마스턴운용 '서유럽 상장 리츠'
룩셈부르크의 빌딩 투자 무산
대안으로 런던 빌딩 편입 검토
마스턴투자운용이 상장을 목표로 추진하던 5000억원 규모의 서유럽 리츠(REITs·부동산투자회사)가 암초를 만났다. 추진했던 룩셈부르크 사무용 빌딩 매입이 불발로 그치면서 공모 규모가 당초 계획했던 것에 비해 크게 쪼그라들 가능성이 높아졌다. 마스턴투자운용은 상반기 유럽 내 다른 투자 대상을 찾아 규모를 키우겠다는 계획이지만 최근 유럽에서 대체투자 경쟁이 심해져 난항이 예상된다.
2일 관련 업계에 따르면 마스턴투자운용은 최근 상장 리츠의 기초자산으로 삼기 위해 5000억원 규모의 룩셈부르크 사무용 빌딩을 매입할 계획이었으나 불발에 그쳤다. 이 부동산 보유자 가운데 하나인 현지 보험회사가 매각 방침을 갑자기 철회했기 때문이다.
당초 마스턴투자운용은 이 부동산을 편입한 리츠를 올 상반기 유가증권시장에 상장할 계획이었다. 예상 공모 규모는 2000억~2500억원에 달한다. 국내에는 아직 유럽 부동산에 투자하는 리츠가 없어 새 투자 대상을 개척한다는 점에서 투자자의 큰 관심을 모았다.
마스턴투자운용은 다른 투자 대상을 물색 중이다. 마스턴투자운용 관계자는 “국내 한 증권사가 매입해 최근 셀다운(부동산을 인수한 뒤 재매각하는 것)하고 있는 영국 사무용 빌딩에 지분 참여를 하는 방안을 추진 중”이라며 “투자 규모는 공모를 포함해 1000억원 정도”라고 말했다. 이 관계자는 “해당 증권사에 잔여 물량 매입 의사를 밝힌 상황”이라며 “제이알투자운용이 추진하는 벨기에리츠(가칭)보다 빨리 상장시켜 국내 첫 유럽 투자 리츠로 만들 계획”이라고 설명했다.
마스턴투자운용은 일단 이 영국 빌딩으로만 리츠를 상장시킨 뒤 자산을 추가 편입해 리츠 규모를 키울 계획이다. 향후 3년 내 1조원까지 키우겠다는 목표다.
유럽 저금리 기조가 심화되면서 국내 리츠의 유럽 진출이 앞으로 더 어려워질 것이라는 우려도 나온다. 유럽 기관들이 포트폴리오에서 채권 비중을 줄이고 대체투자 비중을 늘리고 있어 물건 확보 경쟁이 심해졌기 때문이다. 장현석 제이알투자운용 투자사업3본부장은 “저금리 기조가 심화되면서 유럽 기관은 연 예상 수익률이 3~4%에 그쳐도 자기자본으로만 치고 들어올 정도”라며 “매도자가 유리한 지위를 점하게 돼 투자 조건도 나빠졌다”고 말했다.
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “유럽 일부 국가의 부동산 경기가 바닥을 찍으면서 대체투자에 대한 유럽 기관들의 선호도가 높아진 측면이 있다”고 설명했다. 현승환 한국리츠협회 리츠정책팀장은 “유럽 진출을 타진하는 국내 자산운용사가 많아진 것도 경쟁이 심해진 요인 중 하나”라고 설명했다.
국내 건설사들이 미국 부동산 개발 사업에 눈을 돌리고 있다. 부지 매입부터 시행·시공까지 사업 전반을 총괄하며 디벨로퍼 역할을 수행한다. 건설사들이 선진국에서 주택 사업을 하는 것은 이례적인 일이다. 국내 건설사들은 그동안 주로 중국, 동남아시아, 중동 등에서 주택을 공급했다.반도, LA에 한국식 주상복합반도건설은 지난달 30일 미국 로스앤젤레스(LA) 한인타운 중심에 ‘더 보라(The BORA) 3170’ 주상복합 아파트를 착공했다. 국내 건설사로는 드물게 미국 현지에서 땅을 사들여 시행·시공을 직접 수행하는 사업이다.지하 1층~지상 8층, 252가구 규모다. 다운타운과 할리우드가 차로 10분 거리에 있어 입지가 우수하다는 평가다. 호바트 불러바드 초등학교, 서울국제공원 등도 가깝다. 사업비는 1억2000만달러 규모다. 준공은 2022년 5월 예정이다.권홍사 반도건설 회장이 사업을 진두지휘했다. 권 회장은 2017년 사업 초기부터 미국을 여섯 차례 방문하며 부지와 설계 도면을 직접 살폈다. 1980년 반도건설을 설립한 권 회장은 2010년 초부터 해외 사업에 관심을 가져왔다. 2011년 ‘두바이 유보라타워’ 프로젝트를 성공시키면서다. 이는 아랍에미리트(UAE) 두바이에 75층 오피스타워와 16층 주거타워를 짓는 사업이다. 