"1기 신도시 주택 소유자 노후화로 '불만'…재건축 가장 원해"

국토연구원 보고서…"분담금 2억원 수준이면 재건축 수용 의향"

경기도 1기 신도시에서 전출을 희망하는 주민들은 전출 이유로 주택 노후화로 인한 관리상태 불만을 가장 많이 꼽은 것으로 나타났다.

또 1기 신도시 주택 소유자들이 가장 선호하는 주택 재정비 방식은 아파트 단지 전체를 신축하는 형태의 재건축인 것으로 조사됐다.

국토연구원은 29일 이 같은 내용이 담긴 '1기 신도시 주택 소유자의 인식조사' 보고서를 발간했다.

연구원은 경기도 분당, 평촌, 일산, 산본, 중동 등 5개 1기 신도시의 주택 소유자들의 주택 구매와 거주, 전출과 주택 재정비에 대한 인식을 파악하고 재정비 정책의 방향을 제시하기 위해 보고서를 작성했다고 소개했다.

보고서에 따르면 1기 신도시는 주택과 기반시설이 노후화되면서 주차난과 층간소음, 편의시설 노후화 등으로 인해 소유자와 거주자들로부터 해당 지역의 재정비 요구가 커지고 있는 것으로 나타났다.

1기 신도시의 최초 입주는 1991∼1993년 사이로, 가장 빠르게 입주한 경우 현재 입주 32년이 지났고 올해를 기준으로 건축 연한이 30년을 넘는 아파트가 전체 36만5천492호 중 6만986호로 16.7%에 달한다.

특히 평촌과 분당의 경우 2만5천호 이상이 건축 연한 30년이 지나 노후화가 진행되고 있다.

1기 신도시 내 주택 소유자 546명을 대상으로 실태 조사를 한 결과 점유형태 별로는 거주 중인 경우가 77.2%, 임대 중인 경우가 22.8%로 나타났다.

또 1주택자는 77.9%. 2주택자는 18.5%, 3주택자 이상은 3.5%로 조사됐다.

아울러 1기 신도시 주택 소유자의 77.1%는 매매를 통해 주택을 구입했으며 신도시 조성 초기 분양을 통해 구입한 비율은 20.3%로 나타났다.

증여 또는 상속은 2.0%, 기타 방법으로 구입은 0.5%였다.

주택구입을 위한 자금조달 방법은 필요 자금의 58.7%는 저축한 자금, 이 외 금액의 30.4%는 은행 대출로 각각 마련한 것으로 나타났다.

다만 1989∼1998년 사이에는 전체 주택비용의 약 70%를 저축으로 마련했으나 2019년 이후에는 이 비중이 53.0%로 줄어들었고, 은행 대출로 자금을 조달한 비율은 1989∼1998년 15.0%에서 2019년 이후 31.5%로 두 배 이상 늘어난 것으로 파악됐다.

주택구입의 목적을 보면 순수 실제 거주만을 목적으로 구입 62.0%, 거주하면서 시세차익을 기대하며 구입 33.7%, 거주 없이 시세차익을 목적으로 구입 2.3%, 투자와 월세(임대) 수익을 목적으로 구입 2.1%로 나타나 대부분이 실거주 목적인 것으로 조사됐다.

1기 신도시 주택 소유자들은 시간에 따라 가격이 상승할 것(37.2%)으로 생각하면서 신도시 프리미엄 효과(30.7%)와 재건축·리모델링 등 개발 호재로 인한 가격 상승(25.6%)도 기대하는 것으로 조사됐다.

1기 신도시 주택 소유자들의 거주 여부를 결정하는 가장 중요한 요소는 직장·통근(32.4%)이었으며 이어 학교·학원 등 교육환경(17.0%), 도시공원과 녹지환경(13.7%), 부모·자녀·지인 등과 가까이 살기 위해(13.2%) 등의 순이었다.

1기 신도시에 거주하지 않는 이유도 역시 직장·통근(51.2%) 때문이라는 답이 가장 많았다.

이어 부모·자녀·지인 등과 가까이 살기 위해서(19.4%), 주택의 노후 및 관리상태(11.6%) 등의 순이었다.

1기 신도시에서 전출을 희망하는 경우 가장 큰 이유는 주택의 노후 및 관리상태(23.1%)로 조사됐다.

이어 부모·자녀·지인 등과 가까이 살기 위해(20.9%), 직장·통근(14.3%), 주차장·공용공간·보안 등 시설(9.9%) 등의 순으로 응답률이 높았다.

1기 신도시 주택 소유자들이 가장 선호하는 주택 재정비 방식으로는 재건축(46.2%)이 꼽혔다.

이어 리모델링 35.9%, 없음 또는 현행 유지 11.2%, 개별 개조 또는 수선 5.8% 순으로 나타났다.

신도시 별로는 분당의 재건축 희망 답변 비율이 57.1%로 가장 높았고 이어 평촌 44.7%, 산본 44.4%, 중동 41.6%, 일산 40.3% 등의 순이었다.

1기 신도시 주택 소유자들은 제약 조건이 없는 경우 재건축에 평균 1억8천만원, 리모델링과 동별 전면개조에 평균 1억원을 지불할 의향이 있는 것으로 조사됐다.

다만 개인 분담금이 늘어날수록 재건축이 아닌 다른 재정비 방식을 선택할 가능성이 높아지는 것으로 나타났다.

재건축 사업에서는 분담금이 2억원일 경우 56.0%, 3억원일 경우 82.0%가 사업을 수용할 의사가 없는 것으로 확인됐다.

리모델링 사업의 경우 분담금이 1억원일 경우 40.0%, 1억5천만원일 경우 70.0%가 사업 수용 의사가 없는 것으로 조사됐다.

손은영 국토연구원 전문연구원은 "주택 재정비 방식으로 주로 재건축과 리모델링을 선호하는 것으로 조사됐지만, 신도시별로 순위 간 격차가 존재하고 수단별 최대 지불가능 금액의 차이도 있어 수요자와 지역의 특성에 맞춘 관리 수단이 요구된다"며 "동별 전면 개조, 개별 전면 또는 부분 수선 등과 같은 새로운 유형의 방식을 택할 수 있도록 재정비 방식을 다각화하고 활성화할 수 있도록 제도화하는 방안을 검토해야 한다"고 제언했다.

/연합뉴스