싱가포르계 케펠자산운용이 서울 여의도 파이낸스타워(사진)와 논현동 논현빌딩, 내자동 한누리빌딩 등 3개 빌딩을 한꺼번에 인수한다.
25일 부동산금융업계에 따르면 건물의 소유주인 삼성SRA자산운용과 매각을 담당한 에비슨영코리아는 최근 이 3개 빌딩을 인수할 우선협상대상자로 케펠자산운용을 선정했다.
케펠자산운용은 싱가포르계 글로벌 조선 기업인 케펠 계열 투자회사인 케펠캐피탈이 지난해 4월 국내에 설립한 자산운용사다. 여의도 파이낸스타워는 연면적 4만2346㎡ 규모인 중형 빌딩이다. 삼성생명, 유진기업, 법무법인 서연 등이 임차하고 있다.
논현빌딩은 서울 지하철 7호선 논현역과 가까운 연면적 1만8606㎡의 소형 빌딩이다. 한누리빌딩은 서울지방경찰청 맞은편에 있는 1만3007㎡짜리 건물로 김앤장 법률사무소가 통째로 빌려 쓰고 있다.
삼성SRA자산운용은 삼성생명의 자금을 받아 2009년 세 빌딩을 차례로 사들였다. 이번에 투자금 회수(엑시트)를 위해 매각에 나섰다. 최근 입찰에는 7~8개 운용사가 참여한 것으로 알려졌다. 이 중 케펠자산운용과 이지스자산운용만이 3개 빌딩을 한꺼번에 인수하겠다는 의사를 표시했고, 매각 측은 케펠자산운용을 우선협상대상자로 최종 선정했다.
거래가 성사되면 케펠자산운용의 첫 국내 부동산 투자가 된다. 캐펠캐피탈도 투자금을 넣을 것으로 전망된다.
3개 빌딩의 인수 가격은 3.3㎡당 1900만~2000만원대, 총 4000억원대 중반으로 예상된다. 부동산금융업계 관계자는 “임차인을 더 채우거나 개조를 통해 가치를 올리는 밸류애드(가치부가형) 투자가 필요한 자산”이라고 설명했다.
▶마켓인사이트 2월 25일 오후 3시35분기업회생절차(법정관리)를 밟고 있는 화장품 로드숍 업체 스킨푸드가 본격적인 매각 절차에 들어갔다. 이르면 4월 말 새 주인을 맞을 전망이다.25일 투자은행(IB)업계에 따르면 스킨푸드와 매각주관사인 EY한영 회계법인은 이날 매각 공고를 내고 스킨푸드와 자회사 아이피어리스의 공개 경쟁입찰을 시작했다.이번 공개입찰은 제3자 배정방식의 유상증자 및 회사채 발행 등을 통해 외부 자본을 유치하는 방식이다. 매각 측은 다음달 14일까지 인수의향서(LOI)를 접수하고, 4월 5일까지 예비실사와 본입찰 등을 거쳐 4월 말께 우선협상대상자를 선정할 계획이다.공개 매각의 최소입찰가는 200억원 수준이다. 스킨푸드와 자회사 아이피어리스의 청산가치는 각각 91억원, 102억원이다. 회생기업의 매각은 채무자회생법에 따라 청산가치 이상의 가격이 보장돼야 한다.스킨푸드는 ‘음식으로 만든 화장품’을 콘셉트로 2004년 사업을 시작했다. 중견 화장품 회사 피어리스가 2000년 문을 닫은 뒤 조중민 전 피어리스 회장의 장남인 조윤호 대표가 회사를 설립했다. 안성공장을 보유한 아이피어리스는 스킨푸드의 제품을 개발·생산하는 자회사다. 스킨푸드는 조 대표를 비롯한 오너 일가 및 관계사가 지분 100%를 보유하고 있다. 아이피어리스는 스킨푸드 지분율이 93.1%다.중국인 관광객에게 인기를 얻으며 성장세를 이어가던 스킨푸드는 해외 진출을 가속화한 2014년부터 재무 상황이 나빠졌다. 2012년 1883억원을 기록한 매출은 2017년 1269억원으로 쪼그라들었다. 결국 스킨푸드는 지난해 10월 회생절차에 들어갔다.황정환 기자 jung@hankyung.com
