개인별 원리금 상환액 연봉의 40% 못 넘는다…대출 전략 다시 짜라

빈난새 기자

김대훈 기자

입력2021.07.04 17:43 수정2021.07.12 16:07 지면A17

Cover Story
이달부터 DSR 규제강화

무주택자 신용대출 줄여야

연봉 8천만원·신용대출 9천만원
무주택자 9억원 집 구입때
주담대 4억 빌릴 수 있지만
신용대출 당장 1100만원
내년 7월엔 3200만원 줄여야

이달부터 개인의 상환능력(소득)에 따라 대출한도를 제한하는 ‘총부채원리금상환비율(DSR) 규제’가 대폭 강화되면서 금융소비자의 대출 셈법이 더 복잡해졌다. 내집 마련을 계획하는 무주택자는 담보인정비율(LTV) 우대 확대로 주택담보대출 한도가 더 늘어나지만, 개인별 DSR 규제가 동시에 적용되기 때문에 신용대출까지 동원하는 ‘영끌’ 대출은 사실상 어려워졌다. DSR 규제는 내년과 후년에 걸쳐 단계별로 계속 강화될 예정이어서 앞으로 대출을 계획하고 있다면 시기별 규제 내용을 잘 확인하고 기존 대출과 미래 현금흐름 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 여기에다 한국은행이 연내 기준금리 인상을 기정사실화하면서 금리 상승이 본격적으로 시작될 것이란 전망도 나온다. 전문가들은 전반적인 대출 전략 재점검에 나설 필요가 있다고 강조한다.

매년 강화되는 DSR, ‘영끌’ 어려워진다

DSR은 개인이 매년 내야 하는 대출 원리금 상환액을 연소득으로 나눠서 계산한다. ‘개인별 DSR 40%’ 규제 대상자가 되면 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘을 수 없다. 이달부터는 규제지역에서 시가 6억원 넘는 주택을 담보로 대출을 받거나 신용대출 총액이 1억원을 넘으면 DSR 규제를 받는다. 이는 1단계에 불과하다. 내년 7월부터는 총 대출액이 2억원, 2023년 7월부터는 총 대출액이 1억원만 초과해도 적용된다.

연소득이 5000만원이고 신용대출 5000만원(금리 연 3%)을 갖고 있는 무주택 직장인 A씨가 투기과열지구에서 6억원짜리 주택을 구입할 경우를 가정해보자. A씨는 LTV 우대 60%를 적용받아 주택담보대출을 3억6000만원(30년 원리금균등상환, 금리 연 2.7%)까지 받을 수 있다. 두 대출을 합친 A씨의 DSR은 50.9%다. 아직 집값 6억원까지는 개인별 DSR 적용 대상이 아니므로 A씨는 은행 심사에 따라 DSR 40%를 넘겨도 대출을 받을 수 있다. 단 이달부터는 DSR을 계산할 때 신용대출을 기존처럼 10년이 아니라 7년에 걸쳐 나눠 갚는다고 가정하기 때문에 DSR 값이 이전보다 높아지게 된다.

내년 7월부터는 A씨도 이런 ‘초과 대출’이 안 된다. 총 대출액이 2억원을 넘기면 DSR 40% 규제를 받기 때문이다. A씨가 주택담보대출 3억6000만원을 모두 받으려면 신용대출을 1150만원으로 줄여야 한다. 이때부터는 신용대출의 DSR 산정 만기 기준이 7년에서 5년으로 또 줄기 때문에 그만큼 대출 한도도 확 준다.

6억원 초과 주택의 담보대출은 이달부터 바로 DSR 40% 규제 대상이다. 따라서 기존에 신용대출이 있었다면 LTV 우대로 늘어난 담보대출을 모두 받기 위해 신용대출을 줄여야 한다. 가령 연소득이 8000만원이고 신용대출 9000만원을 갖고 있는 무주택자가 투기과열지구에서 9억원짜리 집을 사기 위해 대출을 받는다면 LTV 확대에 따라 주택담보대출은 7월 이전(3억6000만원)보다 늘어난 4억원을 받을 수 있다. 대신 DSR 40%에 맞춰 신용대출을 당장 7905만원으로, 내년 7월 이후라면 5810만원으로 줄여야 한다.

결국 DSR 규제 아래서 주택자금 용도 대출을 최대한으로 받으려면 대출 만기를 늘리고 신용대출은 신중하게 받는 게 좋다. 만기가 길어질수록 금리가 높아진다는 점은 감안해야 한다. 청년·신혼부부는 정책 모기지인 보금자리론과 적격대출을 이달부터 ‘40년 만기’로 선택할 수 있다.

