장을 철회하거나 연기하는 업체가 잇따랐다. 작년 상장 철회 기업은 13곳으로 역대 최다치를 기록했다.

이 연구위원은 "작년 연기된 대형 IPO 딜이 재추진될 수 있다"며 "시장에서 밸류에이션(평가가치)을 회복하면 IPO 규모는 증가할 것"이라고 내다봤다. 유상증자에 대해선 "고금리에 채권시장 조달 비용마저 증가했다"며 "증시 회복에 따라 상장기업들의 유상증사 수요가 증가할 것"이라고 전망했다.

지난해 위축됐던 인수합병(M&A) 시장도 금리상승 완화 기조에 따라 차츰 회복세를 띌 것으로 예상했다. 특히 지난해 증시 침체, 투자 축소로 부실 위기를 겪었던 바이오, 금융 업종의 M&A가 늘어날 것이라는 전망이다.

다만 이 연구위원은 경기침체, 부동산 경기 위축 등의 악재가 올해에도 지속될 것으로 보이는 점은 시장에 리스크로 부각될 수 있다고 경고했다. 한국은행에 따르면 올해 상반기 만기가 도래하는 부동산 PF 유동화증권 규모는 20조원 이상으로 추산됐다.

이 빚을 갚지 못하면 파장은 증권업계를 넘어 한국경제 전반으로 미칠 것이란 관측이 나오는 만큼, 이 연구위원은 "부동산 PF 관련 위험이 구조적인 리스크로 확대되지 않도록 선제적인 위험관리 강화가 필요하다"고 당부했다.

그러면서 "단기적으론 변동성에 대비한 유동성 관리에 집중하고 중장기적으론 부동산PF 손실 가능성에 따른 건전성을 관리해야 한다"며 "현금성 자산을 확대하고 자산과 부채의 장단기 미스매칭(불일치)을 줄이는 노력도 필요하다"고 강조했다.

세미나에선 올해 증권업계 최대 화두 중 하나로 '디지털자산'이 꼽혔다. 그중에서도 올해 발행·유통이 허가된 '증권형 토큰' 도입에 대한 기대감이 퍼졌다. 증권형 토큰은 블록체인 기술을 기반으로 증권성이 있는 권리를 토큰 형태로 발행한 것이다.

금융위원회는 최근 블록체인 기술로 증권을 디지털화하는 방식을 허용했다. 제도권 안으로 편입시켜 안전한 장외시장에서 거래될 수 있도록 하겠단 취지다. 올해 2월 초 세부 가이드라인을 내놓는다. 증권업계에서는 거래 플랫폼 마련에 속도를 내고 있다.

이 연구위원은 "증권형 토큰 도입 기대로 증권회사의 역할 강화가 필요하다"고 말했다. 이날 세미나에 함께 참석한 김준석 자본연 연구위원은 "증권형 토큰이 규제 틀 안으로 들어오게 됐기 때문에 다양한 신상품 출시가 가능해졌다"며 "증권 발행 유통의 혁신 활동이 이뤄질 것으로 기대한다"고 설명하기도 했다.

이 연구위원은 올해 증권업계에 기회로 작용할 요인으로 △인공지능(AI) 기반 혁신 △외환업무 확대 △ESG(환경·사회·지배구조) 산업 육성 △기업성장집합투자기구(BDC) 등 모험투자 확대를 꼽았다.

