롯데리츠의 공모청약 흥행 성공에 이어 재간접리츠인 ‘NH프라임리츠’가 공모시장 출격을 앞두고 있다. 이를 계기로 최근 증시 투자자 사이에 리츠(REITs·부동산투자회사)에 대한 관심이 뜨거워지고 있다.
하지만 유독 해외 부동산에 투자하는 리츠의 수가 극소수에 불과해 투자자의 선택 폭을 좁히고 있다는 지적이 나온다. “‘개미’ 투자자가 다양한 글로벌 부동산에 소액으로 투자할 수 있는 ‘통로’를 확보하려면 규제 완화를 통해 해외 리츠 설립의 물꼬를 터줘야 한다”는 게 전문가들의 설명이다.
15일 한국리츠협회에 따르면 지난달 말 기준으로 국내에서 운영되고 있는 리츠는 공·사모, 상장·비상장을 합쳐 총 240개다. 이 가운데 해외 부동산에 투자하는 리츠는 제이알투자운용의 ‘제이알글로벌 제2호’, 케이티에이엠씨의 ‘케이리얼티재팬 제1호’, 에이알에이코리아의 ‘에이알에이글로벌리츠 제1호’ 3개뿐이다. 이들의 자산 규모는 661억원으로 전체 리츠 자산총액(46조5118억원)의 0.1%에 불과하다.
전문가들은 “리츠를 회사형으로만 설립하도록 한 현 제도가 유지되는 한 해외 부동산 간접투자 상품이 리츠로 나오기는 극히 어렵다”고 입을 모은다. 현승환 리츠협회 리츠정책팀장은 “해외 유망 지역에서 나오는 우량 매물은 투자 경쟁자가 국내 부동산에 비해 훨씬 많다”며 “회사형 리츠는 새로운 투자를 하려면 주주총회를 거쳐야 해 신속성 측면에서 경쟁에서 뒤질 수밖에 없다”고 설명했다.
그는 “투자받는 처지에서는 빨리 결정을 내려주는 쪽을 선호하기 때문에 국내 리츠는 시작부터 불리한 위치에 서게 된다”고 덧붙였다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “투자 대상이 국내가 아니라 해외 부동산일 때 주주들의 의견은 더 분분하게 나뉜다”며 “해외 투자 경험이 많지 않아 주총에서 의견을 모으기가 쉽지 않기 때문”이라고 말했다.
해외 리츠 설립 활성화를 위해선 회사형뿐 아니라 신탁형 리츠 설립이 가능하도록 규제를 개선해야 한다는 지적이 나온다. 신탁형 리츠 설립이 가능한 싱가포르는 상장 리츠 가운데 국내 투자만 하는 것은 22%에 불과하고 나머지는 해외 투자(20%)만 하거나 국내외 투자(58%)를 함께한다.
국내나 해외에 투자하는 리츠 모두 상장 및 공모형 비중이 떨어지는 점을 개선해야 한다는 지적도 있다. 한국의 상장 리츠는 6개(자산 비율 2.5%)에 불과하다. 비상장 공모 리츠도 9개(3.8%)밖에 안 된다.
반면 주요 리츠 도입국은 90% 이상이 상장 리츠다. 일본은 상장 리츠의 시가총액이 약 180조원으로 세계 2위다. 장문준 KB증권 연구원은 “한국은 도입 초기에 기업 구조조정에 리츠를 활용하다 보니 사모 형태가 발달했고 이런 관행이 지금껏 유지되고 있다”며 “다산리츠가 횡령 등으로 2011년 상장 폐지되며 리츠 상장 요건이 대폭 강화된 게 공모, 상장 리츠 부진의 원인”이라고 설명했다. 그는 “국민 재테크 수단 다양화 측면에서 안전장치를 마련한 리츠의 상장 요건을 완화하는 방안을 논의해야 한다”고 강조했다.