변동금리 대출 줄이되 조건 따져봐야

초저금리가 오랫동안 이어지면서 현재 가계대출의 70% 이상은 변동금리 대출이 차지하고 있다. 변동금리 대출은 금리 인상기에 취약한 만큼 고정금리로 갈아타는 것도 고려해볼 만하다. 단 대출 조건과 시기 등을 따져봐야 한다. 현재 주요 시중은행 주택담보대출의 변동형과 고정(혼합)형 금리 차이는 0.5%포인트 안팎이다. 한 시중은행 관계자는 “변동금리가 실제로 오르고 나서 바꿔도 늦지 않다”고 조언했다.

기존 대출을 받은 시점에 따라 대환대출 시 중도상환수수료, 인지세 등 부대 비용이 발생한다. 규제 변화에 따라 이전보다 대출 한도가 줄어들 수 있다는 점도 유의해야 한다. 새로 주택담보대출을 받으려는 수요자는 금리 인상을 대비해 고정금리형을 우선 고려하는 것이 좋다.

빈난새/김대훈 기자 binthere@hankyung.com

관련 뉴스

1

빚투·영끌 어려워지나…은행권 3분기 가계대출 문턱 높인다

은행권의 가계 신용·주택담보대출 심사 문턱이 올 3분기에 더욱 높아질 전망이다. 금융당국의 가계대출 규제가 강화된 데 따른 결과다. ‘빚투(빚내서 투자)’ ‘영끌(영혼까지 끌어모음)’ 흐름에 제동이 걸릴지도 주목된다. 한국은행이 12일 발표한 ‘금융회사 대출 행태 설문조사 결과’를 보면 올 3분기 은행권의 신용대출을 비롯한 가계일반대출 태도지수는 -18로 지난 2분기(0) 대비 18포인트 하락한 것으로 나타났다. 가계주택대출 태도지수도 -18로 전분기(-9)보다 9포인트 낮아졌다.이 지수(-100~100)가 마이너스면 대출 심사를 강화하겠다는 금융회사가 그렇지 않은 곳보다 많다는 의미다. 이번 조사는 지난달 14~25일 금융회사 201곳(은행 17·상호저축은행 16·신용카드 8·생명보험사 10·상호금융조합 150) 여신책임자를 대상으로 진행됐다.금융당국이 지난 4월 말 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR)을 확대 적용하는 것을 골자로 하는 '가계부채 관리방안'을 발표하자 금융회사도 가계대출을 조이고 있다는 평가가 나온다. 당국이 이처럼 규제망을 촘촘하게 짜는 것은 가계부채 증가속도가 그만큼 빠르기 때문이다. 가계신용 잔액은 지난 1분기 말 1765조원으로 작년 1분기 말에 비해 153조6000억원(9.5%) 불어났다. 전년 동기 대비 증가액 기준으로 통계를 작성하기 시작한 2003년 이후 가장 컸다. 은행의 대기업대출 태도는 3분기 -3으로 전분기(-3)와 변화가 없었다. 중소기업 대출태도지수는 3으로 전분기(9) 대비 다소 낮아졌다. 은행들이 보는 가계 신용위험지수는 3분기에 18로 전분기(6)보다 12포인트 올랐다. 가계주택 신용위험도 18로 12포인트 뛰었다. 중소기업과 대기업 신용위험지수는 각각 15와 -3으로 3포인트, 9포인트 떨어졌다. 가계의 주택대출수요는 6으로 6포인트 상승했다. 일반대출수요는 0으로 18포인트 하락했다. 김익환 기자 lovepen@hankyung.com
2