신현아 한경닷컴 기자 sha0119@hankyung.com

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거래당사자에게 교부하여야 한다. 그리고 위 중개대상물 확인·설명서에 대한 서식에는 중개대상물의 권리관계란에 ‘등기부 기재사항’ 이외에 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’을 기재하도록 하고 있다. 이와 같이 공인중개사법령의 관련 규정들이 중개업자의 중개대상물에 대한 확인·설명의무의 내용과 방법을 상세히 정한 것은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권을 보호하는 데 그 입법취지가 있는 것이다.따라서 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사법 시행규칙이 정한 위 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다 .원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거에 의하면, 이 사건 다가구주택은 소외인의 소유로서 총 13세대가 입주할 수 있는 형태이고, 이미 이 사건 다가구주택에 관하여 채권최고액 합계 2억 3,200만 원의 각 근저당권이 설정되어 있는 상태에서, 원고는 2009. 1. 6. 소외인과 이 사건 다가구주택 중 301호에 관하여 임대차보증금을 7,000만 원으로 정하여 이를 임차하기로 하는 이 사건 임대차계약을 체결한 사실, 피고 1은 공인중개사법에 의한 중개업자로서 이 사건 임대차계약을 중개하면서 원고에게 당시 이 사건 다가구주택의 부동산 등기부에 기재된 근저당권에 관하여는 채권최고액을 고지하고 이를 임대차계약서의 특약사항에 기재하였으나, 이 사건 다가구주택에 당시 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차계약의 시기와 종기 등에 관한 사항을 확인하여 원고에게 설명하지 않았고 그 근거자료를 제시하지도 않았으며, 이 사건 임대차계약체결 시에 공인중개사법령에 따라 원고에게 교부한 중개대상물 확인·설명서의 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에도 이를 전혀 기재하지 아니한 사실, 그 후 이 사건 다가구주택에 관하여 경매절차가 개시되었으며, 위 경매절차에서 이 사건 다가구주택의 소액임차인, 근저당권자, 확정일자를 받은 임차인 등이 배당을 받았으나 원고는 이들보다 후순위에 있어 임대차보증금 반환채권에 관하여 배당을 받지 못하였고, 소외인으로부터도 임대차보증금을 반환받지 못한 사실, 피고 한국공인중개사협회는 피고 1과 중개업자의 손해배상책임을 보장하기 위하여 판시와 같은 공제계약을 체결한 사실을 알 수 있는바, 위 법리에 위 사실관계를 비추어 보면, 피고들은 연대하여 원고에게 이 사건 임대차계약과 관련하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.원심판결의 이유 설시에 다소 적절하지 않은 부분이 있으나 피고들의 원고에 대한 위 손해배상책임을 인정한 원심의 결론은 이를 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 부동산중개업자의 중개목적물에 관한 권리관계의 확인·설명의무의 범위에 관한 법리오해의 위법이 없다.위 대법원 판결 영향으로, 재판실무에서는 다가구주택 임대차 중개할 때 보증금반환에 영향을 줄 수 있는 다른 호실 임대차내역에 대한 확인설명의무가 있다는 점 그 자체에 대해서는 더 이상 의문없이 받아들여질 수 있는 계기가 되었다. ★ 서울중앙지방법원 2013. 1. 22.선고 2012가단5022078 [손해배상(기)]☞ 다가구주택의 임대차보증금을 중개업자(피고)가 고지하지 않았다는 사실과 임차인(원고)의 손해발생간에 인과관계가 없다는 피고의 항변이 쟁점이 된 사안 --피고들은, 이 사건 다가구주택의 시가가 15억 원이고 선순위 채권액은 992,700,000원으로 이를 공제하면 5억 원 가량인데, 원고의 임대차보증금은 5,300만 원에 지나지 않으므로, 중개상의 과실과 원고의 손해 사이에 인과관계가 없다고 주장한다.