롯데쇼핑이 롯데리츠에 넘긴 롯데백화점 강남점. /한경DB 경기 침체가 깊어지면서 공장, 사옥, 영업매장 등 핵심 부동산을 내다 파는 기업이 급증하고 있다.
24일 금융감독원에 따르면 국내 상장회사들이 올 들어 이달 20일까지 매각 공시를 낸 부동산 규모는 5조4692억원(78건)으로 집계됐다. 지난해 같은 기간(2조5853억원, 42건)보다 두 배 이상 많다. 영업실적 부진으로 재무구조가 나빠지자 자구 계획의 일환으로 부동산 매각 카드를 꺼내들고 있다는 분석이다.
실적 한파의 충격을 크게 받는 중견·중소기업의 부동산 매물이 가파르게 늘고 있다. 올 들어 코스닥시장 상장기업이 매각을 공시한 부동산 규모는 1조500억원에 달한다. 전년 동기 대비 세 배 이상 증가했다. 양지다이어리로 유명한 문구류 제조업체 양지사는 다음달 말 서울 금천동에 있는 서울사무소 사옥을 1700억원에 매각하기로 했다. 이 회사 시가총액(1790억원)과 맞먹는 액수다. 양지사 관계자는 “보유 자산을 팔아 유동성을 확보하기로 했다”고 말했다. 조명업체인 금호전기는 다음달 말 오산공장을 521억원에 팔 예정이다.
대기업 계열사들마저 핵심 부동산을 매물로 내놓고 있다. CJ그룹의 식자재 유통 및 단체급식 전문기업 CJ프레시웨이는 이달 말 보유하고 있는 7개 물류센터를 유동화해 1400억원을 마련하기로 했다. 신세계그룹 이마트도 13개 대형마트를 9524억원에 마스턴투자운용에 넘긴 뒤 재임차한다.
산업현장 '불황한파' 강타 공장·사옥·매장까지 매물 쏟아져
불황 한파가 산업 현장을 강타하면서 기업들이 내놓은 부동산 매물이 쌓이고 있다. 국내 상장회사들이 올해 공시한 부동산 매각 물량(예정 포함)은 5조4692억원어치에 달한다. 작년의 두 배 이상이다. 이들 기업의 상당수가 재무구조 개선을 이유로 꼽았다. 유휴부지와 사옥뿐 아니라 공장, 영업매장 등 핵심 부동산까지 줄줄이 매물로 내놓고 있다.
유동성 악화에 부동산 매물로
산업은행 등 채권단이 관리하는 한진중공업은 지난 8월 인천 율도 부지(1314억원)를 처분한 데 이어 최근엔 서울 동서울터미널 및 주변 부지 매각(예정가격 4025억원)을 추진하고 있다. 롯데쇼핑은 8월 롯데백화점 강남점 등 10개 매장을 롯데리츠에 1조629억원에 판 뒤 이 리츠를 지난달 말 상장시켰다. 비상장사 중에선 부영주택이 서울 을지빌딩을 더존비즈온에 매각해 4562억원을 손에 쥐었다.
이처럼 기업들이 부동산을 팔면서 서울 사무용 빌딩 거래량은 증가했다. 부동산서비스업체 교보리얼코에 따르면 올 1~9월 서울 사무용 빌딩 거래금액은 7조6144억원으로 전년 동기 대비 7.3% 늘었다.
실적 부진으로 현금흐름이 나빠지자 부족한 유동성을 충당하기 위해 불가피하게 부동산을 내다 파는 기업이 늘고 있다는 분석이다. 한국거래소에 따르면 유가증권시장 상장사 579곳(금융회사 등 제외)의 올해 1~9월 누적 영업이익은 82조1610억원으로 전년 동기 대비 38.7% 감소했다.