반도건설은 당시 국내 건설사로는 처음으로 부지 매입, 자금 조달, 시공, 분양 등 전 개발 과정을 총괄했다.반도건설은 이번 미국 프로젝트 과정에서 인허가에 특별히 공을 들였다. 그동안 국내 건설사들이 까다로운 인허가 탓에 미국 시장에서 철수하는 경우가 많아서다. 권 회장은 현지 법인을 설립해 해외 공사에 경험이 있는 전문가를 영입했다. 반도건설 관계자는 “미국은 한국과 달리 각 관청에서 건설 인허가를 받아야 해 애로 사항이 적지 않았다”며 “시공과 설계 분야별로 현지 전문가를 영입해 위험 요소를 줄였다”고 말했다.반도는 한국식 아파트로 차별화한다는 계획이다. 주상복합인 만큼 헬스장 독서실 미팅룸 등 커뮤니티 시설을 조성할 예정이다. 야외 수영장과 야외 파티가 가능한 옥상 정원도 만든다. 반도건설 관계자는 “국내 첨단 공법과 반도건설의 특화설계 등을 접목해 차별성을 높일 것”이라며 “2028년 LA올림픽 등 호재와 한국 주택 기술력의 우수성을 믿고 사업을 추진했다”고 설명했다.벤처타운부터 도시정비까지최근 들어 국내 건설사들이 다양한 방식으로 미국 시장에 발을 내딛고 있다. 국내 대표 디벨로퍼인 엠디엠그룹도 지난해 4월 LA 노스피게로아가 일대의 기존 창고 용지 8645㎡를 매입했다. 엠디엠그룹은 이곳을 젊은 1인 가구와 벤처기업을 위한 공간으로 조성한다는 계획이다. 지상 5층 규모 임대아파트(150가구)와 공유형 창고, 오피스 등을 건설할 예정이다.GS건설은 지난해 말 미국과 유럽의 선진 모듈러 업체 세 곳을 동시에 인수했다. 모듈러 공법은 레고 블록처럼 구조물을 쌓아 올리는 조립 공법이다. 이에 앞서 이 회사는 2016년 캘리포니아주 실리콘밸리에서 재건축 사업을 따냈다. 기존 208가구를 허물고 600가구 규모 아파트를 새로 짓는 사업이다. 단지명은 ‘실리콘밸리 자이’로 미국 땅에 처음 들어선 자이 아파트다.권대중 명지대 부동산학과 교수는 “국내 건설 경기가 나빠진 데다 중동 플랜트 수주 실적도 줄어들면서 미국 등 해외에 진출하는 건설사가 많아졌다”며 “미국 시장 진출은 국내 건설사의 기술력과 인지도를 높이는 계기가 될 것”이라고 말했다.양길성 기자 vertigo@hankyung.com
“공모 리츠(REITs·부동산투자회사)가 더 활성화되려면 다양한 구조의 다양한 상품이 나와야 합니다.”한만희 사단법인 부동산금융투자포럼(이하 부금포) 회장(사진)은 “공모 리츠시장이 커지면 집값을 안정화시킬 수 있다”며 이처럼 말했다. 실물 부동산으로 쏠리는 유동성을 리츠로 유도할 수 있어서다. 부금포는 부동산 금융투자시장 활성화를 주도하기 위해 2018년 설립됐다. 건국대 한양대 서울시립대 등 학계, 마스턴투자운용 서울투자운용 신한리츠운용 제이알투자운용 코람코자산신탁 등 산업계, LH(한국토지주택공사) 한국자산관리공사 한국금융투자협회 등 공공기관이 참여했다.한 회장은 구체적으로 “주거용 부동산뿐 아니라 상업용 부동산, 호텔&리조트, 사회간접자본(SOC) 등으로 리츠 편입 상품을 다양화할 필요가 있다”며 “이를 위한 시장 연구, 제도 개선 건의 등의 활동을 할 것”이라고 말했다. 그는 이어 “리츠라는 제도는 알려졌지만 어떤 리츠가 우량한지, 어떻게 투자할 수 있는지, 투자자가 안심할 수 있는 정보는 어떤 것인지 일반인들이 알기 어렵다”며 “정보시스템 구축에 중점을 두고 연구하고 있다”고 설명했다.부금포는 다양한 기초 자산을 토대로 한 리츠 연구도 하고 있다. 이달 20일에는 3기 신도시 대토리츠를 주제로 한 정책 세미나를 준비하고 있다. 대토보상리츠는 원주민이 현금 대신 현물로 보상받아 리츠를 설립하고 리츠가 개발 사업 시행 후 수익을 원주민에게 배당하는 형태다. 부금포는 또 법무법인 세종과 업무협약을 맺고 부동산 간접투자시장의 현황·문제에 대한 논의와 연구를 통해 제도 개선을 지속적으로 진행할 예정이다.상업용 부동산 투자지수 개발도 하고 있다. 부금포는 지난해 11월 국토교통부 발주로 상업용 부동산투자지수 작성 및 활용 방안에 관한 연구용역을 시작했다. 한 회장은 “개인 투자자뿐 아니라 리츠·부동산 펀드 등 부동산 간접투자상품을 만드는 자산운용사들에도 객관적인 지수가 필요하다”며 “풍부한 정보, 다양한 사례, 객관적 지수를 토대로 만든 상품이 많아져야 간접투자시장이 탄탄하게 커질 수 있다”고 강조했다. 부금포는 지난해부터 본격적으로 해외 부동산 투자, 리츠시장, 공공 용지를 활용한 민간투자 활성화 등을 주제로 정책토론회, 정기세미나, 산업토론회, 추계학술세미나 등을 열고 있다. 올 1월 말 현재 기관을 중심으로 123명이 회원으로 등록돼 있다.윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