▶마켓인사이트 11월 20일 오후 4시 50분공모 리츠(REITs·부동산투자회사)가 개인 투자금을 빨아들이고 있다. 다음달 상장 예정인 NH프라임리츠의 일반 공모주 청약에 7조7500억원에 달하는 청약증거금(신청금액의 절반)이 몰렸다. 공모주 청약증거금으로는 2017년 5월 상장한 넷마블(7조7650억원) 이후 2년여 만에 최대 규모다. 리츠 투자 열풍에 힘입어 롯데리츠에 이어 NH프라임리츠까지 흥행 기록을 새로 썼다.20일 NH프라임리츠의 상장 주관사인 NH투자증권 등에 따르면 이날까지 사흘 동안 개인투자자를 대상으로 한 일반청약의 최종 경쟁률은 317.6 대 1로 집계됐다. 지난달 30일 유가증권시장에 입성한 롯데리츠가 세웠던 기록(63.3 대 1)을 훌쩍 넘어서며, 역대 공모 리츠 일반 청약 경쟁률 기록을 경신했다. NH프라임리츠는 일반 청약에 앞서 기관투자가를 대상으로 한 수요예측(사전청약)에서도 711.7 대 1의 경쟁률을 올리며 인기를 끌었다.대표주관사인 NH투자증권과 인수사인 키움증권, 하나금융투자, 한국투자증권을 통해 들어온 청약증거금은 약 7조7499억원이었다. 롯데리츠의 종전 기록(4조7610억원)을 갈아치웠다. NH프라임리츠가 끌어들인 청약증거금 규모는 지난 3월 유가증권시장에 입성한 현대오토에버(5조8165억원)를 제치고 올 들어 최대로 기록됐다.NH프라임리츠는 서울역 서울스퀘어, 강남N타워, 잠실SDS타워, 삼성물산 서초사옥에 투자하는 리츠다. 롯데리츠처럼 실물 자산을 직접 편입하는 형태가 아닌, 해당 부동산에 투자한 펀드의 지분 일부를 담은 재간접 리츠다. 재간접 리츠가 공모 형태로 상장하는 건 국내에서 NH프라임리츠가 처음이다. NH프라임리츠는 7년 연평균 배당수익률 5.5%(공모가인 5000원 기준)를 목표로 제시하고 있다.흥행 비결은 초저금리 시대 속 투자자에게 안정적인 배당과 시세 차익을 동시에 얻을 수 있는 리츠의 매력이 부각됐기 때문이다. 공모 리츠가 제시하는 연 5~6%대 예상 수익률이 투자자의 관심을 끌었다는 평가다. 앞서 상장한 롯데리츠가 증시 입성 첫날 상한가로 치솟는 등 화려하게 데뷔한 것도 투자자의 기대 심리를 자극했다. NH프라임리츠의 일반 청약 배정물량(976만 주·488억원)이 롯데리츠(3009만4554주·1505억원) 대비 3분의 1 이하로 적어 경쟁이 더욱 치열했다.증권업계에서는 당분간 공모 리츠의 흥행 열기가 이어질 것으로 보고 있다. 초저금리 시대의 대안을 찾는 투자자의 수요는 많지만 이를 충족시킬 만한 상품이 드물기 때문이다. 한 증권사의 기업공개(IPO) 담당 임원은 “공모주시장이나 유통시장에서 마땅한 투자 대상을 찾지 못한 시중 유동자금이 공모 리츠로 몰리고 있다”고 말했다.이고운/이우상 기자 ccat@hankyung.com
한국투자증권은 14일 2020년 글로벌 리츠 시장에 대해 "전세계 주식시장을 주도하고 있는 미국과 싱가포르가 중심이 될 것"이라 전망했다.김영기 한국투자증권 연구원은 "글로벌 리츠 시장은 지난해 약세를 보인 후 올해 경기 상승과 금리 인하의 수혜로 크게 상승했다"면서 "아시아 리츠 시장도 싱가포르, 일본, 홍콩 등 대부분이 강세를 보였다"고 평가했다.그러면서 "2020년 리츠 수익률을 결정하는 가장 중요한 요인은 경기와 금리"라며 "경기에 대한 우려가 커질수록 올해 만큼의 성과를 기대하긴 어려울 것"이라 덧붙였다.다만 미국 중앙은행이 기준금리를 낮추는 등 적극적인 통화 완화 정책을 펼친 만큼 글로벌 유동성이 확대는 리츠 시장에 긍정적인 요인을 줄 수 있다는 분석이다.김 연구원은 내년 글로벌 리츠 시장은 미국과 싱가포르가 중심이 될 것으로 내다봤다. 그는 "미국은 글로벌 리츠 시장에서는 5G 중심의 사회 기반 시설, 온라인 상거래 발달의 핵심 역할을 하고 있는 산업 리츠가 시장을 이끌 것"이라며 "아시아에서는 배당수익률이 높고, 정부 주도로 리츠를 발전시켜온 싱가포르 리츠가 긍정적일 수 있다"고 판단했다. 윤진우 한경닷컴 기자 jiinwoo@hankyung.com
