고수 인터뷰 - 황상윤 코리아에셋투자증권 대체투자운용팀장

해외부동산 대체투자 위험
베트남 등 신흥국이 리스크 더 커
"해외부동산보다 물류센터·중고차단지 관심을"

“해외 부동산은 정보의 비대칭성과 과당경쟁으로 리스크가 커진 만큼 앞으로는 국내 부동산을 기초자산으로 한 간접투자, 그중에서도 공모형에 관심이 높아질 겁니다.”

황상윤 코리아에셋투자증권 대체투자운용팀장(상무·사진)은 지난 4일 서울 여의도 사무실에서 기자와 만나 “올해에 이어 내년까지 주식시장이 어려울 것으로 예상되는 만큼 대기 중인 유동자금이 갈수록 쌓이고 있다”며 이같이 말했다. 그는 “물류센터, 중고차 매매단지, 주차장 등 다양한 상업용 부동산이 각광받을 것”이라고 예상했다.

경고등 켜진 해외부동산 투자

황 팀장은 2002년 신영에셋에서 투자자문 업무를 시작했다. 키움투자자산운용 부동산운영팀, 노무라이화자산운용 투자본부, IBK자산운용 부동산운용팀 등을 거쳐 지난 9월 코리아에셋투자증권에 상무급으로 영입됐다. 부동산 관련 업무 경력만 만 18년에 달하는 등 여의도에서 손꼽히는 대체투자 전문가로 자리매김했다.

황 팀장은 지난 몇 년간 투자 열기가 뜨거웠던 해외 부동산에 대해 보수적 의견을 나타냈다. 그는 “대체투자로 해외 부동산이 각광받자 국내 기관투자가가 과도한 경쟁을 벌이면서 가격을 끌어올렸다”며 “글로벌 경기 불확실성이 여전한 상황에서 이런 식의 경쟁적 투자는 상당한 위험을 수반할 수밖에 없다”고 지적했다. 그는 “정보의 비대칭성이 가장 큰 문제인데 국내 기관들이 해외 실사를 하더라도 잡아낼 수 있는 리스크에 한계가 있다”고 덧붙였다.

베트남, 인도네시아 등 신흥 개발도상국의 부동산은 리스크가 더 크다는 게 황 팀장의 설명이다. 그는 “신흥국에 투자할 때는 해당국 정부 및 국영기업 등이 임차하는 경우가 아니고서야 향후 공실에 따른 손실 위험이 크다”며 “예상수익률이 두 자릿수에 미치지 못하는 개도국 부동산은 보수적 접근이 필요하다”고 조언했다. 그러면서 “그나마 안정적이라고 평가받는 해외 부동산은 연 8~9%대 수익률이 나올 수 있는 일본 내 상업용 부동산”이라고 했다.

“물류센터·중고차 단지 유망”

내년에는 리츠(REITs·부동산투자회사) 같은 공모형 부동산 간접투자 상품이 시중 유동자금을 끌어모을 것이라는 게 그의 전망이다. 리츠란 부동산 투자를 통해 발생하는 임대 수익, 매각 차익 등을 투자자에게 배당하는 뮤추얼펀드를 말한다. 정부는 최근 공모형 부동산 간접투자 상품에 대해 5000만원 한도로 배당소득을 9% 분리과세(3년 이상 투자 시)하기로 했다. 현행 14% 수준에서 대폭 완화한 세제 혜택이다.

황 팀장은 “전통적인 부동산보다는 물류센터나 중고차 거래 확대에 따른 매매단지, 도심 내 주차장 등 다양한 상업용 부동산이 내년 핵심 트렌드가 될 것”이라고 강조했다. 쿠팡, 위메프 등 온라인 마켓 사업자들이 물류센터 구축 및 확장에 나서면서 관련 수요가 늘고 있기 때문이다. 온라인을 중심으로 한 유통 혁신은 다양한 정보통신기술(ICT)이 접목된 물류센터 공급이 필수다. 물류센터는 장기 임대차 계약을 맺기 때문에 배당 수익도 안정적인 편이다. 황 팀장은 “물류센터는 인력 확보를 위해 주거지 배후에 짓기 때문에 장기적으론 주변 개발 호재로 인한 지가 상승도 기대할 수 있다”고 말했다. 편의점 유통 등을 위한 도심 내 소형 물류센터도 투자 가치가 크다는 게 그의 판단이다.

중고차 매매센터나 주차장 등 자동차 관련 부동산도 추천했다. 황 팀장은 “부동산 사모펀드를 통해 부천에 있는 중고차 매매단지를 매매했는데 현재 실현수익률이 8%대 중반”이라며 “홍콩이나 뉴욕 등에선 빌딩보다 주차타워 수익률이 더 높다”고 했다.

황 팀장은 부동산 간접투자 상품에 투자할 때도 운용사의 신용과 투자 대상의 범용성, 임차인 구성 등을 살펴봐야 한다고 주문했다. 극장이나 호텔처럼 범용성이 낮은 부동산은 수익률이 6~7% 이상은 돼야 투자 가치가 있다는 게 그의 조언이다. 황 팀장은 “임차인이 누군지에 따라 수익률과 직결되는 공실률이 달라질 수 있다”며 “해당 간접투자 상품의 기초자산에 대한 공부가 뒷받침돼야만 성공적인 투자에 이를 것”이라고 강조했다.

고윤상 기자 kys@hankyung.com

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