부동산펀드, 실물자산·PF 투자…배당 + 시세차익 노려
리츠, 상장시 주식처럼 거래 가능…쉽게 현금화
부동산펀드는 상가나 오피스 빌딩 등 단일 실물자산에 직접 투자하거나 부동산 개발을 위한 프로젝트파이낸싱(PF) 등을 통해 자금을 빌려주고 수익이 나면 투자자에게 배분한다. 이에 비해 리츠는 하나 또는 복수의 부동산을 보유하고 관련 사업을 영위하는 일종의 부동산운영회사로 보면 된다. 리츠 자체를 증시에 상장시켜 일반 주식처럼 거래할 수도 있다.
부동산펀드는 주로 3~5년 만기의 폐쇄형으로 설정돼 중도 환매가 거의 불가능하다. 사모펀드는 부동산 가치가 하락하면 투자자 간 협의로 만기를 조정할 수 있지만 공모펀드는 대부분 만기까지 돈이 묶일 수밖에 없다.
반면 리츠는 해당 기업의 주식을 사고팔면 되기 때문에 원할 때 손쉽게 현금화할 수 있다는 게 장점이다. 부동산펀드에 비해 비교적 소액으로도 투자할 수 있고 보유하는 동안 분배금(배당)이 지급된다.
부동산펀드와 리츠 모두 법인세 소득공제 혜택이 있다. 배당 가능액의 90% 이상을 배당하면 소득금액에서 제외돼 세금을 아낄 수 있다.
공모형 상품에 대한 세제 혜택은 더욱 확대될 전망이다. 정부는 내년부터 공모형 리츠나 부동산펀드에 5000만원 한도로 3년 이상 투자하는 개인의 배당소득을 분리과세하고 세율도 14%에서 9%로 내리기로 했다. 재산세도 분리과세(세율 0.2%) 규정은 유지하되 사모형 부동산펀드·리츠는 합산과세로 바뀐다.
한경제 기자 hankyung@hankyung.com
-
기사 스크랩
-
공유
-
프린트
-
1
국내외 부동산에 간접 투자하는 부동산펀드가 사상 처음 순자산 100조원을 넘어섰다. 정부의 연이은 고강도 부동산 대책이 발표되자 갈 곳 잃은 시중자금이 규제를 피해 상가, 오피스빌딩, 해외 자산에 투자하는 부동산펀드로 쏠리고 있다는 진단이 나온다. 22일 금융투자협회에 따르면 국내 부동산펀드의 순자산은 지난 19일 기준 100조461억원으로 집계됐다. 이달 들어 보름여 동안 1조원가량 증가했으며 ‘12·16 부동산 대책’ 발표 이후 사흘 동안에만 2000억원 가까운 자금이 새로 유입됐다.부동산펀드 순자산은 2017년부터 가파르게 증가했다. 작년까지 매년 15조원 이상씩 늘어나다 올 들어선 23조원 가까이 불어났다. 주택시장 규제에 따른 풍선효과 측면이 크다는 게 업계 분석이다. 상대적으로 규제가 덜하고 각종 세제 혜택(배당소득세 인하 등)이 있는 간접상품으로 돈이 몰린다는 설명이다.최근 들어선 해외 부동산펀드가 폭발적인 성장세를 보이고 있다. 올 들어서만 15조원 이상 급증했다. 순자산 55조원으로 국내 부동산펀드보다 많다.개인 자금이 부동산펀드로 몰리면서 주식형펀드는 쪼그라들고 있다. 부동산펀드 순자산이 최근 10년 새 열 배 급증하는 동안 주식형펀드에선 오히려 30조원 가까이 빠졌다. 안동현 서울대 경제학부 교수는 “12·16 부동산 대책의 풍선효과로 주택을 구매하려던 대기자금이 규제가 덜한 오피스, 상가 등으로 유입되면서 부동산펀드로의 자금 쏠림 현상은 더 심해질 것”이라고 말했다.자산가 "규제에도 믿을 건 부동산 투자"…공모리츠·펀드 '완판 행진'서울 송파동에 사는 김여진 씨(39)는 최근 내집 마련을 포기하고 보유 현금을 리츠(REITs·부동산투자회사)펀드 등에 넣기로 했다. 박씨는 “이번 ‘12·16 부동산 대책’으로 금융권 대출이 막히면서 강남권 내집 마련 꿈을 결국 접을 수밖에 없었다”며 “정부 규제에도 부동산만 한 투자 대안을 찾기 어려워 규제가 덜한 간접투자 상품인 리츠펀드 등에 분산 투자하기로 했다”고 말했다.서울 연희동에 사는 이정훈 씨(38)도 지난달 마이너스통장까지 동원해 롯데리츠 공모주에 청약했다. 이씨는 “위기가 오면 사실상 휴지조각이 되는 주식과 달리 부동산은 그래도 땅이라도 남지 않느냐”며 “펀드도 이제 부동산 말고는 투자할 만한 게 없는 것 같다”고 했다.고강도 규제 피해 간접투자로부동산펀드가 사상 처음 100조원을 넘어섰다. 