곳간의 현금도 계속 줄어들고 있다. 한국경제연구원 집계에 따르면 유가증권시장 상장사(비금융사 529곳)의 연결 재무제표 기준 현금성 자산은 지난해 말 296조9000억원에서 올해 상반기 말 289조원으로 줄었다. 삼성전자 현대자동차 SK(주) 등 매출 규모 기준 상위 10개 기업의 지난 3분기 말 현금성 자산은 154조6000억원으로 지난해 말(160조4000억원)보다 5조원 이상 감소했다. 영업실적 부진 여파로 재고자산은 같은 기간 95조1000억원에서 102조4000억원으로 증가했다.
암울한 경기 전망…“매물 늘어날 것”
경기 하강이 이어지면서 내년에도 기업들의 부동산 매물이 늘어날 것이란 전망에 힘이 실린다. 주요 경기지표가 나빠지는 상황에서 미·중 무역갈등과 홍콩 사태 등 글로벌 무역환경을 둘러싼 불확실성이 커지면서 한국 경제에 추가적인 부담으로 작용하고 있다.
신용평가사들은 이 같은 상황을 반영해 내년에는 더 많은 한국 기업이 재무구조 악화로 신용등급 하락 위험에 내몰릴 것이란 경고를 하고 있다. 글로벌 신용평가사 무디스는 반도체, 자동차, 철강, 통신, 유통, 정유, 화학 등 국내 주요 업종의 내년 신용등급 전망을 ‘부정적’으로 평가했다. 긍정적으로 전망한 업종은 하나도 없다. 이 신용평가사는 현재 신용등급을 부여한 한국 기업(금융사·공기업 제외) 24곳 중 절반이 넘는 14곳의 신용도에 부정적 전망을 붙였다. 지난해(5곳)보다 세 배 가까이로 늘었다.
초저금리 시대에 진입하면서 대체투자 자산인 부동산에 대한 관심이 커진 것도 기업들이 쉽게 부동산을 팔아 자금 조달 수단으로 활용할 유인을 제공하고 있다는 분석이 나온다. 한 대형 증권사 부동산금융담당 임원은 “소유권을 넘기기 싫다면 리츠처럼 부동산을 증권화해 일부만 매각하고, 처분 대상 부동산을 활용한 영업활동을 이어가고 싶다면 매각 후 재임차 조건을 넣을 수 있다”며 “불황이 깊어질수록 다양한 방법으로 부동산을 활용해 재무구조를 개선하려는 시도가 늘어날 것”이라고 말했다.
대기업 전략담당 임원 A씨는 최근 솔깃한 얘기를 들었다. 돈을 받지 않고 경영자문을 해주겠다는 컨설턴트의 제안이었다. 원가 절감이나 수익성 개선 등 성과가 나면 그때 사례비를 주면 된다는 단서가 달렸다. A씨는 “성과가 나야만 보수를 받는다고 해 부담 없이 컨설팅 계약을 했다.22일 관련 업계와 기업들에 따르면 국내 컨설팅업계에 ‘성공보수 계약’이 확산되고 있다. 계약금이나 착수금 없이 컨설팅을 받은 뒤 원가가 줄거나 이익이 늘면 일정 비율을 보수로 지급하는 방식이다. 컨설팅 결과에 관계없이 컨설턴트가 일한 시간만큼 일정한 돈을 내는 기존 정액제 컨설팅과는 완전히 다르다. “비현실적인 대안만 내놓는다”며 ‘컨설팅 무용론’을 주장하던 국내 기업들도 이런 성공보수 방식을 선호하고 있다.성공보수 계약이 오랜 불황에서 벗어날 탈출구로 떠오르면서 컨설팅업체들은 앞다퉈 성공보수 전담팀을 신설하고 있다. 맥킨지와 보스턴그룹에 이어 AT커니가 최근 성공보수 조직 설립에 나섰다. 컨설팅 효과를 바로 확인하기 힘들기 때문에 성공보수 계약은 1년 이상 장기간으로 하는 게 일반적이다. 