인플레이션 우려에 불안하다면…리츠에 주목할 때
SK리츠, 상장 후 수익률 25%대…국내 유일 분기배당

"리츠 주가, 금리와 동행…인플레이션 헤지 가능"
NH농협리츠운용 등 상장 리츠 늘어날 전망
(사진=게티이미지뱅크)

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공모가 5000원, 공모가 대비 수익률 25.6%(15일 종가 기준)

이달 들어 코스피지수는 2900선 초반까지 밀려나면서 시장 변동성이 확대됐지만, 여전히 높은 수익률을 유지하고 있는 종목이 있다. 바로 지난달 중순 상장한 SK리츠다. SK리츠는 지난달 일반 투자자 대상 공모 청약에서 552대1의 경쟁률을 기록했다. 이는 공모 리츠 중 최고 기록으로, SK그룹의 기업공개(IPO) 중에서도 사상 최고 경쟁률이다.

리츠(REITs)는 부동산 투자전문 자산관리회사(리츠AMC)가 우량한 주거 및 비주거 상업용 부동산에 투자하고, 투자부동산의 임대수익과 자산가치 상승에 기반한 투자수익을 투자자에게 배당의 형태로 분배해주는 부동산 간접투자 상품이다.

SK리츠는 SK그룹의 '스폰서 리츠'로, 안정성과 신뢰도가 높다는 게 특징이다. 대기업 금융기관 연기금 등이 대주주로 참여해 자금조달 자산운용 시설관리 등을 전반적으로 지원하기 때문이다.

SK리츠는 그룹 본사 사옥인 서울시 종로구에 있는 SK서린빌딩을 매입했다. 116개 SK 주유소를 보유하고 있는 클린에너지위탁관리부동산투자회사(클린에너지리츠) 지분 100%를 편입했다. SK그룹이 이 자산을 장기로 책임 임차해 임대료를 SK리츠에 지급하면, SK리츠는 이를 재원으로 분기별 배당금을 분배하는 구조다.

시장이 SK리츠에 대해 뜨거운 관심을 나타낸 이유로는 배당도 있다. SK리츠는 국내 리츠 중 최초로 분기 배당을 실시한다고 밝혔다. 예상 배당수익률은 5.5%로, 현재까지 국내에서 유일하게 분기 배당을 실시하는 것이다.

라진성 KTB투자증권 연구원은 "올해 가장 주목받는 리츠로 대체투자 및 배당주에 관심있는 투자자라면 포트폴리오에 편입해야 하는 종목"이라며 "SK그룹 내부 및 외부의 신규자산을 빠르고 효율적으로 편입 가능할 전망으로, 향후 자산 매입 및 운영 등 다양한 분야에서 시너지가 기대된다"고 평가했다.
상장 리츠, 공모로 청약하거나 일반 주식처럼 투자
상장 리츠에 투자하는 법은 간단하다. 공모주처럼 청약에 들어가거나 상장 후 주식처럼 거래하면 된다. 물론, 상장 리츠도 일반 종목처럼 가격이 오르거나 내려가는 등 등락을 보인다. 하지만 하락하더라도 손절을 생각하기 보다는 보유하는 게 유리하다. 상장 리츠 주식이 하락했다고 해당 리츠가 보유한 부동산 가치가 하락했다는 의미는 아니기 때문이다. 오히려 저가매수를 통해 기회를 엿보는 게 유리하다.

통상 리츠는 일반 상장 주식 대비 주가 변동성이 낮다는 점에서, 하락장에서도 상대적으로 주가 방어율이 높은 편이다. 직장인 A씨는 3년째 신한알파리츠를 보유하고 있다. 최근 코스피가 3000선이 붕괴되는 하락장이었지만, 수익률은 여전히 40% 이상을 유지하고 있다. A씨는 "이번 계기로 리츠의 매력에 대해 실감하게 됐다"며 "꼬박꼬박 들어오는 배당은 그냥 현금으로 놔뒀는데, 이럴 줄 알았으면 더 많이 리츠를 사는 데 재투자 할 걸 그랬다"고 밝혔다.
사진=게티이미지뱅크

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시장에서 리츠에 대한 관심이 집중되는 배경으로는 인플레이션 우려도 작용하고 있다. 원자재 가격 상승을 중심으로 한 인플레이션 우려가 시장에 확산하고 있다는 점은 달리 말하면 리츠에 주목해야 하는 이유 중 하나다. 인플레이션 시기엔 현금의 가치가 나날이 떨어지는 만큼, 리츠를 통해 부동산에 투자하면 나중에 부동산 가격이 오르기 때문에 이전의 현금 가치를 지켜나갈 수 있게 된다. 건설비용이 오르면서 기존 자산가치와 임대료도 함께 상승하는 것이 일반적인 흐름이기 때문이다.

