고배당 내세운 리츠들, 대출금리 1% 오르면 배당수익 0.8%p 떨어져
16일 이 국내 11개 상장 리츠들의 차입금 구조를 분석한 보고서에 따르면 자금 조달 금리가 1% 상승 시 리츠주의 배당수익률은 0.8~1.5%포인트가량 하락하는 것으로 나타났다. 배당수익률 하락폭이 –1.5%포인트로 가장 클 것으로 예상되는 종목은 ‘ ’와 ‘ ’였다. LTV가 50%대로 타 리츠보다 낮았던 , 경우 배당수익률 변화가 각각 –0.8%포인트, -0.9%포인트로 비교적 낮은 것으로 나타났다.
삼성증권에 따르면 대출금리가 저점이던 2021년 상반기 ‘프라임오피스’(연면적 3만3000㎡ 이상)급 빌딩에 대한 대출 금리는 연 2.6~2.8%대였다. 그러나 최근 연 4%에 도달했다. 대출 만기가 다가와 리파이낸싱(기존 채무를 다른 기간과 이자율의 다른 채무로 대체)을 해야 하는 리츠들의 경우 배당수익률 저하를 피할 수 없을 것으로 예상된다.
다만 악영향이 나타나는 시기는 대출만기에 따라 달라질 것으로 보인다. 롯데리츠, 신한알파리츠, 신한서부티엔디리츠, ESR켄달스퀘어리츠 등은 올해와 내년에 일부 차입금에서 만기가 도래한다. , 등을 비롯한 상당수 리츠들은 2024년 이후부터 대출만기가 온다. 대출만기가 늦을 수록 이자 증가분을 임대료에 전가할 수 있는 시간적 여유가 커져 유리한 편이다.
전문가들은 리츠가 기초자산으로 지닌 부동산 성격에 따라 배당수익률도 달라질 수 있다고 설명한다. 오피스빌딩은 임대료 전가가 비교적 쉽지만, 처럼 주거용 부동산을 기초자산으로 삼은 리츠의 경우 임대료를 전가가 어려울 수 있어서다.
리츠주는 올들어 국내 증시가 혼조세를 띠면서 인기를 얻었다. 연간 배당수익률이 5%대로 높으면서 주가 변동성이 적기 떄문이다. 이지스레지던스리츠와 이리츠코크렙, 등은 지난달 52주 신고가를 경신하기도 했다.
이 연구원은 “대출 금리가 1% 상승한다면 LTV 60%를 가정한 상황에서 임대료를 평균 13% 올려야 이자비용을 상쇄할 수 있다”며 “이미 연 7%대 실질 임대료 인상이 이뤄지고 있는 오피스 시장이 적합하다”고 설명했다.
배태웅 기자 btu104@hankyung.com
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