국내 한 컨설팅사 대표는 “오랜 기간 함께 논의하면서 컨설팅 성과를 지켜볼 수 있어 양쪽 모두에 도움이 된다”고 말했다. "성과 안 나면 보수 안 줘도 됩니다"이래도 컨설팅 안 받으시겠습니까?글로벌 컨설팅업계에서 성공보수 계약을 본격적으로 시작한 곳은 맥킨지다. 맥킨지 본사는 2010년 성공보수 계약을 전담하는 사업부를 신설했다. 200명 이상의 전직 기업 최고경영자(CEO)와 기업 혁신 전문가, 전담 컨설턴트들로 조직을 꾸렸다. 그동안 100개 이상의 기업을 자문해 50억달러(약 5조8000억원) 규모의 성과 개선을 이끌어낸 것으로 알려졌다. 맥킨지의 성공 경험이 알려지자 다른 컨설팅 업체들도 전담 조직을 설립했고 한국에서도 서비스를 제공하고 있다.기업인마다 호불호가 갈리는 컨설팅. 많은 장점에도 불구하고 성과를 보장할 수 없다는 게 치명적인 약점으로 꼽힌다. ‘실현 가능성이 낮은 아이디어만 늘어놓는다’는 회의론과 ‘보고서 하나 쓰면 그만’이라는 비판이 나오는 이유다.이런 단점을 보완하기 위해 컨설팅 업체가 꺼내 든 카드가 ‘성공보수 계약’이다. 초기 계약금(착수금) 부담을 줄여주고 성과에 따라 돈을 받는 방식이다. ‘컨설팅은 돈 먹는 하마’라는 선입견을 해소하고 컨설턴트의 의욕도 고취할 수 있어서 인기다. 무엇보다 컨설팅 업체와 기업의 관계가 돈독해지는 게 장점이다. 컨설팅 성과가 바로 나오는 게 아니어서 1년 이상의 장기 계약이 될 수밖에 없기 때문이다.최대 단골은 사모펀드성공보수 컨설팅 계약 시장을 키운 것은 사모펀드(PEF)다. 사모펀드가 국내 인수합병(M&A) 시장의 주축으로 등장한 뒤부터다. 기업을 인수하거나 매각하면 최소한 한쪽은 사모펀드였고, 이때마다 컨설팅 업체가 끼어 있었다. M&A 이전 이후의 컨설팅 계약은 대부분 성공보수 형태다.한 사모펀드가 2015년 인수한 A사, 2016년 토종 사모펀드에서 국내 대기업으로 주인이 바뀐 B사, 2017년 해외 사모펀드에 핵심 사업부를 매각한 C사. 컨설팅 회사와 기업 간 비밀유지 계약 때문에 이름을 공개할 수 없지만 성공보수 컨설팅 계약에는 꼭 사모펀드가 들어갔다.사모펀드가 단골이 된 건 이해관계가 맞아떨어졌기 때문이다. 사모펀드는 언젠가 기업을 되팔아 매각 차익을 내야 한다. 당연히 조급할 수밖에 없다. 단기간에 해당 기업의 원가를 절감하거나 이익을 늘려 몸값을 높여야 한다. 이때 컨설팅 업체가 성공보수 계약을 맺으며 사모펀드들을 지원했다.성과주의가 확고한 외국계 기업도 성공보수 형태의 컨설팅 계약을 선호한다. 성과만큼 보수를 주는 것에 인색한 편인 국내 업체와 달리 외국계 기업은 성과에 연동해 돈을 주는 것에 후한 편이다. 해외 업체들은 새로운 전략을 짤 때뿐만 아니라 단기 실적 개선 방안을 찾을 때 컨설팅 업체를 쓴다. 그때마다 대부분 성과연동형으로 계약한다.대기업 사업구조 전환도 호재최근엔 국내 대기업도 성공보수 컨설팅에 관심을 두기 시작했다. 안팎의 복합위기 때문에 사업구조 혁신이 대기업의 공통 화두가 되면서다. 구광모 LG그룹 회장이 취임 이후 줄곧 강조해온 ‘디지털 트랜스포메이션’(디지털 전환)이나 최태원 SK그룹 회장이 제시한 ‘딥체인지’ 모두 같은 맥락이다. 