살피건대, 이 사건 임대차계약 당시의 이 사건 다가구주택의 시가는 위 경매절차에서 감정된 1,186,557,410원 정도였다고 봄이 타당하고, 이에 반하는 을 14-1, 을 16-1, 2의 기재는 믿기 어렵고, 달리 반증이 없다. 그리고 이 사건 다가구주택에는 3건의 근저당권(채권최고액 합계 683,500,000원)이 설정되어 있었고 6명의 임차인들(임대차보증금 합계 329,200,000원)이 거주하고 있었기 때문에 그 합계액이 1,012,700,000원으로 위 시가 미만이기는 하나, 경매되는 경우 시가에서 20 내지 30% 정도 하락된 가격으로 매각되는 경우가 대다수이므로, 일반적인 임차인이라면 이를 염두에 두고 임대차보증금의 회수 가능성을 판단하여 임대차계약 체결 여부를 결정하였을 것이라는 점에 비추어, 원고가 위와 같은 임차인 내역을 정확히 고지받았다면 임대차보증금이 전부 회수되지 않을 가능성을 염려하여 이 사건 임대차계약을 체결하지 않았을 것으로 보는 것이 거래관념과 사리에 합당하므로, 피고들의 위 주장은 이유 없다. ★ 대구지방법원 2013. 6. 14.선고 2013가단5241호 [손해배상]☞ 다가구주택 임대차계약 이후에 입주한 소액임차인에 대한 배당으로 인해 원고가 보증금을 변제받지 못한 사안에서, 다가구주택은 경매절차에서 다수의 소액임차인들로 인해 다른 권리자들이 배당을 받지 못하는 경우가 빈번하게 발생하므로, 중개업자가 다가구주택에 대한 임대차계약을 중개할 경우에는 소액임차인이 존재할 가능성 및 장차 있을 수 있는 경매절차에서의 배당가능성에 대해서도 제대로 설명할 의무가 있는데, 중개업자가 이를 설명하지 못하였다는 이유로 중개업자의 책임을 인정한 사안1. 기초사실가. 원고는 2010. 1. 9. 대구 동구 00에 있는 한00 소유인 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다) 503호를, 임대차기간 2010. 1. 11.부터 2012. 1. 10.까지, 임대차보증금 5,000만 원, 차임 월 5만 원으로 정하여 임차하고(위 임대차계약을 이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다), 위 임대차보증금반환채권을 담보하기 위해 2010. 1. 11. 위 503호에 전세권설정등기를 경료하였다. 피고는 공인중개사로 이 사건 임대차계약을 중개하였다. 나. 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 건물과 그 대지에는 대구광역시 00의 2009. 12. 31.자 압류등기, 대구00조합의 채권최고액 6억 5,000만 원의 근저당권설정등기, 이00의 채권최고액 1억 3,000만 원의 근저당권설정등기, 배00의 채권최고액 9,000만 원의 근저당권설정등기기 마쳐져 있었고, 배00가 이 사건 건물 5층 전부에 대한 전세금 6,000만 원의 전세권설정등기를, 이00이 이 사건 건물 505호에 대한 전세금 4,000만 원의 전세권설정등기를 각 경료한 상태였다. 다. 이 사건 건물은 건축물대장상 2층부터 5층까지의 용도가 근린생활시설로 되어 있으나, 실제로는 다가구 주택으로 사용되고 있었고, 점포를 제외하고 총 24개 가구가 입주할 수 있었다. 라. 이 사건 임대차계약 체결 당시 피고가 작성하여 원고에게 교부한 ‘중개대상물 확인․설명서’에는 위 각 압류등기, 근저당권설정등기 및 전세권설정등기 내역이 기재되어 있으나, 그 외 임차인의 존재 여부에 대해서는 기재되어 있지 아니하다. 마. 이후 근저당권자인 이00가 대구지방법원 2011타경31645호로 이 사건 건물과 그 대지에 대해 부동산임의경매를 신청하였고, 2011. 12. 15. 임의경매개시결정이 내려져 기입등기가 마쳐졌다. 