저가교환 절세법

10억 주택 매도후
3.5억 증여했다면
증여세 4850만원 부과

부모·자식 주택 교환시
차액 3.5억 중 3억은
증여세 부과 안돼
10년간 5천만원까지
비과세 증여 적용땐 '0'
사진=게티이미지뱅크

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서울에 시가 10억원 아파트를 보유한 A씨는 최근 집을 매도하고 경기도로 이사하려다 마음을 접었다. 서울 집을 처분하고 남은 차액을 자식에게 물려주자니 수천만원에 달하는 증여세 부담이 컸기 때문이다. 최근에는 부동산시장이 얼어붙어 원하는 가격으로 집을 거래하기도 쉽지 않다고 판단했다. 그러던 중 A씨는 아들이 보유하고 있는 경기도 신도시의 6억5000만원 정도 집과 자신의 서울 집 소유권을 교환할 수 있다는 것을 알게 됐다. 이를 통해 3억5000만원을 사실상 아들에게 증여하게 되지만 증여세는 한 푼도 내지 않을 수 있다.
10억 집 가진 부모, 6.5억 아들 집과 맞바꿀 땐 증여세 안낸다

차액 3억원까지는 증여가액 합산 안 돼
최근 몇 년간 집값이 급등하면서 자녀에게 집을 증여하는 사례가 많다. 이때 고액의 증여세를 무는 경우가 많아 부담이 크다. 하지만 자녀에게도 집이 한 채 있다면 세금 부담은 크게 줄어든다. 상속세 및 증여세법 제35조에 따르면 가족 간 집을 교환할 때 차액의 3억원, 혹은 시가의 30% 중 적은 금액은 증여세 과세 대상에서 제외하기 때문이다.

만약 시가 8억원의 집과 5억원의 집을 가족 간에 맞바꾼다면 8억원의 30%인 2억4000만원까지 증여가액에서 빠진다. 15억원 아파트와 10억원 아파트 소유권을 교환할 때 15억원 아파트의 30%는 4억5000만원이지만 3억원까지 증여가액 제외가 인정된다. 자신의 10억원 집과 아들이 소유한 6억5000만원 집을 교환하는 A씨의 경우 차액 3억5000만원 중 3억원까지는 증여세가 부과되지 않는다. 증여세 과세 대상은 5000만원이지만, 이마저도 부모·자식 간에는 10년 동안 5000만원까지 비과세로 증여할 수 있다는 조항을 활용해 증여세를 전액 내지 않게 된다.

A씨 부자가 각각 1가구 1주택자로 2년 이상 거주해 양도소득세 비과세 요건을 채웠다면 양도세도 내지 않는다. 결국 A씨는 두 집에 대한 취득세만 내면 증여세와 양도세를 내지 않고 3억5000만원가량의 차익을 자식에게 물려줄 수 있다. 같은 돈을 현금으로 증여했다면 4850만원의 증여세가 발생했을 것이다.
양도세 계산에는 유의해야
주택을 맞바꿀 때는 미리 감정평가를 받아놓는 것이 좋다. 현행 세법은 거래 가액이 불분명할 경우 주변 매매가 등 유사 매매 사례가를 기준으로 차액을 계산하지만, 감정평가 가격이 있으면 이를 우선 적용한다.

다만 서로 가액이 다른 주택을 교환할 때 양도세 계산에는 주의해야 한다. 아버지가 갖고 있는 15억원 집과 아들이 소유한 10억원 집을 맞교환하는 경우를 가정하자. 굳이 따지면 아버지는 15억원의 집을 10억원을 받고 매각한 것으로 생각할 수 있다. 1가구 1주택 양도세 비과세 기준인 12억원 이하에 해당해 2년 거주 요건만 채우면 양도세를 내지 않아도 된다고 생각하기 쉽다. 하지만 과세당국 판단은 다르다. 실제 주택 가치인 15억원을 처분 가격으로 간주해 여기에 대한 양도세를 매긴다.

아버지가 아들에게서 받은 10억원의 주택값이 올라 향후 15억원에 처분할 때도 계산 방식은 같다. 아버지로서는 원래 본인이 갖고 있던 15억원 주택을 처분해 10억원 주택을 받은 셈이므로 주택 매수가액을 15억원이라고 생각할 수 있다. 하지만 과세당국은 소유권 교환 시점의 주택 가치인 10억원을 취득가로 보고 처분가인 15억원과의 차익을 계산한다.

반대로 10억원의 집을 아버지에게 넘기고 아들이 받은 15억원 집은 교환 주택 가격 10억원에 증여세를 낸 2억원을 인정받아 취득가액이 12억원이 된다. 5억원의 차익 중 3억원의 저가 양수를 제하고 나머지 2억원에 대해 증여세를 내면 취득가액에 이를 더할 수 있어서다. 권민 세무사권민사무소 대표세무사는 “증여가액으로 잡힌 2억원은 주택 취득가액에 더할 수 있다”며 “이렇게 주택 취득가액을 10억원에서 12억원으로 높여 놓으면 향후 주택을 매각할 때 양도차익이 줄어 양도세를 절세할 수 있다”고 설명했다.

김소현 기자 alpha@hankyung.com

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