공모 리츠(REITs·부동산투자회사)가 증권가의 톱픽(Top pick·최선호주) 중 하나로 주목받으면서 다양한 자산과 형태를 갖춘 공모 리츠들이 유가증권시장 상장을 준비하고 있다. 롯데리츠가 지난달 말 상한가를 치며 화려하게 증시에 입성한 데 이어 서울역 서울스퀘어 등 서울 지역 우량 오피스 네 곳에 간접 투자하는 NH프라임리츠가 오는 18일부터 20일까지 일반 투자자 청약을 받는다.자산운용업계는 호텔과 임대주택, 주유소 등 다양한 물건을 기초자산으로 하는 공모 리츠도 준비하고 있어 리츠에 대한 투자자들의 관심은 당분간 뜨거울 것으로 예상된다.재간접리츠 1호 등장, 5%대 수익률 제시서철수 NH농협리츠운용 사장은 12일 서울 여의도에서 기자간담회를 열고 “입지가 뛰어난 우량 오피스에 간접 투자할 수 있는 공모 리츠인 NH프라임리츠를 다음달 5일 유가증권시장에 상장시킬 예정”이라며 “앞으로 자산을 추가 편입해 1조원 규모까지 키우겠다”고 말했다.NH프라임리츠는 최초의 재간접 공모 리츠다. 실물 부동산을 기초자산으로 담은 롯데리츠와는 달리 서울스퀘어, 삼성물산 서초타워, 강남N타워, 잠실SDS타워에 투자한 펀드와 리츠 네 개의 지분 일부를 기초자산으로 한다. 이들 오피스에 투자한 펀드나 리츠로부터 배당을 받아 이를 투자자에게 재분배하는 구조다.NH프라임리츠의 총자산(933억원) 중 서울스퀘어가 차지하는 비중이 46%로 가장 높고 강남N타워(22%), 삼성SDS타워(17%), 삼성물산 서초사옥(15%) 순이다.NH농협리츠운용은 NH프라임리츠의 7년 연평균 배당수익률을 5.5%(공모가 5000원 기준)로 예상했다. 자산의 매각차익까지 포함하면 연평균 9.3%의 배당수익률을 기대하고 있다고 설명했다. 다만 이런 수익률은 공실률이 현재 수준으로 유지되고 자산가치 역시 상승한다는 것을 전제로 한 것으로 확정된 수익률은 아니라고 강조했다.NH프라임리츠가 내세우는 예상 수익률은 매력적인 수준이라는 게 증권업계의 평가다. 하지만 공실 가능성이 리스크 요인으로 꼽힌다. 삼성물산 서초사옥은 임차인의 잔여 임대 기간(평균)이 2.2년이다. 이 기간이 끝나 공실이 발생하면 수익률이 낮아질 수 있다.이에 대해 NH농협리츠운용 측은 “핵심권역에 있는 오피스라 우량 임차인을 유지하고 유치하는 데는 큰 지장이 없을 전망”이라며 “현 임차인과 계약 연장을 논의하고 있고, 새로운 임차인도 탐색 중”이라고 설명했다.공모 리츠 투자 열기 이어질까증권업계에서는 공모 리츠에 대한 투자자들의 관심이 당분간 뜨거울 것이라 보고 있다. 공모 리츠가 제시하는 수익률이 확정이 아니긴 하지만 초저금리 시대에 충분히 투자 대안이 될 수 있다는 공감대가 형성됐기 때문이다. 이런 분위기를 타고 롯데리츠는 수요예측과 일반 청약에서 흥행한 데 이어 증시 상장일 가격제한폭까지 치솟기도 했다.다양한 공모 리츠도 줄줄이 등장할 예정이다. 이지스자산운용은 서울 태평로빌딩과 신세계제주호텔에 간접 투자하는 공모 리츠(이지스밸류플러스리츠)와 임대주택 공모 리츠(이지스레지던스리츠)를 준비하고 있다. 코람코자산신탁은 SK네트웍스의 직영 주유소를 기초자산으로 하는 공모 리츠를 계획하고 있다.오현석 삼성증권 리서치센터장은 “저금리, 저성장 시대에 꾸준히 연 5% 전후 배당수익률을 내세우는 공모 리츠의 매력이 부각되고 있다”며 “상장 공모리츠들은 올 들어 많이 상승하긴 했지만 꾸준한 증자를 통해 새로운 건물을 매입하는 등 변신하고 있어 추가 상승도 기대할 만하다”고 설명했다.이고운/강영연 기자 ccat@hankyung.com