바. 위 경매절차에서 이 사건 건물과 그 대지는 합계 1,104,100,200원으로 감정되었고, 한 차례 유찰된 후 915,860,000원에 낙찰되었으며, 2012. 10. 8. 배당기일에 집행비용을 제외한 909,671,148원을 배당함에 있어 강00 등 13명의 소액임차인들에게 합계 1억 8,300만 원이 우선 배당되었고, 대구광역시 00에 합계 12,007,140원이, 근저당권자인 대구00조합에 565,649,580원이, 근저당권자인 이00에게 1억 3,000만 원이, 전세권자인 배00에게 19,014,428원이 배당되었고, 원고는 전혀 배당받지 못했다.사. 한편, 위 경매절차에서 배당받은 위 13명의 소액임차인들과 선순위 전세권자인 배00의 전입신고일 및 임대차보증금 등은 다음과 같다. 2. 피고의 손해배상책임가. 책임의 발생중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사법 시행규칙이 정한 위 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 참조). 또한 부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로 의뢰받은 중개업무를 처리할 의무가 있을 뿐 아니라 법 제16조에 의하여 신의와 성실로 공정하게 중개행위를 할 의무가 있고, ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’ 재25조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있으며(대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다44156 판결), 중개대상물의 권리관계에는 현재 권리상태 뿐만 아니라 장차 예견되는 장래의 권리관계도 포함된다고 할 것이고, 이 사건 건물과 같은 다가구주택은 경매절차에서 다수의 소액임차인들로 인해 다른 권리자들이 배당을 받지 못하는 경우가 빈번하게 발생하므로, 중개업자가 다가구주택에 대한 임대차계약을 중개할 경우에는 소액임차인이 존재할 가능성 및 장차 있을 수 있는 경매절차에서의 배당가능성에 대해서도 제대로 설명할 의무가 있다고 할 것이다(최우선변제권 있는 소액임차인에 대한 설명은 곧 배당가능성에 대한 설명으로 이어질 수 밖에 없다고 할 것이다).살피건대, 피고가 김00 등 다른 임차인의 존재에 대해서 확인하여 설명하지 아니한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 갑제2호증의 기재와 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 원고에게 이 사건 건물에 소액임차인이 거주하거나 앞으로 거주할 가능성에 대해서 아무런 설명을 하지 아니하였고, 장차 있을 수 있는 경매절차에서 원고가 다수의 소액임차인들로 인해 제대로 배당받지 못할 가능성에 대해서도 설명하지 아니한 사실이 인정된다.그러므로 피고는 이 사건 임대차계약 체결시 공인중개사로서의 의무를 다하지 못한 잘못이 있다고 할 것이고, 이로 인하여 원고가 위 경매절차에서 임대차보증금을 회수하지 못하게 되는 재산상 손해를 입게 되었다고 할 것이므로, 피고는 이 사건 임대차계약과 관련하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 할 것이다(피고는, 원고가 이 사건 임대차계약 체결 이후에 주소를 이전한 잘못으로 위 경매절차에서 소액임차인으로 보호받지 못하였으므로, 최우선변제권이 있는 1,700만 원에 대해서는 피고에게 손해배상책임이 없다고 주장한다. 그러나 피고가 소액임차인의 거주 여부나 거주할 가능성, 배당절차에서 원고의 배당가능성에 대해 제대로 설명하지 못한 잘못이 있다고 보는 이상 위 주장은 이유 없다. 또한 원고가 피고로부터 배당가능성 등에 대해 충분히 설명을 들었다면 이 사건 임대차계약을 체결하지 않았거나 임대차보증금을 감액했을 것으로 보이므로, 이 점에서도 피고의 주장은 이유 없다).