▶마켓인사이트 2월 25일 오후 2시29분“작은 원금 손실 위험에 10% 중반대의 수익을 올릴 수 있는 ‘오퍼튜니스틱(기회추구형) 크레디트 전략’이 세계 기관투자가들 사이에서 큰 관심을 끌고 있습니다.”세계 3대 사모펀드(PEF)인 미국 칼라일그룹의 마크 젠킨스 크레디트 부문 대표(사진)는 25일 한국경제신문과의 인터뷰에서 “요즘같이 시장 불확실성이 큰 상황에서는 원금보호 장치가 마련돼 있으면서도 두 자릿수 수익률을 기대할 수 있는 오퍼튜니스틱 크레디트가 가장 적합한 투자 전략 중 하나”라고 말했다.오퍼튜니스틱 크레디트란 복잡한 기업 인수합병(M&A)이나 자본 재조정 등을 위해 일시적으로 자금이 필요한 우량 기업에 사모 주식펀드에 비해 낮은 요구 수익률로 투자하는 전략이다.만기와 이자가 있는 대출이나 상환우선주 방식으로 투자한다. 투자자는 상대적으로 작은 원금 손실 위험을 지고 중수익을 기대할 수 있고, 기업들은 PEF 투자와 달리 경영권을 양보하지 않으면서 낮은 조달비용으로 투자받을 수 있어 최근 미국과 유럽 등지에서 큰 인기를 얻고 있다.젠킨스 대표는 “최근 활발한 크레디트 투자 전략인 ‘디렉트 렌딩(direct lending)’도 여전히 매력적이지만 시장 경쟁이 날로 치열해지면서 수익률이 떨어지고 원금보호 조항도 약해지고 있다”고 지적했다.이어 “이에 비해 시장 규모가 1조달러(약 1000조원)에 달하는 것으로 추정되는 오퍼튜니스틱 크레디트는 아직 대형 펀드가 많지 않아 투자 경쟁이 거의 없다”고 덧붙였다. 그만큼 투자자에게 유리한 조건으로 투자할 수 있다는 뜻이다. 디렉트 렌딩은 중소형 바이아웃(경영권 매매) 거래 등에 인수자금을 제공하는 투자 전략이다.젠킨스 대표는 “오퍼튜니스틱 크레디트 투자를 위해서는 투자 기회 발굴과 실사, 투자구조 설계 등 PEF 투자에 필요한 네트워크와 역량이 필요하다”며 “은행 등 제도권 금융회사는 접근하기 어려운 분야”라고 설명했다. 그는 “칼라일그룹은 회사의 모태인 PE 부문과 협업해 우량한 투자 기회를 확보하고 있다”고 강조했다.칼라일그룹은 기업 대출 등에 투자하는 크레디트 부문을 가장 중요한 성장동력으로 삼고 있다. 이를 위해 캐나다연금을 운용하는 캐나다연금투자위원회(CPPIB)에서 크레디트 투자 대표를 담당하던 젠킨스 대표를 2016년 영입했다. 칼라일 크레디트 부문은 약 45조원의 자산을 운용하고 있다.유창재 기자 yoocool@hankyung.com
▶마켓인사이트 2월 25일 오후 4시25분 신창재 교보생명 회장이 투자금 회수 문제로 갈등을 빚고 있는 재무적 투자자(FI)들과 협상 테이블에 마주앉는다. FI들이 지난해 10월 행사한 ‘풋옵션(특정 가격에 주식을 되팔 권리)’에 대한 해결책을 논의하기 위해서다. 양측의 만남은 평행선을 달린 지난해 12월 회동 이후 올 들어선 처음이다.25일 금융권과 투자은행(IB)업계에 따르면 신 회장과 FI들은 조만간 만나 FI들의 투자 회수를 위한 본격적인 협상을 시작한다. FI들의 손해배상 중재 신청 전 모든 대안을 협의해 보는 자리가 될 전망이다. 이 협상에 정통한 IB 관계자는 “신 회장(특수관계인 포함 지분율 36.91%)과 FI들(29.34%)이 보유한 지분 약 66%를 금융지주회사 등에 공동 매각하는 방안도 양측 협상 테이블에 올릴 계획”이라고 전했다. 풋옵션을 행사한 데 이어 이행을 강제하기 위해 중재 신청을 강행하겠다고 압박하는 FI들이 한발 물러서지 않는 한 신 회장의 선택지가 많지 않다는 분석도 나온다.교보생명 상장신 회장은 2012년 대우인터내셔널이 보유하던 교보생명 지분 24%를 팔아야 할 상황에 처하자 어피너티, IMM PE 등 FI들을 우군으로 끌어들였다. 당시 신 회장은 FI들이 투자금을 회수할 수 있도록 2015년 9월까지 기업공개(IPO)를 하겠다고 약속했다. IPO가 이뤄지지 않으면 FI들이 신 회장을 상대로 풋옵션을 행사할 수 있다는 조항을 주주 간 계약에 명시했다. FI들은 약속 시한을 3년이나 넘기도록 교보생명 상장이 이뤄지지 않자 지난해 10월 풋옵션을 행사했다. FI들은 보유 지분을 주당 40만9000원, 총 2조123억원에 사달라고 요구하고 있다. 