실제로 60년의 역사를 지닌 미국 리츠는 6회 금리 인상기 중 3회는 리츠가 벤츠마크인 S&P500 지수를 웃돌았다. 2회는 동일했고, 1회는 이를 하회했다. 이경자 삼성증권 연구원은 "금리 인상은 경기 회복을 시사하므로 부동산의 펀더멘털(기초체력) 개선을 반영해 금리와 리츠 주가는 동행하는 모습을 보였다"며 "이중에서도 가장 양호한 성과를 보인 분야는 주택과 스토리지로, 이들은 임대료에 금리 인상분 전가가 가능하므로 인플레이션 헤지에 장점이 있다"고 설명했다.

해외 리츠도 투자가 가능하다. 미국이나 일본 등 해외 리츠는 우리나라보다 상장 종목 수와 분야도 다양하다. 일부는 월 배당을 하는 리츠도 있다. 하지만 환율과 매매 차익에 대한 양도소득세(매매차익 연 250만원 공제 후 22%) 등도 고려해야 한다는 점에서 종목을 고르기는 쉽지 않다.

주요 리츠 여러개를 담은 상장지수펀드(ETF)를 활용하는 것도 방법이다. 미국 리츠에 분산 투자하는 대표 ETF로는 '뱅가드 리얼이스테이트(VNQ)가 있다. 대신증권은 해당 ETF에 대해 "경기 회복에 따른 경제주체의 수요가 증가하고, 주택 수요를 자극하는 낮은 모기지 금리 수준이 투자 포인트"라고 설명했다. 지난 11일 기준으로 해당 ETF는 연초 이후 23.7% 수익률을 기록하고 있다.
NH농협리츠운용, 11월3일부터 일반 청약…신한·미래에셋 등도 출격
국내에선 현재 14개 리츠가 상장돼 있다. 앞으로 상장 리츠는 더 늘어날 전망이다. 현재 NH농협리츠운용, 신한리츠운용, 마스턴투자운용, 미래에셋자산운용은 연내 공모리츠 상장을 계획 중에 있어서다.

NH농협리츠운용은 다음달 두 번째 상장 리츠를 내놓는다. NH올원리츠의 공모가는 5000원, 공모주식수는 2810만주다. 이번 공모를 통해 1405억원을 조달할 계획이다. 오는 28일에서 29일 양일간 국내외 기관투자자를 대상으로 수요예측을, 11월3일에서 5일까지 3일간 일반투자자 청약을 진행한다.

NH올원리츠는 △분당 스퀘어 △에이원타워 당산 △에이원타워 인계 △도지물류센터를 기초자산으로 하는 멀티섹터의 코어플러스 자산 포트폴리오를 구축했다. 다양한 유형의 코어플러스 자산에 투자하는 실물형 멀티섹터리츠로,10년 평균 약 7%의 배당률을 형성하고 있다.

분당스퀘어는 현재 임대율 100%로 네이버 최대규모 자회사인 라인플러스가 73.4%를 사용중으로, 임대차 연장계약을 체결했다. 에이원타워 당산은 삼성생명이 앵커 테넌트이며 현재 임대률은 96.2%로, 매입시점 대비 임대율을 제고해 배당 안정성을 높였다. 에이원타워 인계는 1997년 준공이후 공실률을 5.9% 수준으로 낮춰, 매입시점 대비 임대매출이 크게 증가했다. 이천에 위치한 도지물류센터는 동원로엑스와 삼성전자 물류대행사인 하나로티엔에스가 준공시점부터 현재까지 사용중이다. 자산 임대율은 97%이나, 창고시설의 임대율은 100%로 상온, 저온 최신 복합물류센터다.

신한서부티엔디리츠는 11월말 공모청약을 목표로 하고 있으며, 인천 스퀘어원 쇼핑몰과 용산 드래곤시티 '그랜드 머큐어 앰배서더 호텔앤레지던스'를 편입했다. 미래에셋글로벌제1호리츠는 미국 스페인 소재 물류센터 편입을 계획 중이다.

고은빛 한경닷컴 기자 silverlight@hankyung.com

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