나. 책임의 제한원고는 이 사건 건물 중 상당 부분이 다가구주택으로 사용되어 있음을 알았던 것으로 보이고, 이 사건 건물의 형태상 위 503호와 비슷한 면적 및 구조로 된 다른 호실에 관하여 다른 임차인이 거주하거나 거주할 가능성이 있음을 충분히 인지할 수 있었으며, 게다가 이미 선순위 근저당권과 전세권까지 설정되어 있는 상황 아래에서는 중개인의 근저당권 등에 관한 설명만을 듣고 계약을 체결할 것이 아니라, 중개인 또는 임대인 측에 대하여 이 사건 건물의 임대차보증금의 존부 및 액수 등에 관하여도 설명을 요구하고 이를 확인할 수 있는 자료를 적극적으로 요청하거나, 스스로 이 사건 건물의 시가나 선순위 임대차보증금의 액수, 소액임차인의 존재 여부 및 임대인의 재정 상태를 확인하여 임대차보증금의 반환가능성과 배당가능성에 대하여 판단하고 이를 기초로 임대차계약 체결 여부를 결정하여야 할 것임에도 불구하고, 이를 게을리 한 채 중개인의 말만을 믿고 섣불리 이 사건 임대차계약을 체결하였으며, 이 사건 임대차계약을 체결한 이후 주소를 서울로 이전한 잘못이 있고, 원고의 이러한 과실은 이 사건 손해 발생 및 손해 확대의 원인으로 작용하였다 할 것이다. 이러한 점들과 피고의 주의의무위반의 정도를 참작하여 피고가 배상하여야 할 손해액을 20%로 제한한다. 다. 소결따라서 피고는 원고에게 1,000만 원(5,000만 원 × 0.2) 및 이에 대하여 원고의 손해발생일 이후로 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 다음날인 2013. 3. 23.부터 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 대하여 항쟁함이 상당한 이 사건 판결 선고일인 2013. 6. 14.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 ‘소송촉진 등에 관한 특례법’이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급할 의무가 있다고 할 것이다. 하지만, 위 판결 선고 이후에도 중개업자의 확인설명이 구체적으로 어떤 정도에까지 이루어져야하는지에 대해서는 논란이 계속 될 수 밖에 없었는데, 중요한 기준을 제시하는 대법원 판결이 최근 선고되었다. 다가구주택 임차인으로서 보증금을 반환받지 못한 세입자들이 중개업자의 잘못을 주장하면서 공인중개사협회를 상대로 공제금청구한 사안에서, ㉠ 원심법원은, ‘다가구주택의 임대인이 원고들보다 먼저 들어와 살고 있던 임차인들의 계약 내용을 알 수 있는 자료를 주지 않자. 임대인이 기존 임대차 내역에 관한 자료제공을 거부한 사실을 공인중개사가 중개대상물 확인·설명서에 적었다면, 임차인인 원고들은 그에 따른 위험을 스스로 부담하여 계약을 체결한 것이고 거기에 공인중개사의 잘못이 있다고 보기 어렵다’고 판단하였지만, ㉡ 대법원은 ‘임대인의 자료제공 거부사실을 기재하는 정도로는 중개업자의 적절한 확인설명의무에 미치지 못한다’는 이유로 원심판결을 파기하였다. ★ 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 [공제금등청구의소][1] 공인중개사는 자기가 조사·확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관해 그릇된 정보를 제공해서는 안 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다.