'슬기로운 여름방학 학습' 미리 전략 세워라

커버스토리대부분 중·고등학교가 2021년 1학기 기말고사를 마치고 오는 19일 전후로 여름방학에 들어갑니다. 짜여진 일정에 따라 움직여야 했던 학기 중과 달리 방학은 각자의 형편에 맞게 부족한 학습을 보충할 수 있는 소중한 시간이죠. 얼핏 보면 한 달여 시간이 긴 것 같지만 어영부영 하다 보면 여름방학이 순식간에 지나가고 후회만 남을 수도 있습니다. 여름방학을 어떻게 보낼지 주도면밀한 계획을 짜야 하는 이유입니다.수시 원서접수와 대학수학능력시험을 앞둔 고3 수험생은 무엇보다 코로나19 예방백신을 맞아야 합니다. 오는 19∼30일 각 지역 예방접종센터에서 화이자 백신을 맞아야 하는데 학교별로 단체접종을 하게 됩니다. 만약 열이 나는 등 이유로 정해진 단체접종일에 백신을 맞지 못하면 30일까지 따로 날짜를 예약해 개인적으로 접종을 받아야 합니다. 백신은 코로나19 전파를 막을 수 있는 가장 강력한 방어책이기 때문에 고3 수험생은 나와 가족, 동료를 위해 꼭 백신을 맞도록 합시다.수시모집을 앞두고 학교생활기록부와 자기소개서 등 관련 서류를 준비하는 것도 이번 여름방학에 사실상 마무리해야 합니다. 2022학년도 대학입시에서는 교사 추천서가 폐지된 만큼 자신의 특장점을 나타낼 수 있는 서류는 학생부와 자소서뿐입니다. 특히 자소서는 기존 4개 문항 5000자 이내에서 3개 문항 3100자로 축소됐습니다. 주요 항목은 거의 바뀌지 않았지만 분량이 줄어든 만큼 압축적으로 자신의 장점을 소개할 수 있도록 작성해야 합니다. 교과 세부능력·특기사항은 고교 전 교과에 대해 반드시 기재하도록 한 만큼 혹시 빠진 부분은 없는지도 꼼꼼히 살펴야 합니다. 수능 대비도 확실히 해야죠.고 1, 2에게도 여름방학은 중요한 시기입니다. 2023학년도부터 서울대가 정시모집에서도 교과평가를 반영하기로 한 데다 2024학년도부터는 영재·발명교육 실적과 자율동아리 활동, 수상 경력 및 개인 봉사활동 실적 등을 대입 전형자료로 사용할 수 없습니다. 게다가 자소서는 2024학년도 대입부터 완전 폐지됩니다. 정규 교육 과정의 중요성이 더욱 커진 것이죠. 이 때문에 여름방학을 이용해 국어, 수학, 영어의 기본기를 단단히 다져야 합니다. 또한 학기 중일 때보다는 다소 시간적 여유가 있으므로 다양한 분야의 책을 읽어두면 좋습니다. 독서는 사고와 이해력을 넓혀주고 논리적 표현력도 길러줍니다. 여름방학을 이용한 국·영·수 학습법을 4, 5면에서 알아봅시다.정태웅 한경 경제교육연구소 연구위원 redael@hankyung.com
3