이들의 매입 원가(주당 24만5000원)보다 66.9% 높은 수준이다.교보생명은 지난해 12월 뒤늦게 IPO를 하겠다고 발표했지만 FI들의 마음을 되돌리기엔 역부족이었다. 생명보험사 주가가 2017년 이후 줄곧 내림세여서 FI로선 교보생명 상장의 실익이 없기 때문이다. IB업계가 예상하는 교보생명의 주당 공모가격은 20만원 안팎으로 풋옵션 행사가격(주당 40만9000원)의 절반 수준이다. 이런 상황에서 FI들이 풋옵션을 거둬들이면 펀드 출자자들로부터 배임 소송을 당할 수 있다. FI들이 풋옵션을 행사한 상황에서는 교보생명이 한국거래소의 상장예비심사를 통과하기 어렵다.신 회장의 FI 풋옵션 지분 매입신 회장은 그동안 FI 지분을 되사줄 다양한 대응 방안을 검토했다. FI들의 풋옵션이 대한상사중재원으로부터 받아들여지면 신 회장은 보유 지분 대부분을 잃고 경영권을 위협받기 때문이다.FI 보유 지분을 대신 사줄 백기사 영입이 대표적이다. 하지만 경영권 없는 소수 지분을 시가보다 훨씬 비싼 2조원에 사주겠다는 백기사는 나타나지 않았다.신 회장이 보유 지분을 담보로 대출을 받아 FI 지분을 사주는 방안도 있다. 하지만 시장에서 평가하는 신 회장의 지분 가치와 담보인정비율(LTV) 등을 고려할 때 빌릴 수 있는 돈은 5000억~8000억원이라는 게 금융권 분석이다. 2조원 넘는 풋옵션 지분을 사들이기엔 부족한 액수다.법적 소송 ‘맞대응’FI들은 이르면 다음달 대한상사중재원에 중재를 신청할 계획이다. 중재란 재판에 부치지 않고 제3자가 개입해 분쟁을 조정하는 절차다. 중재 결과는 법원 판결과 같은 법적 효력을 지닌다. 통상 중재에는 6개월 이상의 시간이 걸린다. 중재에서 승리하면 FI들은 신 회장 지분을 압류해 제3자에게 넘길 수 있다.신 회장 측은 이 같은 상황을 반전시키기 위해 FI 등을 상대로 소송을 거는 방안도 검토하고 있다. 2012년 맺은 주주 간 계약의 무효를 주장하는 소송과 풋옵션 가격을 산정한 딜로이트안진 회계법인에 대한 손해배상 청구 소송이다. 하지만 승소 가능성에 대해선 전망이 엇갈린다.대안으로 부상한 공동매각신 회장과 FI들을 대표하는 박영택 어피너티에쿼티파트너스 회장은 지난해 12월 서울 모처에서 비밀 회동을 했다. 당시 만남에서는 신 회장 보유 지분 처분에 대한 논의가 이뤄지지 않았다.하지만 신 회장이 FI들이 보유한 풋옵션 지분을 매입하는 것이 사실상 어려워지면서 이번 만남에선 지분 공동 매각 방안도 협상 테이블에 오를 것이란 전언이다. IB업계 관계자는 “신 회장이 FI들에 지분을 압류당하느니 그 전에 보유 지분을 활용해 얻을 수 있는 최대치를 얻어낼 방안을 찾기 시작한 것”이라고 설명했다.유력한 시나리오는 신 회장과 FI들이 보유한 교보생명 지분 66%를 경영권 프리미엄을 받고 KB, 신한, 우리, 하나금융 등 금융지주사 주식과 교환하는 것이다. 이 경우 교보생명은 해당 금융지주의 자회사로 편입되는 대신 신 회장은 금융지주사 지분 6~13%를 보유한 대주주가 될 수 있다. 교보생명 최고경영자(CEO) 지위도 유지할 가능성이 있다. 금융업계 관계자는 “어디까지나 금융지주사들끼리 교보생명 지분을 놓고 경쟁을 벌일 경우 가능한 시나리오”라고 평가했다.정영효/유창재 기자 hugh@hankyung.com
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