이런 변화를 이뤄내려면 기업 내부의 힘뿐 아니라 외부의 조언도 필요하다. 하루아침에 혁신 성과가 나오지 않기 때문에 기업들은 장기 성공보수 형태로 컨설팅 계약을 맺는다.모 대기업 전략담당 임원은 “사업구조를 실질적으로 바꾸는 데 보통 18~24개월이 걸리고 디지털 전환 같은 대혁신은 끝나는 시기를 알 수 없다”며 “장기간 성과를 측정하는 형태로 컨설팅 계약을 맺는 게 위험을 줄일 수 있다”고 설명했다.컨설팅 업체에도 성공보수 계약은 가뭄의 단비 같았다. 글로벌 금융위기 이후 수년간 국내 컨설팅업계는 불황을 겪었다. 경영진단팀 같은 이름으로 컨설팅 업무를 내부적으로 하는 기업도 급속히 늘었다. 컨설팅 업체들은 몸집을 줄여야 했다. 컨설턴트 수를 줄이고 급여를 깎았다.이런 상황에서 성공보수 계약은 불황 탈출구 중 하나였다. 대표적인 컨설팅 업체들은 경쟁적으로 성공보수 계약만 하는 부서를 신설했다. 대부분 기업구조 혁신이나 디지털 전환을 담당하는 조직이었다. 한국맥킨지와 보스턴컨설팅그룹 모두 이런 사업부를 설립했다. AT커니도 뛰어들 준비를 하고 있다. 이들은 성과연동형을 컨설팅 계약의 핵심 요소로 넣고 있다.컨설팅 업체들은 성공보수 계약이 단순한 돈벌이 이상이라고 입을 모은다. 해리 로빈슨 맥킨지 트랜스포메이션 리더는 “일한 시간만큼 돈을 받는 정액제보다 성과연동형으로 계약할 때 컨설턴트가 기업의 입장에서 더 창의적으로 일할 수 있다”고 설명했다.결과는 ‘극과 극’해외에선 성공보수 방식의 컨설팅 계약이 일반화돼 있다. 싱가포르텔레콤이 대표적인 성공 사례로 거론된다. AT커니는 지난해 싱가포르텔레콤이 이용자별 맞춤형 요금을 추천해주는 시스템을 도입하는 데 기여했다. 수억달러의 수익을 창출해 고액의 성과연동 자문료를 받았다.물론 쪽박을 찰 위험도 있다. 맥킨지는 2015년 파산 위기에 빠진 남아프리카공화국의 국영기업 에스콤과 자문 계약을 맺었다. 재무 개선을 통해 에스콤이 회생하면 성공보수로 7억달러(약 7830억원)를 받는 계약이었다. 하지만 남아공 법규는 성공보수 형태의 계약을 금지했다. 결국 맥킨지는 자문료를 받지 못한 채 남아공에서 철수해야 했다. 회사 명예를 실추시켰다는 이유로 최고경영자(CEO)가 교체되는 수모까지 겪었다.정인설/고재연/황정수 기자 surisuri@hankyung.com
▶마켓인사이트 11월 22일 오전 5시16분리츠 투자 열풍이 증권사 조직 구조까지 바꾸고 있다. 미래에셋대우에 이어 KB증권도 리츠 전담조직을 새로 만들었다. 리츠를 새로운 수익원으로 삼기 위해 증권사들이 분주히 움직이고 있다.22일 금융투자업계에 따르면 KB증권은 최근 투자은행(IB) 부문 내 리츠 전담조직인 리츠금융팀을 신설했다. 부동산금융, 프로젝트금융, 구조화금융 등을 담당하는 IB2총괄본부에서 전문인력을 추려 새 조직을 꾸렸다. 증권사가 리츠 전담조직을 신설한 것은 지난해 공모리츠금융팀을 만든 미래에셋대우에 이어 두 번째다. KB증권은 다음달 조직 개편 때 팀 규모를 더 확대할 계획이다. KB증권 관계자는 “리츠금융팀이 리츠 발굴과 상품구조 설계 등을 맡고, 리츠 상장 실무는 기업공개(IPO) 부서에서 담당하는 식으로 역할 분담이 이뤄질 것”이라고 했다.