고1,2 국어는 고전 시가와 소설 정리…수학 선행학습을

방학은 성적 향상의 최적의 시기다. 하지만 무작정 공부 시간만 늘린다고 효과를 볼 수 있는 것은 아니다. 종로학원의 협조로 고 1, 2 학생에게 도움 될 만한 국어, 수학, 영어 학습전략을 알아보자. 국어/방학 중 문학 집중학습하면 내신 대비 수월고 1, 2 국어 내신 시험은 일반적으로 문학 비중이 높은 것이 특징이다. 내신에 대비하려면 방학 기간 문학 공부에 집중하는 게 좋다. 최대한 많은 문학작품을 다뤄보기를 권한다. 교과서에 수록된 작품뿐 아니라 이와 관련된 주제·정서를 띠는 교과서 밖 다양한 작품을 함께 공부하는 것이 좋다. 다양한 문학 작품을 갈래별·분야별·시기별로 나눠 전체적으로 학습하면 내신뿐 아니라 수능 공부에도 큰 도움이 된다. 문학은 또한 감상 능력이 중요한데, 한 달 정도 다양한 작품을 섭렵하면 단기간에 감상 능력을 기르는 데도 좋다. 방학을 이용해 특정 분야를 집중 학습하는 것도 좋다. 일반적으로 많은 학생이 고전 분야를 어려워한다. 방학을 이용해 대표적인 고전시가와 고전소설을 정리해두면 고전 관련 수업을 훨씬 더 쉽게 이해하고 따라갈 수 있다.고 1, 2 학생은 선택 과목에 고민이 클 수밖에 없다. 두 선택 과목의 특징을 이해해야 한다. 일반적으로 화법과작문은 공부량이 적고, 문제 난이도가 평이하다. 하지만 문제를 푸는 데 시간이 오래 걸려 공통 과목을 푸는 데 필요한 시간 확보가 어려울 수 있다. 반면 언어와매체는 공부량이 많고, 화법과작문에 비해 문제가 다소 어렵다고 할 수 있다. 당장에는 화법과작문을 공부하는 것이 쉬워 보일 수 있다. 하지만 올해 고3 6월 모의평가에서 같은 원점수임에도 언어와매체를 선택한 학생의 표준점수가 더 높게 나온 것으로 확인되고 있다. 화법과작문을 선택하면 표준점수에서 일부 불이익을 볼 수 있다는 것이다. 이 같은 표준점수 유불리를 생각한다면 고 1, 2 학생은 우선 언어와매체를 중심에 놓고 전체적인 학습 방향을 짜는 것이 옳다. 수학/고1은 수학(하), 고2는 수학Ⅱ 선행학습 중요선행학습을 한 학생과 그렇지 않은 학생의 차이는 분명하다. 특히 내신 대비에선 더 큰 차이가 발생한다. 선행은 너무 어려운 응용문제를 풀기보다는 이해를 위해 개념서를 먼저 훑어본다는 관점에서 학습하는 것이 적절하다. 고1 학생은 간단한 연산과 인수분해, 이차방정식과 이차함수의 기본을 이해하고 있다면 수학(하) 선행이 가능하니 너무 큰 걱정은 안 해도 된다. 여러 교재를 보기보단 자신에게 맞는 한 권의 교재를 선정해 깊게 보기를 권한다. 플래너로 계획적인 학습을 하되, 시작 단계에선 목표량을 적게 잡고 점점 늘리면서 자신의 역량을 높여 가는 것이 필요하다.고2 학생에겐 2학기 과정인 수학Ⅱ 선행이 우선이라고 할 수 있다. 수Ⅱ는 수Ⅰ과는 완전 다른 내용을 배운다. 오히려 고1 과정의 이차방정식, 이차함수 단원과 관련이 깊다. 특히 고3에 올라가 선택 과목 중 미적분을 선택하려는 학생이라면 고1 과정에서 수Ⅱ로 이어지는 학습을 철저히 해야 한다. 수Ⅱ 선행이 우선이라고 해도 수Ⅰ 학습을 게을리해서는 안 된다. 수Ⅰ·Ⅱ는 본수능 수학에서 절대적인 비중을 차지하는 공통 과목 출제 범위다. 공통 과목 학습이 부족하다면 상위등급 확보는 어렵다.고3 때 선택 과목 중 확률과통계에 응시할 학생이라면 이번 여름방학 동안 수Ⅱ 선행을 하면서 확률과통계 선행을 함께하는 것도 좋은 방법이다. 미적분 응시 학생은 수Ⅱ가 미적분의 선행단원이라 수Ⅱ 학습이 우선이지만, 확률과통계는 수Ⅱ와 큰 연관성이 없다. 동시에 학습해도 무리가 없다. 확률과통계는 오히려 고1 과정의 경우의 수를 복습하는 것이 더 효과적이다. 영어/모의고사, 어휘, 어법 나눠 5주 학습 플랜 효과적학교에 따라 차이는 있지만 대략 5주의 여름방학 학습시간을 확보할 수 있다. 기초가 중요한 고 1, 2 학생은 모의고사(듣기 구문독해 포함), 어휘, 어법 등 크게 세 분야로 나눠 공부하기를 권한다. 분야별로 자신에 맞는 교재 한 권씩을 선정하고 5주 동안 완독하기를 목표로 삼을 수 있다. 고1은 무엇보다 학습 습관을 제대로 잡는 데 집중할 필요가 있다. 수면 패턴, 학습 순서, 하루 소화하는 공부량 등 학습 습관의 상당 부분이 고1 여름방학 동안 형성되는 경우가 많다.고2는 수시와 정시 준비를 동시에 해야 하는 학년이다. 2학년 1학기까지 내신 성적을 잘 유지했다면 본격적으로 수시 준비에 집중하기 시작했을 것이다. 2학기 내신 준비에 신경 써야 한다. 교과와 부교재를 예습하고 중요 문장은 통암기를 해두는 것이 좋다. 동시에 수능 준비를 소홀히 해서는 안 된다. 수시에 무게중심을 뒀다 해도 수능최저학력기준을 충족해야 한다. 수능최저 충족과 관련해 영어만큼 효자 과목이 없다. 90점 이상이면 1등급을 주는 절대평가기 때문에 재수생 등의 영향을 받지 않고 오로지 내 노력과 실력만으로 판정받을 수 있다. 영어에서 상위등급을 우선 확보하는 것이 수시 성공 전략의 핵심이라고 할 수 있다.중위권 이상 학생은 우선 듣기 문제에서 완벽하게 준비가 돼야 한다. 쉬운 듣기는 모두 맞혀야 등급 확보가 용이하다. 아직까지 듣기 실력이 부족하다면 듣기 공부에 시간을 우선 할애하기를 권한다. 또한 어려운 유형을 찾고 반복 학습으로 실수를 줄이는 게 필요하다.실수를 줄이기 위한 반복 학습은 단기간에 최대한 많은 학습량을 실천해내는 것이 관건이다. 하위권 학생은 어휘 학습이 우선이다. 또한 짧은 문장 단위부터 독해 능력을 기르는 데 집중해야 한다. 모의고사 지문마다 어려운 문장을 선정해 노트에 옮겨 적은 뒤 구문독해 훈련을 하면 도움이 된다. 이렇게 노트에 어려운 문장을 계속 쌓아 다시 복습하면 자신만의 훌륭한 학습요약노트가 되는 셈이다.