높아지는 부동산 시세에…랜드마크 오피스 개발에 힘 싣는 국민연금 [마켓인사이트]

토론토 뉴욕 서울 이어 멜버른에 조단위 투자
개발 통해 우량 자산 확보하는 '빌드투코어' 전략

완공 자산 인수만으론 초과 수익 내기 어려워
"우량 자산 매력적 가격대에 확보 가능...투자 이어나갈 것"

≪이 기사는 07월09일(06:18) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫

국민연금이 최근 투자한 호주 멜버른 쿼터 타워 조감도

국민연금공단이 조단위 최고급 오피스 개발건에 대한 투자를 이어나가고 있다. 전 세계 대도시 내 핵심 입지에 '랜드마크'가 될 수 있는 자산을 개발하는 빌드투코어(Build to Core) 전략이다.

◆뉴욕 서울 멜버른 등에 조단위 투자 이어가

8일 국민연금에 따르면 국민연금은 최근 호주 멜버른에 호주의 대형 부동산 운용사 렌드리즈(Lendlease)로부터 호주 멜버른에 들어서는 오피스 빌딩 '멜버른 쿼터 타워(Melbourne Quarter Tower)' 지분 100%를 인수했다. 인수액은 약 12억 호주달러(약 1조 160억원) 규모로 알려졌다.

멜버른 쿼터 타워는 2024년 완공 예정인 34층 규모의 오피스 빌딩으로 최고급 빌딩을 의미하는 '프리미엄'급 자산이다. 완공 이후 호주 최대 민간 보험사인 메디뱅크(Medibank)가 본사로 사용할 예정이다.

이번 투자는 국민연금이 수년 전부터 꾸준히 이어오고 있는 빌드투코어 전략의 연장선이다. 국민연금은 2016년 토론토 CIBC스퀘어, 2017년 뉴욕 맨해튼 원밴더빌트, 2018년 서울 르네상스호텔(現센터필드), 2020년 뉴욕 원매디슨에비뉴 등 거의 매년 조단위 개발 투자건에 나서고 있다. 모두 해당 도시 내 랜드마크로 손꼽히는 자산들이다.

국민연금의 주요 빌드투코어 투자 자산들. 왼쪽부터 토론토 CIBC스퀘어, 서울 센터필드(옛 르네상스 호텔), 뉴욕 원밴더빌트, 뉴욕 원매디슨에비뉴.

작년 말엔 CIBC스퀘어, 원밴더빌트, 원매디슨에비뉴 등 주요 투자건을 함께한 글로벌 부동산 운용사 하인즈와 1조 6000억원 규모의 빌드투코어 전략 펀드를 조성했다. 랜드마크 개발에 있어 높은 전문성을 지닌 하인즈와의 전략적 동맹을 통해 꾸준히 빌드투코어 투자건을 확보하기 위한 시도다.

이 같은 국민연금의 행보는 도심지에 완공된 건물에 투자하는 코어 전략이나, 일시적 이유로 공실률이 높거나 가격이 떨어진 건물에 투자하는 코어+ 전략 위주의 국내 연기금과는 차별화된다. 빌드투코어는 수 년간의 공사 기간 중 발생할 수 있는 완공 위험(리스크)와 임차인 확보 리스크를 안는 대신 완공 자산에 비해 낮은 가격에 인수하는 전략이다.

국민연금이 빌드투코어 전략에 주목하는 이유는 코어급 오피스 빌딩에 대한 임차인들의 선호와 그로 인한 가격 상승이 수년 째 이어지고 있기 때문이다. 국민연금 관계자는 "일반적인 코어 전략만으론 목표 수익률을 달성하기 어려운 투자 환경이 이어지고 있다"며 "국민연금이 갖고 있는 정보력과 협상력을 바탕으로 우량 물건을 개발 단계부터 선점함으로써 초과 수익를 노리고 있다"고 설명했다.

◆"신축·최고급에 몰리는 임차 수요에 개발 매력 높아져"

실제 콜리어스, 세빌스 등에 따르면 올해 1분기까지 뉴욕, 런던 등 주요 대도시 오피스에 대한 투자 규모는 전년 동기 대비 절반 수준에 불과했다. 하지만 맨해튼과 같은 핵심 도심 내 프라임 오피스의 임대료는 되려 상승하는 추세를 보이고 있다.

한 연기금 관계자는 "코로나19 대유행 이후 재택 근무 확산 등의 여파로 오피스 시장 전반이 타격을 입었지만 신축 프라임(최고급) 오피스에 대한 수요는 되려 늘어나는 양극화 현상이 전 세계적으로 벌어지고 있다"며 "자금력이 풍부하고 고속 성장 중인 IT기업이나 초대형 금융사 등 우량 임차인들이 우수 인재 유치, 친환경적 업무 공간 마련 차원에서 신축 오피스를 찾고 있기 때문"이라고 설명했다.

국민연금은 앞으로도 꾸준히 빌드투코어 자산에 대한 투자를 늘려나갈 전망이다. 하인즈와 결성한 합작(조인트벤처·JV)펀드와 같은 딜소싱(투자건 발굴) 플랫폼을 구축을 비롯해 물류센터, 바이오연구시설 등으로 적용 대상을 확대해나간다는 계획이다. 국민연금 관계자는 "빌드투코어는 대형 우량 자산을 매력적인 가격대에 인수함으로써 포트폴리오의 양과 질을 함께 확보하는 'Scale with Quality'가 국민연금의 기본 방향과 부합한다"고 말했다.

황정환 기자 jung@hankyung.com