증권사들이 리츠 조직 신설에 나선 것은 공모 리츠시장이 크게 성장할 것이란 기대 때문이다. 올초까지만 해도 투자자 사이에서 별다른 주목을 받지 못했던 공모 리츠가 하반기 들어 폭발적인 인기를 누리고 있다. 롯데리츠가 지난달 일반청약에서 63.3 대 1의 경쟁률을 기록하며 화려하게 증시에 입성한 데 이어 지난 20일에는 NH프라임리츠가 공모 리츠 일반청약 사상 최고 경쟁률(317.6 대 1)을 새로 썼다. 롯데리츠(4조7610억원)와 NH프라임리츠(7조7499억원) 두 종목의 일반청약 증거금으로만 12조원 이상이 몰렸다. 초저금리 시대에 비교적 높은 배당수익에 주가 상승에 따른 시세차익까지 얻을 수 있다는 매력이 부각되면서 개인투자자 자금을 대거 빨아들이고 있다.증권사 리서치센터도 리츠 바람을 타고 있다. 올 하반기 들어 삼성증권 KB증권 하나금융투자 키움증권 등 주요 증권사 리서치센터에선 리츠를 독자적인 산업분석 대상으로 분류하고 시장분석 리포트를 잇달아 내고 있다.한 대형 증권사 임원은 “일찍이 제로 금리 시대를 맞은 일본에서 리츠시장이 크게 성장했듯이 한국 리츠시장도 빠르게 커질 가능성이 높다”고 말했다.김진성 기자 jskim1028@hankyung.com
▶마켓인사이트 11월 21일 오후 4시33분아시아나항공 인수 우선협상대상자로 선정된 HDC현대산업개발-미래에셋대우 컨소시엄에 범(汎)현대가가 참여할 채비를 하고 있다.21일 금융권에 따르면 현대중공업 계열의 현대오일뱅크와 현대종합상사, 현대백화점, 한라그룹, KCC, 현대해상화재보험 등 범현대 계열 6개사가 HDC현산 컨소시엄에 지분 투자하는 방안을 유력하게 검토하고 있다. 범현대가 외에 패션업체 에프앤에프(F&F) 등도 참여를 고려하고 있다. 이들 회사는 컨소시엄 지분 중 5~10%를 담당할 전망이다.이번 인수 거래에 정통한 관계자는 “범현대가는 10여 년 전에도 현대종합상사가 채권단 관리에 들어갔을 때 정몽혁 현 회장이 이를 되찾아올 수 있도록 사촌지간인 정몽진 KCC 회장과 정몽준 아산재단 이사장 등이 나서 공동으로 지분을 사준 전례가 있다”며 “이번에도 정몽규 HDC그룹 회장이 원하는 아시아나항공 인수를 위해 힘을 모아주는 것 같다”고 했다.정몽규 회장은 아시아나항공 인수전을 준비하면서 범현대가 오너들의 모임에서 적극적인 협력을 부탁한 것으로 전해졌다.컨소시엄에 참여하는 회사들은 사업상 시너지를 낼 것으로 예상하고 있다. 현대오일뱅크는 항공유를 사는 데 연 1조원 이상을 쓰는 아시아나항공을 고객으로 잡을 수 있다.현대백화점은 각각 면세점 사업 등과의 연계를 기대하고 있다. ‘MLB’ 브랜드로 유명한 패션회사 에프앤에프는 HDC리조트 등에서 HDC그룹과 협력한 인연으로 컨소시엄 참여 의사를 밝혔다는 후문이다. 현대종합상사는 아시아나항공과 물류 측면에서, 현대해상은 보험 등 금융상품에서, KCC와 한라그룹은 항공기 정비 및 소재 등에서 다각도로 협력할 여지가 있다는 게 업계 평가다.이상은 기자 selee@hankyung.com