31일 오후 찾은 서울 용산구 이태원동 앤틱가구거리는 한산했다. 보광로·녹사평대로 26길을 따라 형성된 900m 남짓한 이 거리에는 80여 개의 앤틱·빈티지 가구점이 모여 있다. 오가는 사람도 물건을 구경하는 사람도 많지 않았다. 행인들은 창문 너머로 구경만 하고 지나쳤다. 몇몇 가구점에는 ‘임대문의’라고 적힌 쪽지가 붙어 있었고, 중개업소에 매물로 나온 가구점도 두세 곳 있었다. 한 가구점주는 “주말에는 젊은 사람들이 찾아오지만 실제로 사는 경우는 드물다”며 “저렴한 소품 위주로 ‘인싸템(주류들이 선호하는 아이템)’을 개발하는 등 나름대로 노력하고 있다”고 말했다.앤틱가구거리도 위기광역 이태원 상권에서 경리단길에 이어 앤틱가구거리도 위기를 맞고 있다. 인근 한남뉴타운 개발 여파로 고가구점 자리에 중개업소가 우후죽순으로 들어서면서 고유의 색깔을 조금씩 잃어가고 있다. 이 상권은 1960년대 미군들이 본국에서 가져온 가구를 팔면서 형성됐다. 국내 최대 앤틱가구 특화상권으로 떠오르면서 2015년엔 서울시 미래유산으로 선정됐다.그러나 인접한 한남뉴타운 재개발이 본격화되면서 ‘뉴타운 분양’이란 안내장을 창문에 붙인 중개업소가 10개가량 들어섰다. 인근 주민들에 따르면 앤틱가구거리에서 최근 2년 새 중개업소로 바뀐 가구점이 5개 정도다. 15년째 이곳에서 앤틱가구점을 운영해온 A씨는 “장사가 어려워 (가구점이) 많이 빠져나갔지만 원조라는 자부심 하나로 장사를 이어가고 있다”며 “고가구를 찾는 사람이 줄어드는 대신 재개발에 관심을 보이는 수요가 늘어나니 어쩔 수 없는 현상”이라고 말했다.이태원앤틱가구협회에 따르면 이곳 가구점 80여 곳 중 절반 정도가 20년 이상 된 가게다. 가장 오래된 가게 중 하나인 ‘골든’은 1970년대부터 운영해왔다. 이태원동 주민 김모씨(68)는 “외국 물건이 귀하던 1970~1980년대에는 이곳이 선망의 장소였다”며 “주요 고객이 인근에 거주하는 해외 공관 근무자, 자산가들이어서 일반인은 접근조차 어려웠다”고 회고했다. 또 다른 점주는 “과거에 비해 가구 수입이 쉬워지고 유행도 빠르게 바뀌면서 찾는 사람이 계속 줄어드는 추세”라고 전했다.한남뉴타운 개발이 변수인근 이태원 경리단길 등이 한때 핫플레이스로 떠오르면서 앤틱가구거리의 임대료도 따라 상승했다. 김한구 이태원앤틱가구협회 회장은 “4~5년 전 경리단길이 한창 뜰 때 이곳 임차료도 따라서 50% 넘게 올랐다”며 “최근 2년간은 경기가 좋지 않아 상승세가 멈췄지만 이미 너무 많이 올라 수십 년 된 터줏대감들도 힘들어한다”고 말했다.보광동 중개업소들에 따르면 앤틱가구거리 월세(전용면적 33㎡ 기준)는 보증금 2000만~3000만원에 월세 140만~160만원 선이다. 권리금은 1500만~2000만원 정도다. 보광동 H공인 관계자는 “임대료를 내리면 건물 가치가 바로 떨어진다”며 “임대인으로서는 경기가 어려워도 임대료를 도로 내리기 힘들 것”이라고 설명했다.인근 중개업소들은 앤틱가구거리가 고유의 색깔을 잃어도 매매가가 떨어지기는 어려울 것으로 예상했다. 한남뉴타운 재개발과 용산공원 조성이 추진되면서 부동산 가격도 함께 상승할 가능성이 크다는 것이다. 이태원동 H공인 관계자는 “한남뉴타운은 ‘황제 뉴타운’이란 별칭이 붙을 정도로 인기가 있다”며 “앤틱가구거리는 한남뉴타운과 거의 붙어 있어 임차업종 구성이 바뀔 순 있지만 부동산 가치가 떨어지긴 어렵다”고 전망했다.최다은 기자 max@hankyung.com