오피스 빌딩이나 백화점·마트, 물류창고 등 상업용 부동산에 투자하는 펀드가 기관투자가는 물론 개인투자자 자금까지 ‘블랙홀’처럼 빨아들이고 있다. 갈수록 강도가 세지는 정부 부동산 규제 대책이 이 같은 열기에 기름을 부었다는 평가다. 부동산 직접투자를 억제하자 상대적으로 규제가 덜한 간접투자 상품으로 자금이 이동하고 있다는 분석이다.부동산펀드는 나오자마자 ‘완판’ 행진이다. KB자산운용이 지난달 말 내놓은 부동산 공모펀드인 ‘KB와이즈스타부동산투자신탁3호(5년 만기 폐쇄형)’는 출시 후 5일(영업일 기준) 만에 판매가 마감됐다. 서울시청 인근 센터플레이스빌딩에 투자하는 이 펀드는 연 6%가량의 배당금을 6개월마다 지급하는 조건이다.앞서 옛 국민은행 명동사옥을 호텔로 재개발하는 사업에 자금을 대출해주는 ‘와이즈스타부동산투자신탁1호’(750억원) 역시 3년6개월간 중도환매가 불가능한 조건임에도 판매 시작 후 10분 만에 완판됐다.증시에 상장돼 개별 종목처럼 거래할 수 있는 상장 리츠에도 자금이 몰리긴 마찬가지다. 이달 5일 유가증권시장에 상장된 NH프라임리츠는 지난달 일반 공모주 청약에 7조7500억원에 달하는 청약증거금(신청금액의 50%)이 몰려 317.6 대 1이라는 기록적인 경쟁률을 보였다. 지난 10월 증시에 입성한 롯데리츠도 63.3 대 1의 높은 청약 경쟁률을 나타냈다.저금리에 증시 부진도 한몫저금리 기조로 시중 부동자금이 1000조원에 육박하고 있지만 국내 증시의 불확실성이 확대되면서 갈 곳 없는 자금이 부동산펀드로 몰리는 측면도 크다. 한국은행에 따르면 9월 말 현재 현금과 요구불예금, 수시입출식 저축성예금, 머니마켓펀드(MMF), 종합자산관리계좌(CMA) 등을 합친 단기 부동자금은 990조원으로 집계됐다.그러나 지난 10년간 국내 주식은 거의 제자리걸음을 했다. 서울 강남의 한 증권사 프라이빗뱅킹(PB)팀장은 “긴말할 것 없이 10년 전 주식형 펀드에 돈을 넣은 사람과 서울 아파트를 산 사람을 단순 비교해봐도 국내 투자자들이 ‘주식’ 하면 치를 떠는 이유를 충분히 이해할 수 있을 것”이라고 말했다.부동산펀드에 대한 각종 세제 지원도 한몫했다. 정부는 2000년대 중반 이후 외환거래 등 관련 규제를 개선한 데 이어 펀드가 보유한 부동산에 대한 재산세 분리과세, 리츠 투자수익 분리과세 등 세제 혜택을 잇따라 도입했다.지나친 쏠림에 과열 우려도 나와과도한 부동산 쏠림 현상을 우려하는 목소리도 나온다. 한 대형 증권사 관계자는 “서울 중심가의 오피스 빌딩은 가격이 치솟아 자산가격 대비 임대수익률이 연 4%대로 내려앉았다”며 “은행 선순위 담보대출금리가 연 1%에 불과한 유럽 주요 도시와 비슷한 수준이어서 상대적으로 고평가됐다고 볼 여지가 있다”고 설명했다.공모형 부동산펀드에 대한 우려 역시 높다. 업계에서조차 “기관들이 끝물이라고 판단해 투자하지 않는 물건을 개인들에게 떠넘기는 것 아니냐”는 얘기도 흘러나온다. 기관 대상 사모펀드는 만기 때 부동산 시세가 떨어지면 투자자 합의로 만기를 연장할 수 있으나 공모펀드는 연장이 사실상 불가능해 경우에 따라 원금 손실 우려도 있다.이호기/이현일 기자 hglee@hankyung.com
-
2
"금융투자업계 부동산펀드 과열 징후"…금융당국, 대체투자 '규제 칼' 빼든다
금융당국이 부동산펀드에도 과열 징후가 있다고 판단해 규제 잣대를 들이대기 시작했다. 부동산펀드로 개인 투자자금이 몰려들자 금융투자업계가 이를 이용해 무리하게 펀드 운용 및 판매 경쟁에 나서면서 부실 펀드가 양산될 소지가 다분하다는 게 금융당국 시각이다.22일 금융당국에 따르면 금융위원회는 부동산펀드를 포함한 대체투자 분야 건전성 강화 대책을 조만간 내놓기로 하고 세부 내용을 조율 중이다. 당국의 한 관계자는 “증권사 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 건전성 관리 방안을 확정한 지난 5일 ‘제3차 거시건전성 분석협의회’에서 이와 관련한 깊이있는 논의가 오갔다”며 “구체적인 방안 등은 내년 초께 윤곽이 나올 수 있을 것”이라고 말했다.