[2] 갑 등이 각 임차한 다가구주택의 임대차계약을 중개한 공인중개사가 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 알려 준 선순위 보증금 합계액을 그대로 기재하면서 임대인이 관련 자료제공을 거부하였다는 사실을 적었는데, 이는 기존 임차인들의 실제 보증금 합계액에 크게 못 미치는 금액이었고, 그 후 갑 등이 다가구주택의 경매절차에서 임대차보증금 일부를 회수하지 못하게 된 사안에서, 공인중개사로서는 임대인이 관련 자료제공을 거부해 실상을 정확히 알기 어려웠더라도, 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세에 비추어 임대인이 구두로 알려 준 금액이 실제와 차이가 클 수 있고 상당수의 소액임차인도 있다는 것 정도는 충분히 알 수 있었는데도, 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 각 호실별 임대차보증금은 함구한 채 그 합계라고 알려 준 금액을 그대로 적어 주었을 뿐 그 내용이 불충분하거나 부정확할 수 있음은 알리지 않았으므로 갑 등에게 그릇된 정보를 전달한 것이라고 볼 수 있고, 다가구주택에서 먼저 대항력을 취득한 임차인의 보증금이 얼마나 되는지 또는 소액임차인의 수가 어느 정도인지는 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험성을 따져보고 계약체결 여부를 결정하는 데 중요한 사항이므로, 기존 임차인들의 실제 보증금 합계액이 임대인이 공인중개사를 통해 알려 준 것보다 훨씬 많고 그중 상당수의 임차인들이 소액임차인에 해당할 수 있다는 것을 갑 등이 알았다면 다가구주택을 임차하지 않았을 개연성은 충분한데도, 공인중개사의 중개계약상 의무 위반을 부정한 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.【이 유】상고이유를 판단한다.1. 공인중개사는 자기가 조사·확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관해 그릇된 정보를 제공해서는 안 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다(대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결, 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다42836 판결 참조).2. 원심은, 임차인인 원고들이 이 사건 다가구주택의 경매절차에서 그들보다 먼저 대항력을 취득한 임차인들이나 소액임차인들이 앞서 배당받아 감에 따라 임대차보증금 일부를 회수하지 못했더라도, 다음과 같은 이유로 공인중개사의 손해배상책임에 관한 공제사업자인 피고는 원고들의 손해를 보상할 의무가 없다고 판단하였다. 즉, ① 이 사건 다가구주택의 임대인이 원고들보다 먼저 들어와 살고 있던 임차인들의 계약 내용을 알 수 있는 자료를 주지 않음에 따라, 중개를 위임받은 공인중개사로서는 그에 관해 확인할 방법이 없었고, ② 임대인이 기존 임대차 내역에 관한 자료제공을 거부한 사실을 공인중개사가 중개대상물 확인·설명서에 적은 이상, 원고들은 그에 따른 위험을 스스로 부담하여 계약을 체결한 것이고 거기에 공인중개사의 잘못이 있다고 보기 어렵다는 것이다.3. 그러나 공인중개사가 중개계약상 의무를 위반하였다는 원고들 주장을 받아들이지 않은 원심판단은 앞서 본 법리에 비추어 수긍하기 어렵다.가. 원심판결 이유와 기록에 의하면 아래 사실을 알 수 있다.1) 원고 2는 2016. 10. 15. 이 사건 다가구주택 (호수 1 생략)을 임대차보증금 7,500만 원에 임차하는 계약을 맺었다. 원고 1은 2017. 1. 31. 이 사건 다가구주택 (호수 2 생략)에 관하여 임대차보증금을 6,000만 원으로 임대차계약을 체결하였다.2) 이 사건 다가구주택은 2014. 10. 28. 사용승인을 받을 당시 19세대가 거주할 수 있었고, 이후 2015년에 제1종 근린생활시설 용도로 5층이 증축되어 2세대분의 주거용으로 사용되었다.3) 원고들이 임대차계약을 체결할 무렵 이 사건 다가구주택에는 우리새마을금고 명의로 채권최고액 7억 1,500만 원인 근저당권이 설정되어 있었고, 각 호실은 주택으로 거의 다 임대된 상태였는데, 임대차보증금은 주로 5,500만 원에서 7,500만 원 사이에 분포되어 있었으나 면적이 넓은 몇 개 호실은 1억 원을 넘기도 하였다. 