ASK 2019
제이 글라바흐 美 아레스매니지먼트 파트너

美 경제 10년 넘게 성장했지만
부동산 시장은 여전히 과열 없어
"오피스 빌딩 등 美 상업용 부동산 투자기회 많다"

“오피스, 공동주택, 호텔 등 미국 상업용 부동산을 주목해야 합니다.”

부동산 및 사모펀드(PEF) 전문 미국계 자산운용사인 아레스매니지먼트의 제이 글라바흐 파트너(사진)는 21일 한국경제신문과의 이메일 인터뷰에서 “미국 부동산 시장엔 여전히 투자 기회가 많다”며 이같이 말했다. 그는 23일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열리는 ‘ASK 2019 글로벌 부동산·인프라 투자 컨퍼런스’에 강연자로 나서 미국 부동산 시장의 투자 기회를 설명할 예정이다.

글라바흐 파트너는 “기본적으로 2008년 금융위기 이후 미국 경제가 10년 넘게 성장해왔지만 부동산 시장은 여전히 가격(밸류에이션), 공급, 차입 수준 등 모든 측면에서 과열이 없는 상태”라고 분석했다.

미국 S&P500지수는 2008년 이후 87%(물가상승률 조정 기준) 상승했고, 미국 국내총생산(GDP)도 21% 증가했지만 미국의 상업용 부동산 가격은 평균 14% 올랐을 뿐이다. 부동산 공급량은 2001~2008년 연평균 1.6% 증가했지만 2009~2019년엔 연평균 증가율이 0.9%로 낮은 상태를 이어가고 있다. 담보인정비율(LTV)도 2008년 9월 글로벌 금융위기 직전에 비해 매우 낮은 수준이란 설명이다.

글라바흐 파트너는 “미국의 상업용 부동산은 다른 자산군에 비해 그동안 가격 상승률이 낮아 상대적 저평가 상태에 놓여 있다”며 “투자하기에 매우 매력적인 상황”이라고 소개했다. 올해 3분기 기준으로 사무실과 공동주택, 호텔 등의 임대율과 객실점유율은 역사적 평균치를 웃돌고 있고, 임대료 상승률도 일부 소매판매 시설을 제외하면 물가상승률을 웃돌고 있다는 설명이다.

글라바흐 파트너는 “미국 상업용 부동산 시장은 2015년 이후 매년 거래량이 5000억달러(약 586조원)에 달할 정도로 유동성이 풍부하다”며 “매년 세계에서 가장 투명한 시장 중 하나로 선정되는 등 투명성도 높다”고 했다.

글라바흐 파트너는 “전자상거래, 소매 및 판매시설, 공유사무소 등의 분야에서 유례가 없던 거대한 수요 변화가 이뤄지고 있다”며 “이런 변화는 상업용 부동산에 장기적으로 새로운 가치를 부여하는 역할을 할 것”이라고 예상했다.

미·중 무역 갈등, 브렉시트 등으로 글로벌 경제의 불확실성이 커지는 것에 대해선 “기업들의 투자를 다소 위축시킬 수 있는 요인”이라고 우려했다. 하지만 “작년 하반기 이후 글로벌 금융 시장의 변동성이 높아졌지만 부동산 가격은 거의 아무런 영향을 받지 않았고 부동산 자본환원율(자산가격 대비 소득의 비율)도 안정적인 상태를 보이고 있다”며 “앞으로도 대부분의 자산 시장에서 수요와 공급이 안정된 상태를 유지할 것”이라고 내다봤다.

아레스매니지먼트는 1997년 설립된 자산운용사로, 지난 6월 말 현재 1420억달러(약 166조원)의 자산을 운용하고 있다. 미국, 유럽, 아시아, 호주 등에 20개 사무소를 두고 글로벌 부동산과 사모(PE) 시장, 회사채 시장에 중점적으로 투자하고 있다.

이상열 기자 mustafa@hankyung.com

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