정부가 부동산펀드 등 대체투자 관련 규제 강화에 나선 데는 최근 해외 부동산에 투자한 펀드에서 잇따라 사고가 발생한 게 영향을 줬다는 분석이 나온다. KB증권이 판매하고 JB자산운용이 운용한 3200억원 규모 JB 호주NDIS펀드는 호주 현지 운용사가 당초 약정과 달리 다른 부동산을 매입한 사실이 드러나면서 ‘투자 사기’ 논란에 휩싸였다. 투자 원금 중 85%가량은 회수에 성공했지만 나머지는 불확실하다.신한금융투자 등이 4800억원어치를 판매한 독일 헤리티지 파생결합증권(DLS)은 투자금이 회수되지 않아 만기가 계속 연장되고 있다. 지난달엔 브라질 호텔에 투자하는 라탐호스피탈리티펀드 연계 DLS 상품 역시 호텔 분양사업 부진으로 이자 지급이 미뤄졌다. 금융위 관계자는 “유동성 측면에서 문제가 발생한 펀드가 속속 나오고 있는 만큼 펀드 자산의 유동성 관리를 강화하는 쪽으로 대책을 마련 중”이라고 설명했다.금융감독원도 내년 초부터 해외 부동산펀드의 상품 설계와 구조 등 적정성 점검에 들어갈 방침이다. 금감원은 올 들어 이지스·코람코·KDB인프라·키움자산운용 등 4개 부동산펀드 운용사의 실태를 점검했다.윤석헌 금감원장은 이달 초 26개 증권사·자산운용사 최고경영자(CEO)와의 간담회에서 ‘자본시장 부동산 그림자금융 종합관리시스템’ 구축 계획을 제시했다. 증권사의 부동산 PF대출이나 채무보증, 부동산펀드, 부동산신탁, 부동산 유동화증권 등 비은행권이 취급하는 부동산 금융을 ‘부동산 그림자금융’으로 한데 묶어 데이터베이스(DB)화하겠다는 구상이다. 부동산 금융 익스포저(위험노출액) 관련 평가지표를 마련해 고위험·부실자산을 보유한 사업자에 대한 관리감독을 강화하겠다는 뜻도 밝혔다.업계 관계자는 “부동산펀드와 증권사 PF 등에 대한 당국의 규제 강화 움직임은 고가 주택 대출 억제 등을 담은 ‘12·16 부동산 대책’과 맞닿아 있다”며 “부동산 투자 감소가 개발사업 위축으로 이어지면 부동산시장 안정이라는 목표를 달성하기 힘들어질 것”이라고 지적했다.오형주 기자 ohj@hankyung.com
-
3
하나금융투자가 창사 이후 최대 규모 후순위채를 발행한다. 공격적으로 해외 부동산 투자를 확대하는 과정에서 하락한 순자본비율(NCR)을 개선하기 위해서다. 후순위채는 증권사 재무건전성 지표인 NCR 산정 과정에서 자본으로 인정된다.20일 투자은행(IB)업계에 따르면 하나금융투자는 이달 28일 5년6개월 만기 후순위채 3000억원어치를 발행할 계획이다. 채권 금리는 민간 채권평가사들이 시가평가한 5년 만기 ‘AA-’등급 회사채 금리에 0.9~1.4%포인트를 더한 수준으로 결정할 방침이다. 지난 17일 기준으로 추산하면 연 2.86~3.36% 수준이다.후순위채는 발행 회사가 파산하면 투자자가 원리금을 돌려받는 순위가 일반 채권 투자자보다 뒤에 있다. 선순위채권보다 신용등급이 낮고 금리는 높다. 국내 신용평가사들은 하나금융투자가 이번에 발행 예정인 후순위채 신용등급을 기업 신용도(AA)보다 한 단계 낮은 ‘AA-’로 매겼다.하나금융투자가 전례 없던 대규모 후순위채 발행에 나선 것은 재무건전성을 개선하기 위해서다. 지난해 말 1176%였던 이 증권사 NCR은 올 6월 말 849%로 떨어졌다. 지난해 1조2000억원 규모 유상증자를 단행해 자기자본 규모를 약 3조4000억원으로 불렸음에도 NCR 하락을 막지 못했다.위험액이 급증한 배경엔 해외 부동산 투자가 있다. 한국기업평가에 따르면 2017년 말 약 5000억원이던 하나금융투자의 해외 대체투자 관련 익스포저(위험노출액·신용공여 기준)는 올 6월 말 약 1조5000억원까지 증가했다. 이 와중에 금융투자업규정시행세칙 개정으로 지난해 7월 1일 이후 취득한 부동산집합투자증권에 대한 위험률이 24%에서 60%로 급상승하면서 재무건전성에 더 큰 부담을 줬다.김진성 기자 jskim1028@hankyung.com