원고 2가 임대차계약을 체결한 2016. 10. 15. 무렵 기존 임차인들의 보증금을 전부 합하면 11억 원이 넘었다.4) 원고 2의 임대차계약을 중개한 공인중개사는 중개대상물 확인·설명서의 ‘공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에 “선순위 보증금: 총 19가구, 총 500,000,000원(본 금액은 임대인의 구술에 의한 총금액이며, 가구별 임차보증금과 임차기간에 관한 내용은 임대인이 자료공개 거부함”이라고 적었다.5) 원고 1의 임대차계약을 중개한 공인중개사는 중개대상물 확인·설명서의 ‘확인·설명자료’란에는 “선순위 임대차계약서 제출 불응함”으로, ‘공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에는 “선순위 임차보증금 6억”이라고 적었다.6) 이 사건 다가구주택은 2018. 12. 19. 개시된 임의경매절차에서 1,457,111,110원에 매각되었다. 배당절차에서 임차인들은 원고 1을 포함하여 7인의 소액임차인이 최우선으로 소액보증금의 변제를 받은 다음, 당해세와 근저당권부 질권자에 이어 원고 2의 직전 순위 임차인까지만 보증금을 전부 배당받았다. 원고 2는 48,882,111원(임대차보증금의 65.18%)만 배당받았고, 원고 1은 소액임차인으로서 우선변제받은 2,000만 원을 초과하는 부분은 배당받지 못하였다.나. 공인중개사가 중개대상물 확인·설명서에 적은 5억 원 또는 6억 원은 당시 이 사건 다가구주택 임차인들의 실제 보증금 합계액 11억여 원에 크게 못 미치는 금액이고, 그중 소액보증금이 얼마인지도 알 수 없게 되어 있다. 공인중개사로서는 설령 임대인이 관련 자료제공을 거부해 실상을 정확히 알기 어려웠더라도, 이 사건 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세에 비추어 임대인이 구두로 알려 준 금액이 실제와 차이가 클 수 있고 상당수의 소액임차인도 있다는 것 정도는 충분히 알 수 있었다. 그럼에도 공인중개사가 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 각 호실별 임대차보증금은 함구한 채 그 합계라고 알려 준 금액을 그대로 적어 주었을 뿐 그 내용이 불충분하거나 부정확할 수 있음은 알리지 않았으므로 원고들에게 그릇된 정보를 전달한 것이라고 볼 수 있다. 다가구주택에서 먼저 대항력을 취득한 임차인의 보증금이 얼마나 되는지 또는 소액임차인의 수가 어느 정도인지는 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험성을 따져보고 계약체결 여부를 결정하는 데 중요한 사항이므로, 기존 임차인들의 실제 보증금 합계액이 임대인이 공인중개사를 통해 알려 준 것보다 훨씬 많고 그중 상당수의 임차인들이 소액임차인에 해당할 수 있다는 것을 원고들이 알았다면 이 사건 다가구주택을 임차하지 않았을 개연성은 충분하다.다. 그런데도 공인중개사의 중개계약상 의무 위반을 부정한 원심의 판단에는 공인중개사의 주의의무에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.다가구주택 임대차 중개과정에서 임대인의 비위를 맞추면서 거래를 성사시키고자하는 욕심에 다른 호실들에 대한 임대차내역은 중개사책임 면피용으로만 지극히 형식적으로 확인설명해주는 거래관행에 경종을 울리는 판결이 될 수 있을 것이다. 깡통주택 임대차가 이슈화된 많은 사건에서 중요한 잣대가 될 수 있을 것으로 예상된다. 물론, 중개업자가 면책될 수 있는 확인설명의무의 구체적인 정도에 대해서는 앞으로도 많은 논란이 있을 수 밖에 없다. 해당 거래에 “적절”한 확인설명의무에서의 “적절”이라는 용어 자체가 추상적일 수 밖에 없기 때문이다. 구체적인 사안에서 선고되는 판결들에 계속 관심을 기울여야하는 이유이다. 한편, 이 사건은 ‘다가구주택의 임대인이 원고들보다 먼저 들어와 살고 있던 임차인들의 계약 내용을 알 수 있는 자료를 주지 않자. 