3억 이하 시골집 있어도 올해부터 '1주택자'로 종부세 매긴다

종부세 합산배제·특례 30일까지 신청하세요

일시적 2주택·상속집 주택수 산정시 빼기로
직장 어린이집용 주택 모두 합산배제 대상에
기간 끝난 단기임대주택 합산배제 제외 신고해야
1주택자 공제 14억 무산…부부공동명의 '대혼란'
일단 기존대로 판단해야

사진=연합뉴스

종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신청기간이 됐다. 오는 30일까지다. 국세청은 지난 16일까지 약 64만 명에게 안내문을 발송했다고 밝혔다. 일시적 2주택, 지방 저가 주택, 상속주택 특례 등은 올해부터 시행된다. 또 1가구1주택자 기본공제는 정부안(14억원)과 현재 제도(11억원)에 차이가 나 부부 공동명의 특례 신청을 고민하는 사람은 법 개정 여부를 지켜봐야 한다. 종부세 합산배제 및 과세특례 신청과 관련해 납세자들이 알아두면 좋을 내용과 궁금해할 만한 내용을 정리했다.

민간임대주택 합산배제 여부 잘 따져야

합산배제 신고 대상은 전용면적 및 공시가격 등 요건을 갖춘 임대주택, 사원용 주택(기숙사 및 미분양 주택 포함), 주택건설 사업자가 주택 건설을 위해 취득한 토지다. 합산배제를 신고하면 해당 부동산은 종부세 과세 대상에서 제외된다. 과거 신고를 했다면 변동사항이 없는 경우 별도로 신고할 필요가 없다. 다만 임대등록이 말소되는 등 합산배제 요건을 충족하지 못하게 되면 제외 신고를 해야 한다.

지난해와 달라진 점도 있다. 기존에는 어린이집용 주택 중 가정 어린이집용 주택만 합산배제 대상이었는데, 모든 어린이집용 주택이 합산배제 신고 대상이 됐다. 주택건설사업을 위해 멸실시킬 목적으로 취득해 취득일부터 3년 이내에 멸실시킬 주택도 합산배제 신고 대상에 포함됐다.

민간임대주택은 새집을 지어서 임대하는 건설임대주택과 기존 주택을 사들여 임대하는 매입임대주택에 따라 합산배제 적용 여부가 다르다. 4년 단기임대주택은 제도가 폐지됐기 때문에 의무 임대기간이 끝나면 자동으로 임대등록이 말소된다. 이 경우 합산배제 제외 신고를 해야 한다. 10년 장기매입임대주택 중 아파트는 합산배제 대상이 아니다. 다만 건설임대라면 합산배제 신고가 가능하다.

상속주택 종부세 폭탄 피하려면 특례 필수

과세특례 중 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가 주택을 소유한 경우 1가구1주택자 계산 방식을 적용받을 수 있는 특례가 새로 마련됐다. 특례를 적용받으면 기본공제 11억원 및 세액공제(고령자 및 장기보유)도 받을 수 있다. 일시적 2주택 특례를 받으려면 1주택자가 신규 주택을 취득한 후 2년이 경과하지 않아야 한다.

상속주택 특례는 상속받은 지 5년이 지나지 않은 주택, 소유 지분 40% 이하 주택, 보유 지분이 공시가격 6억원(비수도권은 3억원) 이하인 주택 중 하나에 해당되면 가능하다. 상속 시점은 주택 등기일이 아니라 피상속인의 사망일이다. 상속받은 주택이 여러 채더라도 요건에 해당되면 특례를 적용받을 수 있다. 지분 40% 이하의 기준은 전체 주택이다.

지방 저가 주택 특례는 공시가격 3억원 이하면서 수도권, 광역시(군 제외), 특별자치시(읍·면 제외) 이외 지역에 소재하는 1주택에만 적용된다. 경기도 읍·면 지역에 있는 3억원 이하 주택은 특례 적용 대상에서 제외된다. 경기도는 수도권에 포함되기 때문이다. 또 지방 저가 주택을 2채 이상 소유하면 1주택자 특례를 적용받을 수 없다. 상속주택과 차이점이다. 요건에 해당되는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가 주택을 모두 갖고 있으면 어떻게 될까. 정답은 ‘특례를 받을 수 있다’이다. 그렇다고 이들 주택에 과세가 되지 않는 것은 아니다.

복잡해진 부부 공동명의 특례

부부 공동명의 특례는 상황이 복잡하다. 이 특례는 공동명의자들이 단독명의와 같은 방법으로 종부세액을 계산할 수 있게 해준다. 문제는 정부가 앞서 세제 개편안을 통해 올해 한시적으로 1가구1주택자의 종부세 기본공제 금액을 14억원(지난해는 11억원, 내년 이후엔 12억원)으로 조정하겠다고 밝혔지만 아직 법 개정이 이뤄지지 않았다는 점이다. 이 때문에 발송된 안내문에는 기본공제 금액이 11억원으로 적혀있다.

부부 공동명의는 12억원(1인당 6억원)의 공제를 받는데, 1주택자 기본공제 금액이 14억원으로 추후 바뀌면 특례를 신청하는 게 대체로 유리하다. 납세자들은 일단 11억원을 기준으로 판단해 공동명의와 단독명의 중 유리한 쪽을 선택하고 추후 법 개정 여부를 살펴야 한다.

도병욱 기자 dodo@hankyung.com