임대인이 기존 임대차 내역에 관한 자료제공을 거부한 사실을 공인중개사가 중개대상물 확인·설명서에 적었다면, 임차인인 원고들은 그에 따른 위험을 스스로 부담하여 계약을 체결한 것이고 거기에 공인중개사의 잘못이 있다고 보기 어렵다’ 는 원심판단의 적절성 여부가 쟁점이어서, 법리가 아닌 사실 판단으로 치부하여 대법원에서 심리불속행기각으로 마무리될 수도 있었지만, 사안의 성격상 실생활에 밀접한 관련이 있고 파급력이 있다는 점을 감안하여 법리영역으로 보아 원심판결을 바로잡은 것으로 보인다. 대법원의 세심한 배려가 느껴지는 대목이다.<한경닷컴 The Lifeist> 최광석 로티스 최광석 법률사무소 변호사"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
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"너무 일찍 팔았나"…'카카오·삼전' 급등에 들뜬 개미들

"예솔이 뭐 좋아해, 게임기? 인형?""주식이요. 삼전(삼성전자)이나 카카오요. 농담인데. 엄마가 누가 물어보면 그렇게 대답하래요."작년 말 공개된 넷플릭스 오리지널 시리즈 '더 글로리' 속 대사다. 삼촌뻘되는 진재준(배우 박성훈)의 질문에 8살 아이 하예솔(오지율)은 '주식' 이야기를 꺼냈다는 점에서 화제를 모은 장면이다. 이를 접한 시청자들 일부는 아이가 언급한 두 종목에 주목했다. 당시 관련 영상의 댓글란엔 '삼성전자와 카카오는 큰일 나', '둘다 안 좋은 선택일 텐데', '예솔이 벌써 쓴맛을 알면 안 되는데' 등 의견이 적지 않게 보였다. 하지만 분위기가 반전되고 있다. 공개 당시만 해도 위화감 들었을 법한 이 대사가 올 들어선 공감대를 이루고 있다. 지난해 속절 없이 떨어지며 반토막 났던 두 국민주의 주가가 연초부터 크게 반등하고 있어서다. 26일 한국거래소에 따르면 종가 5만3100원으로 작년을 마무리한 카카오 주가는 전일 6만2600원에 마감하는 등 16거래일간 17.9% 뛰었다. 같은 기간 증시 대장주인 삼성전자의 주가도 14.65% 상승해 6만2000원선을 회복했다.조금씩 회복되고 있는 업황과 함께 '주가 바닥론'이 대두된 게 이들 종목의 주가를 끌어올렸다. 증권사 애널리스트들은 삼성전자 주가가 이번 1분기에 바닥을 다질 것으로 내다봤다. 과거 20년간 메모리 반도체 다운사이클에서 주가 반등 신호는 재고감소, 가격하락 둔화의 시기에 나왔다. 올 상반기 고객사 재고가 감소하는 동시에 제조사 재고는 2분기 정점을 찍을 전망이고, 디램과 낸드 가격 하락폭도 1분기부터 둔화할 것으로 예상되는 만큼 올해 본격 반등을 기대할 만하다는 분석이다.카카오의 경우 작년에 유독 악재가 많았다. 데이터센터 화재로 인해 보상비용이 발생한 데다 이 영향으로 카카오톡 주요 서비스 개편 일정이 미뤄졌다. 여기에 광고시장 침체와 게임 신작 부재로 인해 외형 성장이 제한적이었다. 다만 올해는 카카오톡 프로필의 사회관계망(SNS) 서비스 개시, 오픈채팅 별도 앱 출시 등 굵직한 시도가 예정돼 있어 외형 성장이 전망되고, 인건비·마케팅비 효율화로 수익성 개선이 기대된다는 게 증권가 의견이다.아울러 해가 바뀌면서 두 국민주의 흐름이 바뀐 데는 외국인과 기관의 매수 공세가 자리잡고 있다. 삼성전자는 외국인, 카카오는 기관에 선호됐다. 연초 이후 수급을 살펴보면 삼성전자의 경우 외국인 홀로 해당 기간 개인과 기관이 토해낸 2조2000억원치 물량을 떠안았다.이에 아직 수급상 뚜렷하게 드러나고 있지는 않지만 개인 투자자들의 여론도 긍정적으로 변하는 모습이다. 포털 등 여러 종목 토론방을 보면 투자자들은 '본전 찾으려면 꽤 기다려야겠지만 꾸준히 올라주는 것만으로도 고맙다. 국민주 카카오 화이팅', '잘한다 잘한다 카카오', '이제 슬슬 들어가볼까', '삼성전자 6만원 되자마자 팔았는데 너무 일찍 뺐네', '삼성전자 올해는 10만원 가자' 등 의견을 보였다.신민경 한경닷컴 기자 radio@hankyung.com